路線価 (2023) 東京都府中市美好町2-45-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 府中市東京都府中市美好町２丁目４５番７
価格時点	2023 年
駅名	分倍河原駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 82万6,500 円
1平米当たり	1平米 25万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	5,380万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 107万7,756 円 1平米 32万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	5,380万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 107万7,756 円／坪 1平米 32万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね府中市内、隣接市等にあって京王線、ＪＲ武蔵野線等の鉄道各駅を最寄とする住宅地域。需要者の中心はこれら圏域に在住する居住者が大半で一次取得者のほか二次取得者層からの需要も存する。熟成した住宅地として近時、需要は強く、新型コロナを含む一般的要因等に不安定要因も存するなか地価は上昇傾向にあり、土地は標準的建売分譲規模を前提に３，５００～４，５００万円前後、新築戸建住宅で５，５００～６，５００万円前後程度が多い。 (2) 同一需給圏は概ね京王線沿線の府中市及びその隣接市の最寄駅から徒歩圏内に存する住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内に居住する一次取得者層であるが、圏域外からの転入も見受けられる。当該地域は最寄駅からやや距離があるものの、区画整然とした環境の良い地域で需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。土地の中心価格帯は画地規模１００～１２０㎡程度で３，０００万～４，０００万円、新築戸建で５，０００万～６，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 採用事例は府中市内にあって同一需給圏内の類似地域等に所在する事例であり試算過程もほぼ妥当と判断される。本地域は、駅接近性にやや劣る地域である中、周辺に一部アパート等も見られる。但し、地域的には居住目的の取引が主で、土地価格に見合う賃料水準が十分に形成されていないため収益価格は低位に試算されたと認められる。本件では、比準価格を重視し収益価格を斟酌して、前年の標準地の価格等との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 分倍河原駅から１．２ｋｍと、やや距離のある住宅地域である。周辺には賃貸用のアパート等も見受けられるが、市場における取引の中心は自用の低層の戸建住宅であり、主な需要者層は、対象地が有する収益性よりも居住の快適性、利便性を重視するものと考えられる。したがって、これらの市場の特性を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留めて、前年標準地の価格との検討もしつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	分倍河原駅北方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	府中市東京都府中市美好町２丁目４５番７
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	12.5 m
面積	150 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)特段の地域要因変動はない。今後も現状を維持するものと予測する。近時、上昇傾向を強めているなか、新型コロナの影響等を含め不安定要素もあり、今後、様相を変化させる可能性もある。 (2)中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域で、特段の変動要因も見られないことから、当面は現状を維持して推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 108万4,368 円 1平米 32万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 108万4,368 円 1平米 32万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 108万4,368円 1平米 32万8,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2022年	1坪 103万4,778円 1平米 31万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 108万4,368円 1平米 32万8,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2019年	1坪 103万4,778円 1平米 31万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)都心への接近性もあり府中市内の住宅需要は近時、一時期に比べ、総じて強いと認められ、新型コロナ等不安定要素もある中、地価は上昇基調にある。 (2)景気の持ち直しの動きが見られる中、低金利を背景に地域や用途により濃淡はあるものの、全体的に需要者の購入意欲は積極的である。
地域要因
(1)地域に特筆すべき変動はない。最寄駅接近性にやや劣るが、需要は強く、新型コロナの影響等不安定要因もあるなか、地価は上昇傾向にある。 (2)最寄駅からやや距離があるものの、区画整然とした住環境良好な住宅地域である。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。西側道路で方位優位性を有する。その他要因にあっては周囲の状況を含め地域的にほぼ標準的で選好性も同様と認められる。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＳＡ０５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	府中市
地域	東京都府中市美好町２丁目４５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万6,569 円／平米 121万1,877 円／坪
推定価格 平米 坪	35万4,699 円／平米 117万2,635 円／坪
標準価格 平米 坪	33万5,571 円／平米 110万9,398 円／坪
査定価格 平米 坪	34万2,000 円／平米 113万652 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＮＡ０５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	府中市
地域	東京都府中市美好町２丁目４５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万2,872 円／平米 113万3,535 円／坪
推定価格 平米 坪	29万2,002 円／平米 96万5,359 円／坪
標準価格 平米 坪	31万310 円／平米 102万5,885 円／坪
査定価格 平米 坪	31万7,000 円／平米 104万8,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＳＡ０５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	府中市
地域	東京都府中市美好町２丁目４５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万3,190 円／平米 70万4,806 円／坪
推定価格 平米 坪	29万3,896 円／平米 97万1,620 円／坪
標準価格 平米 坪	31万9,105 円／平米 105万4,961 円／坪
査定価格 平米 坪	32万5,000 円／平米 107万4,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＯＴ０５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	府中市
地域	東京都府中市美好町２丁目４５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万4,639 円／平米 113万9,377 円／坪
推定価格 平米 坪	34万3,287 円／平米 113万4,907 円／坪
標準価格 平米 坪	35万293 円／平米 115万8,069 円／坪
査定価格 平米 坪	35万7,000 円／平米 118万242 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＥＭ０５公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	府中市
地域	東京都府中市美好町２丁目４５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万1,896 円／平米 103万1,128 円／坪
推定価格 平米 坪	31万8,146 円／平米 105万1,791 円／坪
標準価格 平米 坪	29万4,035 円／平米 97万2,080 円／坪
査定価格 平米 坪	30万 円／平米 99万1,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情