路線価 (2023) 東京都小金井市貫井北町2-872-27 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 小金井市東京都小金井市貫井北町２丁目８７２番２７
価格時点	2023 年
駅名	武蔵小金井駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 97万5,270 円
1平米当たり	1平米 29万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	6,240万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 124万3,056 円 1平米 37万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	6,230万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 123万9,750 円／坪 1平米 37万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏の範囲は、ＪＲ中央線沿線の小金井市及びその周辺市内に存する準幹線道路沿いの混在住宅地域である。需要者層は主に上記圏域からの取得者が多い。当該標準地は武蔵小金井駅から徒歩圏内にあり、地価はやや上昇で推移している。取引される画地面積は様々で総額による価格帯の把握は難しい。単価は１㎡あたり３０万円台から５０万円程度までのものが多い。 (2) 同一需給圏は小金井市内の住宅地域全般と、準幹線道路沿いの立地のため多摩東部各市の準幹線道路沿いの混在住宅地域を含む住宅地域の範囲全般の双方と判定する。主な需要は賃貸共同住宅建設を意図する個人又は不動産業者等であるが、用途の多様性ゆえ様々な需要が想定可能である。取引毎に価格水準に開差があるが土地は３０万円／㎡台後半が中心価格帯で、市内全般で住宅需要や底堅い市況から地価は微増傾向と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　当該地域は準幹線道路沿いの混在住宅地域で、収益物件の取引も見られるが賃料が地価に見合うほどは収受できておらず、収益性が地価に充分反映されているとは言い難い。比準価格は小金井市内の類似地域における規範性の高い取引事例を採用のうえ試算したもので信頼性が高い。本件では比準価格を中心に収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は最有効使用が低層共同住宅地であるので、有力な市場参加者は投資採算性も一定程度は意識するとは思料される。もっとも、本件では収益価格の試算結果が低廉である。また、住宅地域の立地のため、地域の地価の価格形成は同一需給圏内の住宅地域の取引動向を反映して形成される背景もある。以上の諸点を勘案し、本件では比準価格を標準に収益価格は参考に留め、代表標準地等の価格に対する均衡にも配慮し鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	武蔵小金井駅　北西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	50.2 坪 (166 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B1
周辺の利用状況	共同住宅、店舗等混在の準幹線沿いの住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小金井市東京都小金井市貫井北町２丁目８７２番２７
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層共同住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	13 m
面積	170 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)準幹線道路沿いの住宅、マンション、店舗等が混在する地域であるが地域要因に変動はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準はやや上昇で推移している。 (2)近隣地域は準幹線道路沿いのため共同住宅等の需要も期待できる立地である。市内の取引動向を勘案しても住宅地の需要は底堅いことから、共同住宅等の需要も認め得るため価格動向は微増傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 124万3,056 円 1平米 37万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 124万3,056 円 1平米 37万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 124万3,056円 1平米 37万6,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 121万6,608円 1平米 36万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 124万3,056円 1平米 37万6,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 121万6,608円 1平米 36万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症は収束しつつあり景気は横ばいで推移している。小金井市は人口はほぼ横ばい、地価はやや上昇傾向で推移している。 (2)小金井市では取引動向等を分析するに住宅地の需要は十分に認められる状況と言える。このため、価格動向は微増傾向と思慮される。
地域要因
(1)準幹線道路沿いの混在住宅地域で、店舗需要は弱いものの住宅地としての需要はある。地価はやや上昇で推移している。 (2)市内の取引動向を勘案するに住宅地の需要は堅調と言え、地域においても微増を妨げる要素は見られない。故に地域の地価水準は微増傾向と判断した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)価格形成に影響する画地条件の変動等は見受けられない。よって、個別的要因に関する特記事項等はないものと判断した。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＥＹ（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	小金井市
地域	東京都小金井市貫井北町２丁目８７２番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	35万4,695 円／平米 117万2,622 円／坪
推定価格 平米 坪	40万6,054 円／平米 134万2,415 円／坪
標準価格 平米 坪	38万2,709 円／平米 126万5,236 円／坪
査定価格 平米 坪	38万3,000 円／平米 126万6,198 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＥＹ（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	小金井市
地域	東京都小金井市貫井北町２丁目８７２番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	39万206 円／平米 129万21 円／坪
推定価格 平米 坪	31万2,474 円／平米 103万3,039 円／坪
標準価格 平米 坪	36万8,919 円／平米 121万9,646 円／坪
査定価格 平米 坪	36万9,000 円／平米 121万9,914 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＥＹ（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	小金井市
地域	東京都小金井市貫井北町２丁目８７２番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	33万2,447 円／平米 109万9,070 円／坪
推定価格 平米 坪	32万3,497 円／平米 106万9,481 円／坪
標準価格 平米 坪	37万558 円／平米 122万5,065 円／坪
査定価格 平米 坪	37万1,000 円／平米 122万6,526 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＭＡ（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	小金井市
地域	東京都小金井市貫井北町２丁目８７２番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万6,271 円／平米 54万9,692 円／坪
推定価格 平米 坪	17万9,772 円／平米 59万4,326 円／坪
標準価格 平米 坪	18万4,382 円／平米 60万9,567 円／坪
査定価格 平米 坪	18万4,000 円／平米 60万8,304 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	19.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	北西
側道幅員2	3.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＩＫ（公）５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	小金井市
地域	東京都小金井市貫井北町２丁目８７２番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	48万6,540 円／平米 160万8,501 円／坪
推定価格 平米 坪	55万331 円／平米 181万9,394 円／坪
標準価格 平米 坪	56万2,711 円／平米 186万323 円／坪
査定価格 平米 坪	56万3,000 円／平米 186万1,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情