路線価 (2023) 東京都東久留米市本町3-8-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 東久留米市東京都東久留米市本町３丁目８番１外
価格時点	2023 年
駅名	東久留米駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 89万2,620 円
1平米当たり	1平米 27万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	3億4,600万 円 (980 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 116万7,018 円 1平米 35万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	3億4,600万 円 (980 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 116万7,018 円／坪 1平米 35万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、東久留米市及びその周辺市のうち西武線沿線の商業地域がその中心で、特に駅徒歩圏内の商業地域については価格牽連性が強い。需要者は、地場の法人、店舗、事務所等の不動産賃貸事業を目的とする不動産業者や投資法人、マンション開発業者、地元の資産家等が挙げられる。不動産市況について見るに、ウィズコロナの下、低金利を背景に需要は底堅いものがあるが、一方で開発適地や投資用不動産等の供給は限定的となっている。 (2) 同一需給圏は、東久留米市及び周辺市の鉄道各沿線の駅徒歩圏内の商業地域である。主たる需要者として、自用目的の企業、店舗事務所、共同住宅等の賃貸運用を目的とする不動産業者や投資家もしくはマンション開発業者等が想定される。駅徒歩圏内の商業地、マンション適地は供給が少なく、取引件数は少ない。その希少性の高さから需要者等に対し訴求力が高い。感染症の影響が緩和されるなかで、改善する景況感等を反映して、地価水準は上昇基調となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 多種多様な取引が混在するが、収益目的の取引も多く見られ、収益性が投資判断の重要な指標の一つとなる為、実証性の高い比準価格を中心としつつも、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象地は、駅徒歩圏内の店舗、公共機関等が存する繁華性が普通程度の商業地域に所在する。希少性の高い商業地の取引においては、市場の特性から、取引相場の実勢を反映した比準価格と共に収益性も重視され、比準価格と同様に収益価格も重要な指標となる。よって、比準価格及び収益価格ともに信頼性が高いと判断し、両価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東久留米駅南西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	296.4 坪 (980 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、中高層マンション等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東久留米市東京都東久留米市本町３丁目８番１外
標準地の範囲
東	10 m
西	90 m
南	90 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	40 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	１６ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市役所向側、周囲には大規模店舗も存する駅前広場に通じるまろにえ富士見通り沿いの商業地域。格別な変動要因もないことから、当分の間は現状のまま推移するものと予測される。 (2)駅前広場から続く街路沿いに、店舗、公共機関等が存する商業地域であり、周囲には大規模店舗も存する。価格形成に影響を及ぼす地域要因に特段の変動は見られないため、当面は現状にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 122万6,526 円 1平米 37万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 120万9,996 円 1平米 36万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 122万6,526円 1平米 37万1,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 115万488円 1平米 34万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 120万9,996円 1平米 36万6,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 115万488円 1平米 34万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気が緩やかに持ち直していく中で、低金利を背景に不動産需要は堅調に推移してきたが、今後の金利動向や景況感の変化等には留意が必要である。 (2)景気は、感染症の影響が緩和されるなかで、緩やかに持ち直している。東久留米市の人口は概ね横ばい傾向で推移している。
地域要因
(1)駅周辺における開発適地の供給は少なく稀少性は高い。地域要因に特別な変動はない。 (2)地域要因に特段の変動はない。駅から徒歩圏の商業地域で、周囲には大規模店舗も存する。景況感等を反映して、地価は上昇基調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。店舗・共同住宅等用地としては標準的な画地で、市場競争力は普通程度である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＯＫＡ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	東久留米市
地域	東京都東久留米市本町３丁目８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万3,070 円／平米 113万4,189 円／坪
推定価格 平米 坪	34万5,471 円／平米 114万2,127 円／坪
標準価格 平米 坪	35万1,088 円／平米 116万697 円／坪
査定価格 平米 坪	37万2,000 円／平米 122万9,832 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＩＴ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	清瀬市
地域	東京都東久留米市本町３丁目８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万8,454 円／平米 82万1,389 円／坪
推定価格 平米 坪	25万4,792 円／平米 84万2,342 円／坪
標準価格 平米 坪	31万7,696 円／平米 105万303 円／坪
査定価格 平米 坪	33万7,000 円／平米 111万4,122 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＯＢ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	清瀬市
地域	東京都東久留米市本町３丁目８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万9,118 円／平米 95万5,824 円／坪
推定価格 平米 坪	27万7,564 円／平米 91万7,627 円／坪
標準価格 平米 坪	35万8,610 円／平米 118万5,565 円／坪
査定価格 平米 坪	38万 円／平米 125万6,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＯＭ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	府中市
地域	東京都東久留米市本町３丁目８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	51万907 円／平米 168万9,059 円／坪
推定価格 平米 坪	52万5,212 円／平米 173万6,351 円／坪
標準価格 平米 坪	37万3,550 円／平米 123万4,956 円／坪
査定価格 平米 坪	39万6,000 円／平米 130万9,176 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	97 ％
基準容積率	290 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情