路線価 (2023) 東京都昭島市玉川町3-764-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 昭島市東京都昭島市玉川町３丁目７６４番５外
価格時点	2023 年
駅名	東中神駅 から 640m
路線価
1坪当たり	1坪 51万2,430 円
1平米当たり	1平米 15万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,010万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 66万4,506 円 1平米 20万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,010万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 66万4,506 円／坪 1平米 20万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は昭島市及び周辺各都市のうちＪＲ青梅線沿線の住宅地域である。需要の中心は当該圏内の一次取得者である。最寄り駅から徒歩圏の住宅地域で、大量供給は難しいが、周辺では小規模開発や中古売物件も見られ、需要も底堅い。新築物件としては戸建住宅が中心である。市場の中心価格帯は土地のみで２，０００～２，５００万円程度、新築戸建住宅で総額３，５００～４，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏はＪＲ青梅線沿線を中心とする駅徒歩圏の住宅地域。需要者の中心は３０代から４０代の通勤者若しくは近隣に親類縁者を持つ第一次取得者層である。近隣地域は、住環境及び交通接近条件は標準的であるが、街路条件にやや劣る地域である。地価は上昇傾向にあり、土地は総額２０００万円から３０００万円程度、新築戸建住宅で総額３５００万円から４５００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内の類似地域において収集された取引事例は自用目的が中心であり、比準価格に対する信頼性は高い。近隣地域はアパートが散見されるが、標準地は画地規模が小さく、前面道路により容積率が制限され投資採算性の観点から共同住宅を想定することは困難であることから収益還元法は適用しなかった。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺は、駅徒歩圏の住宅地域で、アパ－ト等の賃貸物件も散見されるが、標準地の画地規模が小さく、また容積率も前面道路との関係で制限され、投資採算性の観点から賃貸住宅の想定が困難であることから、収益還元法は非適用とした。自用目的での取引が中心であり、取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東中神駅南方
距離	640 m
土地の状態
土地面積	30.2 坪 (100 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	昭島市東京都昭島市玉川町３丁目７６４番５外
標準地の範囲
東	80 m
西	100 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	13 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅地域として成熟しており、地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。 (2)当該地域は戸建住宅を中心とする概ね成熟した住宅地域であり、当分の間、現状のまま、推移するものと予測される。地価は立地条件及び昨今の経済状況から、上昇傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 66万4,506 円 1平米 20万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 66万4,506 円 1平米 20万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 66万4,506円 1平米 20万1,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 65万1,282円 1平米 19万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 66万4,506円 1平米 20万1,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 65万1,282円 1平米 19万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口は微増傾向であるが、老年人口の伸び率が大きくなっている。コロナ禍の影響で、一時減少傾向にあった土地取引件数は回復途上にある。 (2)コロナ禍の影響等による景気後退要因は払拭できないものの、不動産市場は安定基調にあり、地価は堅調である。
地域要因
(1)東中神駅徒歩圏の既成住宅地域で、道路の系統・連続性が一部劣るものの、需要な堅調に対し供給は少ないことから価格は緩やかに上昇傾向にある。 (2)東中神駅徒歩圏の土地については不透明な経済状況であるが、需要は底堅い。街路条件の劣る地域も多いが、地価は上昇基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)西方位の土地であり、一般住宅地としての市場競争力に劣る面は見当たらない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＥＴ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	昭島市
地域	東京都昭島市玉川町３丁目７６４番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万687 円／平米 72万9,591 円／坪
推定価格 平米 坪	21万5,806 円／平米 71万3,455 円／坪
標準価格 平米 坪	22万4,798 円／平米 74万3,182 円／坪
査定価格 平米 坪	22万9,000 円／平米 75万7,074 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＥＴ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	昭島市
地域	東京都昭島市玉川町３丁目７６４番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万7,129 円／平米 38万7,228 円／坪
推定価格 平米 坪	15万3,562 円／平米 50万7,676 円／坪
標準価格 平米 坪	17万5,499 円／平米 58万200 円／坪
査定価格 平米 坪	17万9,000 円／平米 59万1,774 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＯＨＫ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	昭島市
地域	東京都昭島市玉川町３丁目７６４番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万9,487 円／平米 59万3,384 円／坪
推定価格 平米 坪	17万8,430 円／平米 58万9,890 円／坪
標準価格 平米 坪	20万4,153 円／平米 67万4,930 円／坪
査定価格 平米 坪	20万8,000 円／平米 68万7,648 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＦＵＪ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	昭島市
地域	東京都昭島市玉川町３丁目７６４番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,561 円／平米 43万4,941 円／坪
推定価格 平米 坪	16万265 円／平米 52万9,836 円／坪
標準価格 平米 坪	18万3,370 円／平米 60万6,221 円／坪
査定価格 平米 坪	18万7,000 円／平米 61万8,222 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＭＩＮ公５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	昭島市
地域	東京都昭島市玉川町３丁目７６４番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	20万9,853 円／平米 69万3,774 円／坪
推定価格 平米 坪	21万2,371 円／平米 70万2,099 円／坪
標準価格 平米 坪	18万8,439 円／平米 62万2,979 円／坪
査定価格 平米 坪	19万2,000 円／平米 63万4,752 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情