路線価 (2023) 東京都府中市四谷4-54-10外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 府中市東京都府中市四谷４丁目５４番１０外
価格時点	2023 年
駅名	中河原駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2億5,500万 円 (1319 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 63万8,058 円 1平米 19万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2億5,500万 円 (1319 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 63万8,058 円／坪 1平米 19万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は府中市を中心として多摩地区全域の工業地域及び準工業地域内であると判断した。典型的な需要者は事業目的の法人等と考えられる。また、対象地周辺には中小工場や事業所のほか一般住宅等も混在し、多様な用途の需要が見込まれる。市場の中心価格帯は用途や規模、立地条件に応じて幅広く土地で１８万円／㎡～２３万円／㎡程度と判断される。 (2) 同一需給圏は府中市及び多摩地域に存する工業地域及び住工混在地域で、需要者の中心は倉庫業や工場を営む事業法人や開発業者等である。周辺は、中小規模の倉庫や工場を中心に跡地に開発された住宅等も混在する地域であるが、幹線道路や高速道路へのアクセスが比較的良好な立地に比べて、相対的な割安感があり、需要は堅調である。取引される価格帯については、規模や立地条件により様々であるが、概ね１５～２５万円／㎡程度と判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 工場・倉庫利用が可能な土地の取引など、相対的に規範性の高い事例を中心に比準価格を求めた。中央道の国立ＩＣにも比較的近く賃貸需要もあるため収益価格を試算したが、賃料は元本価格を回収するほどの賃料水準にはないため低位に試算されたものと思料される。よって本件では、広域的に同一需給圏を把握し市場実態を反映した比準価格が最も規範性が高いため、当該比準価格を中心に収益価格を斟酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 倉庫や工場としての賃貸需要は認められるものの、容積消化率が十分でない等土地価格に見合う安定的な賃料水準が形成されていないこと等から収益価格はやや低位に求められたと考えられる。したがって本件では、倉庫や工場が利用可能な類似の取引事例から求めた、相対的に信頼性の高い比準価格を中心に、収益価格を斟酌して、前年の標準地の価格との検討も踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	中河原駅北西方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	399 坪 (1319 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模倉庫、一般住宅等が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	府中市東京都府中市四谷４丁目５４番１０外
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	60 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	倉庫兼事業所地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	40 m
面積	1400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)従来は倉庫・工場等が立地する工業地域であったが、近年は工業系用途から住居系用途が中心となっており、当面は現状を維持するものと予測する。 (2)以前は倉庫や工場等が立地する工業地域であったが、最近では跡地に一般住宅が複数棟建築されるケースが見受けられる。今後は、徐々に住工混在地域へと移行していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	倉庫兼事業所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 66万1,200 円 1平米 20万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 65万1,282 円 1平米 19万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 66万1,200円 1平米 20万円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 62万4,834円 1平米 18万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 65万1,282円 1平米 19万7,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 62万4,834円 1平米 18万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)多摩東部の住宅・産業都市であり、人口・高齢化率ともに微増傾向にある。新型コロナウイルスの影響は軽微で、不動産市場は概ね堅調である。 (2)景気の持ち直しの動きが見られる中、低金利を背景に地域や用途により濃淡はあるものの、全体的に需要者の購入意欲は積極的である。
地域要因
(1)地域要因に特に変化はない。地域内の地価水準は近年の物流事情を反映して需要は高く、緩やかな上昇傾向にある。 (2)中小規模の倉庫や工場のほか、跡地に開発された住宅等も混在する地域である。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＯＹ０５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	西多摩郡瑞穂町
地域	東京都府中市四谷４丁目５４番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万828 円／平米 73万57 円／坪
推定価格 平米 坪	22万4,803 円／平米 74万3,199 円／坪
標準価格 平米 坪	19万5,481 円／平米 64万6,260 円／坪
査定価格 平米 坪	19万5,000 円／平米 64万4,670 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＯＹ０５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵村山市
地域	東京都府中市四谷４丁目５４番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,260 円／平米 50万66 円／坪
推定価格 平米 坪	15万4,890 円／平米 51万2,066 円／坪
標準価格 平米 坪	20万7,627 円／平米 68万6,415 円／坪
査定価格 平米 坪	20万7,000 円／平米 68万4,342 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＯＹ０５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	府中市
地域	東京都府中市四谷４丁目５４番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万3,115 円／平米 63万8,438 円／坪
推定価格 平米 坪	21万5,310 円／平米 71万1,815 円／坪
標準価格 平米 坪	20万6,236 円／平米 68万1,816 円／坪
査定価格 平米 坪	20万6,000 円／平米 68万1,036 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	143 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＮＳ０５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	府中市
地域	東京都府中市四谷４丁目５４番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万5,856 円／平米 44万9,140 円／坪
推定価格 平米 坪	23万6,009 円／平米 78万246 円／坪
標準価格 平米 坪	20万347 円／平米 66万2,347 円／坪
査定価格 平米 坪	20万 円／平米 66万1,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情