路線価 (2023) 東京都西東京市保谷町3-441-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 西東京市東京都西東京市保谷町３丁目４４１番１０
価格時点	2023 年
駅名	西武柳沢駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 99万1,800 円
1平米当たり	1平米 30万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	3,000万 円 (77 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 128万9,340 円 1平米 39万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3,010万 円 (77 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 129万2,646 円／坪 1平米 39万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、西東京市及び周辺市に位置する、駅周辺部または幹線道路沿いの商業地域を含む比較的広い範囲の圏域である。需要者は主に近隣居住者を顧客とする小規模店舗を経営する個人や企業が中心となるが、マンション主体の需要も増加している。昨今中堅商業施設の開店に伴い地価は上昇基調である。土地単価は４０万円／㎡前後が需要の中心である。取引は少なく立地条件や規模で価格の差異が大きくなりやすい。 (2) 同一需給圏は西東京市及び隣接市区の西武新宿線、同池袋線沿線の近隣商業地域と判定した。背後住宅地を商圏とする性格のため需要者は地元事業者、不動産業者が中心となると思料される。繁華性はそれほど高くはないが駅に近いため相応の商業性が見込まれる立地。中心価格帯は、画地規模のバラつきがあるが坪１２０～１３０万円が相場。新型コロナ禍の影響が緩和し、商業収益性は徐々に回復し地価は引き続き上昇傾向で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該圏域では商業用途の物件は自用が多く、店舗、事務所の賃貸物件は少なく、また共同住宅についても投資額に見合った賃料水準が形成されておらず収益価格の規範性は相対的に低い。一方で取引事例には自用目的、投資目的のものが混在し商業地としての市場性が反映され、比準価格の規範性は高い。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 以上より、２試算価格を得たが開差が生じているため再吟味する。比準価格は取引価格に基づく実証的な価格である。本件ではやや広域に商業地の事例を収集し、相当の規範性が認められる。一方、収益価格は収益性に着目した理論的な価格であり、商業地では重視されるべき価格であるが、諸元の想定如何で試算結果が流動的となる特性がある。従って、比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記とおり決定した。
交通
交通施設	西武柳沢駅　北方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	23.3 坪 (77 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	294 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西東京市東京都西東京市保谷町３丁目４４１番１０
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	12 m
面積	80 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．９ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	294 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)西武柳沢駅北口に広がる店舗、事務所等が連たんする商業地域で特段の変化は認められない。商店街の一角にスーパーの開店も見られ、地価はわずかながらも上昇傾向にある。 (2)低層店舗または店舗併用住宅等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、当面は現状を維持しながら推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 131万2,482 円 1平米 39万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 130万9,176 円 1平米 39万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 131万2,482円 1平米 39万7,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 125万9,586円 1平米 38万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 130万9,176円 1平米 39万6,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 125万9,586円 1平米 38万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市場参加者の特性等に大きな変化はないが、駅至近の商業地域における土地需要は底堅く、地価は上昇傾向である。 (2)新型コロナ禍の影響は緩和されて当市の不動産価格は緩やかな上昇基調で推移している。
地域要因
(1)駅至近の商業地域としての特性を維持しており、特段の変動要因は認められない。供給が少ないため地価の上昇傾向は継続している。 (2)西武柳沢駅から近い近隣商業地域。商圏は狭く、背後住宅地の住民が主な顧客。格別の変動要因はなく当面現状維持と予測。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)格別の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＭＡ（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	西東京市
地域	東京都西東京市保谷町３丁目４４１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万4,880 円／平米 137万1,593 円／坪
推定価格 平米 坪	42万1,933 円／平米 139万4,910 円／坪
標準価格 平米 坪	40万1,841 円／平米 132万8,486 円／坪
査定価格 平米 坪	40万2,000 円／平米 132万9,012 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴМ（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	西東京市
地域	東京都西東京市保谷町３丁目４４１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万2,926 円／平米 119万9,833 円／坪
推定価格 平米 坪	40万2,453 円／平米 133万510 円／坪
標準価格 平米 坪	39万1,872 円／平米 129万5,529 円／坪
査定価格 平米 坪	39万2,000 円／平米 129万5,952 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴМ（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都西東京市保谷町３丁目４４１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	35万9,877 円／平米 118万9,753 円／坪
推定価格 平米 坪	37万673 円／平米 122万5,445 円／坪
標準価格 平米 坪	39万9,863 円／平米 132万1,947 円／坪
査定価格 平米 坪	40万 円／平米 132万2,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＮＭ（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都西東京市保谷町３丁目４４１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	40万2,966 円／平米 133万2,206 円／坪
推定価格 平米 坪	41万4,249 円／平米 136万9,507 円／坪
標準価格 平米 坪	40万8,933 円／平米 135万1,932 円／坪
査定価格 平米 坪	40万9,000 円／平米 135万2,154 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情