路線価 (2023) 東京都東村山市栄町2-32-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 東村山市東京都東村山市栄町２丁目３２番８
価格時点	2023 年
駅名	久米川駅 から 270m
路線価
1坪当たり	1坪 76万380 円
1平米当たり	1平米 23万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	3,870万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 96万8,658 円 1平米 29万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	3,870万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 96万8,658 円／坪 1平米 29万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東村山市及び周辺市に存する商業地域を中心とした圏域で、駅周辺部だけでなく幹線道路沿いを含み広域的である。需要者は、賃貸や自用の店舗、事務所、共同住宅所有目的の法人、投資家、マンションデベロッパー等が想定されるが取引は少ない。駅に近い物件の潜在的な需要は底堅いものの、商業地の需給環境は明確に改善しているとは言い難い。取引の規模や単価にはばらつきが生じやすく、概括的な価格水準は２５～３５万円／㎡前後である。 (2) 同一需給圏は、西武線各線及びＪＲ武蔵野線沿線で、東村山市のほか小平市、清瀬市、東久留米市等に存する商業地域や近隣商業地域である。需要者の中心は、マンション開発業者や賃貸して賃料収入を得ることを目的とする投資家など多岐にわたる。地価は一般的要因の影響を受けて、横ばいから緩やかな上昇へと推移している。需要の中心となる価格帯は３０万円／㎡前後と判断されるが、駅近物件という希少性から高額での取引も見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏に存する商業地の取引事例から求めたもので、自用や投資目的など多様な市場性を反映しており規範性が高い。一方、収益価格は、店舗兼共同住宅を賃貸した場合の投資採算性を反映しており、当該地域では賃貸不動産も多く見られることから、収益価格の実証性は比較的高いといえる。こうした市場の特性に鑑み、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は久米川駅に近い商業地域であることから、比準価格は比較的駅接近性に優れた商業地の取引事例を中心に試算しており信頼性は高い。一方、収益価格も地域内の標準的な中層の店舗兼共同住宅を想定して求めており、当地域における収益性を反映した適切な収益価格が求められた。そこで、実証性の高い比準価格を中心に、収益価格も比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	久米川駅西方
距離	270 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東村山市東京都東村山市栄町２丁目３２番８
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	15 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅に近い商業地域であるが、交通利便性が良好なことから共同住宅が増加しており、今後もこの傾向が続くと予測される。その他に特段の変動要因はない。 (2)商業地域としてはやや繁華性に欠けるが、地域要因に格別の変動要因は認められず、概ね現状のまま推移していくものと予測される。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 100万8,330 円 1平米 30万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 100万8,330 円 1平米 30万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 100万8,330円 1平米 30万5,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 96万2,046円 1平米 29万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 100万8,330円 1平米 30万5,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 96万2,046円 1平米 29万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産市況は、住宅地域においては堅調に推移しているが、商業系用途については回復基調にありつつも先行き不透明感が一部拭えない状況にある。 (2)景気が回復していく中で商業地の需要も持ち直しの傾向が見られるが、物価上昇や金融政策の動向には今後注意が必要である。
地域要因
(1)久米川駅に近い商業地であり、地域要因に変化はなく、地価はやや上昇している。 (2)地域的には特段の要因変化は見られないが、一般的要因の影響を受けて、地域の地価水準も緩やかな上昇基調で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)価格形成に影響を与える個別的要因の変動は特段認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＭＡＲ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	東村山市
地域	東京都東村山市栄町２丁目３２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万6,836 円／平米 84万9,100 円／坪
推定価格 平米 坪	25万353 円／平米 82万7,667 円／坪
標準価格 平米 坪	28万4,169 円／平米 93万9,463 円／坪
査定価格 平米 坪	28万4,000 円／平米 93万8,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	95 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＯＢ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	清瀬市
地域	東京都東村山市栄町２丁目３２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万9,118 円／平米 95万5,824 円／坪
推定価格 平米 坪	27万7,564 円／平米 91万7,627 円／坪
標準価格 平米 坪	30万1,372 円／平米 99万6,336 円／坪
査定価格 平米 坪	30万1,000 円／平米 99万5,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＡＫＩ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	東村山市
地域	東京都東村山市栄町２丁目３２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万6,898 円／平米 81万6,245 円／坪
推定価格 平米 坪	24万8,873 円／平米 82万2,774 円／坪
標準価格 平米 坪	29万7,339 円／平米 98万3,003 円／坪
査定価格 平米 坪	29万7,000 円／平米 98万1,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＡＫ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	東村山市
地域	東京都東村山市栄町２丁目３２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万7,392 円／平米 95万118 円／坪
推定価格 平米 坪	28万4,011 円／平米 93万8,940 円／坪
標準価格 平米 坪	33万9,320 円／平米 112万1,792 円／坪
査定価格 平米 坪	33万9,000 円／平米 112万734 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情