路線価 (2023) 東京都多摩市関戸1-11-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 多摩市東京都多摩市関戸１丁目１１番９
価格時点	2023 年
駅名	聖蹟桜ヶ丘駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 175万2,180 円
1平米当たり	1平米 53万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1億5,800万 円 (220 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 238万320 円 1平米 72万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1億5,800万 円 (220 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 238万320 円／坪 1平米 72万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は多摩市を中心とする多摩地域内の駅徒歩圏の商業地域である。主たる需要者は圏内に拠点を有す事業法人、開発目的の不動産業者等が想定される。聖蹟桜ヶ丘駅周辺の商業地は供給が少なく稀少性があり、地価はコロナ禍で一旦下落したものの回復し上昇に転じている。取引される規模、用途、立地条件等はまちまちで個別性があり、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は、京王線沿線を中心とする多摩地区全域の駅前・路線商業地域である。同一需給圏における典型的な市場参加者は、店舗・事務所として自社利用する事業法人や、収益・開発目的として取得する不動産業者や個人投資家等が中心である。周辺における商業集積度は比較的高いが、狭小な商圏に起因し供給が少なく、立地・規模により価格水準に大きなばらつきがあることから、中心価格帯の把握は困難といえる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は聖蹟桜ヶ丘駅に近い商業地域で、類似する取引事例の収集は極めて困難であったが、標準地と同一路線沿いの事例を中心に試算し得た比準価格は市場の実態を反映し実証的である。収益価格は賃料水準に基づく収益性を反映しており、想定要素を含むものの、当該地域においては重視すべき性格も有す。本件では、手法の適用過程でより説得力のある比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 本件対象不動産は、「聖蹟桜ヶ丘」駅に近接する商業地域に存するが、当該商圏における取引は希薄のため、広域的な分析を踏まえた上で限られた事例を基に比準を行った。周辺地域は、店舗をはじめとする賃貸市場は成熟しているものの、収益還元法は試算価格の過程において想定要素を多分に含むため、本件では、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	聖蹟桜ヶ丘駅南東方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	66.5 坪 (220 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	29 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法	都立自然公園（普通）-都立公(普通)
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	多摩市東京都多摩市関戸１丁目１１番９
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	0 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	10 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２９ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法	都立自然公園（普通）-都立公(普通)
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)聖蹟桜ヶ丘駅に近く川崎街道に面する商業地域であり、特段の変動要因はなく、当分の間は現状のまま維持するものと予測する。 (2)近隣地域の価格形成に大きな影響を与える要因はないものと考えられ、当面の間、現況を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 246万2,970 円 1平米 74万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 247万9,500 円 1平米 75万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 246万2,970円 1平米 74万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 247万9,500円 1平米 75万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍による社会生活への影響は弱まってきたが、海外情勢、物価高、金利等の先行きは不透明で、不動産取引への影響を注視する必要がある。 (2)コロナ禍の影響は依然不透明であるが、不動産市場においては持ち直しの動きが見られる。
地域要因
(1)聖蹟桜ヶ丘駅に近く、川崎街道沿いの商業地域で、地域要因に特段の変動要因は見られない。 (2)「聖蹟桜ヶ丘」駅に近接する商業地域で、価格水準は市内の中でも高位に位置するが、特筆すべき地域要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＯＺ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	多摩市
地域	東京都多摩市関戸１丁目１１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万4,616 円／平米 140万3,780 円／坪
推定価格 平米 坪	45万6,797 円／平米 151万171 円／坪
標準価格 平米 坪	76万3,875 円／平米 252万5,371 円／坪
査定価格 平米 坪	75万6,000 円／平米 249万9,336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都立公（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＨＨ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	多摩市
地域	東京都多摩市関戸１丁目１１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万9,747 円／平米 128万8,504 円／坪
推定価格 平米 坪	39万3,644 円／平米 130万1,387 円／坪
標準価格 平米 坪	73万1,680 円／平米 241万8,934 円／坪
査定価格 平米 坪	72万4,000 円／平米 239万3,544 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	28.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都立公（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＹＭ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	多摩市
地域	東京都多摩市関戸１丁目１１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	34万6,868 円／平米 114万6,746 円／坪
推定価格 平米 坪	34万133 円／平米 112万4,480 円／坪
標準価格 平米 坪	67万2,200 円／平米 222万2,293 円／坪
査定価格 平米 坪	66万5,000 円／平米 219万8,490 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＹＭ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	町田市
地域	東京都多摩市関戸１丁目１１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	67万506 円／平米 221万6,693 円／坪
推定価格 平米 坪	66万7,251 円／平米 220万5,932 円／坪
標準価格 平米 坪	83万948 円／平米 274万7,114 円／坪
査定価格 平米 坪	82万3,000 円／平米 272万838 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	324 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情