路線価 (2023) 東京都清瀬市松山1-997-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 清瀬市東京都清瀬市松山１丁目９９７番４
価格時点	2023 年
駅名	清瀬駅 から 80m
路線価
1坪当たり	1坪 112万4,040 円
1平米当たり	1平米 34万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億6,600万 円 (389 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 140万8,356 円 1平米 42万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億6,600万 円 (389 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 140万8,356 円／坪 1平米 42万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、西武線沿線で、東村山市、清瀬市、東久留米市、西東京市、小平市等の圏域に存する駅前商業地域である。需要者は、主に地元企業や開発業者、不動産投資家である。上記圏内でも繁華性が高い立地であり、稀少性を有することから収益面でのポテンシャルは高い。周辺の地価はやや上昇している。中心となる地価水準は、取引自体が稀であり、かつ、規模や形状によりまちまちではあるが、㎡当り３０万円～５０万円程度と推察される。 (2) 同一需給圏は、清瀬市のほか東村山市、東久留米市等周辺市をはじめ、多摩地域に存する商業地域や近隣商業地域である。需要者の中心は自用目的の企業や賃貸して賃料収入を得ることを目的とする投資家など多岐にわたる。地価は一般的要因の影響を受けて、横ばいから緩やかな上昇へと推移している。需要の中心となる価格帯は、４０万～５０万円／㎡前後と判断されるが、駅近物件という希少性から高額での取引も見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅前商業地ではあるものの、中層の店舗・事務所が最有効使用となる地域であり、商業集積度、高度利用、面的範囲は十分なものとはいえず、結果として、収益価格はやや低位に試算されている。しかしながら、収益性が経済価値の本質を決定付ける商業地にあっては十分に考慮すべき試算価格である。こうした市場の特性を踏まえ、本件においては、実証的で説得力を有する比準価格を重視しつつ、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は清瀬駅に近い商業地域であることから、比準価格は比較的駅接近性に優れた商業地の取引事例を中心に試算しており信頼性は高い。一方、収益価格も地域内の標準的な中層の店舗兼事務所ビルを想定して求めており、当地域における収益性を反映した適切な収益価格が求められた。そこで、実証性の高い比準価格を中心に、収益価格も比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	清瀬駅南西方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	117.7 坪 (389 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店舗の多い駅前商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	清瀬市東京都清瀬市松山１丁目９９７番４
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	120 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	20 m
面積	360 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域の価格形成に影響を及ぼす特段の変動がみられないため、都市計画道路事業の施行が実施されるまでの間は、現状を維持していくものと予測する。 (2)清瀬駅近接の成熟した商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。なお、前面道路は都市計画道路「東３・４・２３」（計画幅員１６ｍ）に指定されている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 153万678 円 1平米 46万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 153万3,984 円 1平米 46万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 153万678円 1平米 46万3,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 139万8,438円 1平米 42万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 153万3,984円 1平米 46万4,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 139万8,438円 1平米 42万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産市況は、住宅地域においては堅調に推移しているが、商業系用途については回復基調にありつつも先行き不透明感が一部拭えない状況にある。 (2)景気が回復していく中で商業地の需要も持ち直しの傾向が見られるが、物価上昇や金融政策の動向には今後注意が必要である。
地域要因
(1)駅近の商業地域であり、テナント入替りの外は地域要因に変化は認められない。一般的要因の影響を受け、地価はやや上昇している。 (2)地域的には特段の要因変化は見られないが、一般的要因の影響を受けて、地域の地価水準も緩やかな上昇基調で推移している。
個別的要因	(1)近隣地域内における標準的な画地であり個別的要因に変動はない。市場競争力は立地の点でやや優る。 (2)価格形成に影響を与える個別的要因の変動は特段認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＩＴ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	清瀬市
地域	東京都清瀬市松山１丁目９９７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万7,455 円／平米 161万1,526 円／坪
推定価格 平米 坪	46万6,564 円／平米 154万2,461 円／坪
標準価格 平米 坪	51万7,255 円／平米 171万45 円／坪
査定価格 平米 坪	51万7,000 円／平米 170万9,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＳＡＩ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	清瀬市
地域	東京都清瀬市松山１丁目９９７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万7,889 円／平米 101万7,881 円／坪
推定価格 平米 坪	29万4,413 円／平米 97万3,329 円／坪
標準価格 平米 坪	41万9,392 円／平米 138万6,510 円／坪
査定価格 平米 坪	41万9,000 円／平米 138万5,214 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＳＡＩ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	府中市
地域	東京都清瀬市松山１丁目９９７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	47万7,650 円／平米 157万9,111 円／坪
推定価格 平米 坪	48万5,292 円／平米 160万4,375 円／坪
標準価格 平米 坪	50万5,513 円／平米 167万1,226 円／坪
査定価格 平米 坪	50万6,000 円／平米 167万2,836 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＳＡＩ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都清瀬市松山１丁目９９７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	47万5,901 円／平米 157万3,329 円／坪
推定価格 平米 坪	46万1,258 円／平米 152万4,919 円／坪
標準価格 平米 坪	46万797 円／平米 152万3,395 円／坪
査定価格 平米 坪	46万1,000 円／平米 152万4,066 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	21.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＳＡＩ公５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	国立市
地域	東京都清瀬市松山１丁目９９７番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万2,770 円／平米 143万738 円／坪
推定価格 平米 坪	41万8,756 円／平米 138万4,407 円／坪
標準価格 平米 坪	41万4,610 円／平米 137万701 円／坪
査定価格 平米 坪	41万5,000 円／平米 137万1,990 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情