路線価 (2023) 東京都調布市柴崎2-27-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 調布市東京都調布市柴崎２丁目２７番１５
価格時点	2023 年
駅名	つつじヶ丘駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 79万3,440 円
1平米当たり	1平米 24万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	4,910万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 104万8,002 円 1平米 31万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	4,900万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 104万4,696 円／坪 1平米 31万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は京王線を最寄駅とする住宅地で、調布市東部や三鷹市南東部のほか、その周辺に及ぶ地域である。需要者は同一需給圏内の居住者を中心に、他圏域からの一次取得者や買換え層も含まれる。最寄駅からは徒歩限界圏となるが、バス便も豊富で立地の不便性は然程なく高台に位置するので住環境重視の層には一定の需要があり、地価は堅調に推移している。土地値は標準的な規模で４０００万円台、新築戸建は５５００万円前後の物件が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、調布市東部における京王線沿線の各駅から徒歩もしくはバス便利用の住宅地域である。対象地は最寄駅からやや距離があるが、周辺には公園や学校も見られる中、戸建住宅等が多く建ち並ぶ落ち着いた住環境にある。その為、需要は安定し地価は上昇傾向にあり、想定される需要者は給与取得者等の個人や不動産業者等である。中心価格帯は土地１００㎡で３，０００万円～３，５００万円、新築戸建住宅で５，０００万円～５，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内の類似地域の中から、居住目的を主とした多数の信頼性のある取引を収集し得た。周辺には共同住宅等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。なかには収益を志向した売買も見られるが、基本的には居住を目的とした自用地としての取引が中心であるので、比準価格を標準として収益価格は参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) ２試算価格を得た。比準価格は実際の取引を反映させた実証的な価格で、収益価格は収益性を反映させた理論的な価格である。近隣地域には、収益用の賃貸アパート等も見受けられるが標準地は低層住宅地域に存し居住の快適性を重視した自用目的の取引が中心と考えられ比準価格は規範性に優れる。以上から、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格を参考に、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	つつじヶ丘駅北西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	46.9 坪 (155 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかアパートも見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	調布市東京都調布市柴崎２丁目２７番１５
標準地の範囲
東	55 m
西	70 m
南	25 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	10 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、最寄駅からはバス便利用となるが、戸建住宅等が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。地域要因に特に変動はなく、今後も現状を維持して推移していくものと思われる。 (2)当該地域は低層住宅地域として成熟している。地域要因に特段の変化はなく、当面現状のまま推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 104万8,002 円 1平米 31万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 104万4,696 円 1平米 31万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 104万8,002円 1平米 31万7,000円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2022年	1坪 100万1,718円 1平米 30万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 104万4,696円 1平米 31万6,000円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2019年	1坪 100万1,718円 1平米 30万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)資源高の影響などを受けつつも、新型コロナウイルス感染症抑制と経済活動の両立が進むなか、基調としては持ち直している。 (2)景気は徐々に持ち直している傾向にあるが、その反面、物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の変動等の影響がやや懸念される。
地域要因
(1)地域要因に特に変化は見られない。地域内の地価水準は、利便性を反映して需要が高く、上昇基調にある。 (2)駅からやや遠い低層住宅地域として標準的な環境を維持している。地域要因に変動は認められない。
個別的要因	(1)不動産の優劣及び競争力の程度に、特に変動はない。 (2)個別的要因の変動は、特段認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＯＫ０５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市柴崎２丁目２７番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	38万8,644 円／平米 128万4,857 円／坪
推定価格 平米 坪	38万6,358 円／平米 127万7,300 円／坪
標準価格 平米 坪	31万5,910 円／平米 104万4,398 円／坪
査定価格 平米 坪	32万9,000 円／平米 108万7,674 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＯＧ０５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市柴崎２丁目２７番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万4,782 円／平米 104万669 円／坪
推定価格 平米 坪	30万2,025 円／平米 99万8,495 円／坪
標準価格 平米 坪	29万688 円／平米 96万1,015 円／坪
査定価格 平米 坪	30万2,000 円／平米 99万8,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＳＹ０５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市柴崎２丁目２７番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	28万7,402 円／平米 95万151 円／坪
推定価格 平米 坪	28万4,086 円／平米 93万9,188 円／坪
標準価格 平米 坪	30万6,788 円／平米 101万4,241 円／坪
査定価格 平米 坪	31万9,000 円／平米 105万4,614 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＳＫ０５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市柴崎２丁目２７番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	35万213 円／平米 115万7,804 円／坪
推定価格 平米 坪	36万6,821 円／平米 121万2,710 円／坪
標準価格 平米 坪	30万6,194 円／平米 101万2,277 円／坪
査定価格 平米 坪	31万8,000 円／平米 105万1,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情