路線価 (2023) 東京都町田市矢部町字二十五号2711-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 町田市東京都町田市矢部町字二十五号２７１１番４
価格時点	2023 年
駅名	淵野辺駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 28万4,316 円
1平米当たり	1平米 8万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,700万 円 (159 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万3,742 円 1平米 10万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,720万 円 (159 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万7,048 円／坪 1平米 10万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に町田市北西部の矢部町地区及びその周辺地区の住宅地域と判定した。典型的な需要者は、自己居住用の戸建住宅用地としての利用を目的とするエンドユーザー等であり、町田市内及びその周辺市の居住者等が想定される。土地値は、総じて４０～６０坪で１５００万円前後～２０００万円前後程度である。 (2) 同一需給圏はＪＲ横浜線淵野辺駅及びその近接駅からやや距離のある住宅地域が存する圏域である。主な需要者は市内及び周辺市域に居住する個人である。価格水準が比較的低位であり、戸建住宅地としての相応の需要が認められ、需給は概ね均等して推移している。需要の中心となる価格帯は、土地については１５０㎡程度で１，５００万円～２，０００万円程度、新築戸建住宅については３，０００万円前半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象不動産は河川沿い付近のバスエリアの戸建住宅地で、主な需要者は、通常、周辺地域の土地相場等を考慮し取引価格等の意思決定を行うことから、現実の市場で成立した取引事例に基づく比準価格の規範性は高い。一方、多摩地域の賃貸住宅の過剰供給・需要の減退傾向などから収益物件開発素地としての取得は少なく、収益価格の規範性は低いと考える。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺地域は、一般住宅を中心とする住宅地域である。主な需要者は住宅地の取得を目的とする個人で、賃貸需要は希薄であることから、類似不動産の取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強い。以上より、対象不動産に係る市場の実態を考慮のうえ、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	淵野辺駅北東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	48.1 坪 (159 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	町田市東京都町田市矢部町字二十五号２７１１番４
標準地の範囲
東	20 m
西	60 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	20 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)町田市北西部の都県境（境川沿い）付近に存する住宅地域。近年、農地等の開発で分譲戸建住宅が建ち並び、住宅地域として成熟度が高まりつつあるが、バスエリアであること等から地価水準は横ばいに推移すると考える。 (2)周辺に農地も残るが徐々に宅地化が進んでいる住宅地域であり、格別な変動要因はなく概ね現状を維持して推移するものと予測するが、物価上昇や金融資本市場の変動等の影響には注視を要する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 35万3,742 円 1平米 10万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 35万7,048 円 1平米 10万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 35万3,742円 1平米 10万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 35万3,742円 1平米 10万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 35万3,742円 1平米 10万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気はコロナ禍の厳しい環境が緩和されつつあるが、依然として予断を許さない状況にある。一方、不動産市場は全体的に持ち直しの傾向が見られる。 (2)景気は各種政策の効果もあり緩やかに持ち直しているが、物価上昇、金融資本市場の変動等の影響に注視する必要がある。
地域要因
(1)近年、農地等の開発で宅地化が進み、住宅地域として成熟度が高まりつつあるが、バスエリアであること等から地価水準は横ばいに推移すると考える。 (2)一般住宅が中心の地域であり、新型コロナウイルス感染症の影響緩和や旺盛な実需を背景に、地価は強含みに転じている。
個別的要因	(1)画地の位置・形状及び規模、間口等の接面状況などを総合的に勘案した結果、今後も標準的な競争力を持続していくものと判断した。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＭＨ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	町田市
地域	東京都町田市矢部町字二十五号２７１１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万4,441 円／平米 47万7,522 円／坪
推定価格 平米 坪	14万1,609 円／平米 46万8,159 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,930 円／平米 36万123 円／坪
査定価格 平米 坪	10万9,000 円／平米 36万354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＨＪ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	町田市
地域	東京都町田市矢部町字二十五号２７１１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万6,846 円／平米 41万9,353 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,590 円／平米 41万5,201 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,895 円／平米 35万6,701 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＹＭ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	町田市
地域	東京都町田市矢部町字二十五号２７１１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万5,809 円／平米 48万2,045 円／坪
推定価格 平米 坪	14万4,365 円／平米 47万7,271 円／坪
標準価格 平米 坪	10万3,562 円／平米 34万2,376 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＹＭ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	町田市
地域	東京都町田市矢部町字二十五号２７１１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万3,455 円／平米 47万4,262 円／坪
推定価格 平米 坪	13万9,041 円／平米 45万9,670 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,784 円／平米 35万6,334 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＭＨ公５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	町田市
地域	東京都町田市矢部町字二十五号２７１１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万5,192 円／平米 48万5 円／坪
推定価格 平米 坪	13万9,608 円／平米 46万1,544 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,473 円／平米 35万5,306 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情