路線価 (2023) 東京都西東京市ひばりが丘北3-2565-27外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 西東京市東京都西東京市ひばりが丘北３丁目２５６５番２７外
価格時点	2023 年
駅名	ひばりヶ丘駅 から 210m
路線価
1坪当たり	1坪 132万2,400 円
1平米当たり	1平米 40万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1億2,500万 円 (246 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 167万9,448 円 1平米 50万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億2,500万 円 (246 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 167万9,448 円／坪 1平米 50万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は西東京市及び周辺市の商業地域及び商住混在地域。需要者は個人事業者や法人が中心であるが、大規模であればディベロッパー等である。ひばりヶ丘駅北口駅前広場及び前面道路の整備が完了し、人通りも増え、利便性も良好なため需要は堅調で、地価は上昇基調である。取引価格については規模や用途よりバラツキはあるが、土地単価は５０～６０万円／㎡程度である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ中央線、西武新宿線及び池袋線沿線の商業地域で、概ね西東京市・練馬区・武蔵野市・三鷹市・小金井市のほか、その周辺におよぶ地域である。近隣地域は駅に近い店舗・事務所ビル、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。需要者は自用目的の事業者もしくは投資家と推定される。急行停車駅であるひばりヶ丘駅に近い商業地であり、需要は高いものの供給は少ない。土地相場は個別取引となることからバラツキが大きい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、西東京市及び周辺市から類似性の高い取引事例を複数採用して求めたため規範性が高い。収益価格は、規模・用途等の類似する店舗・事務所兼共同住宅を想定して試算したものであり、収益性を反映した実現性を有する理論的な価格である。よって、代表標準地との均衡を考慮したうえで、最近の取引市場の動向を踏まえ、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域内には店舗・事務所ビル、共同住宅の賃貸物件が見受けられる。ひばりヶ丘駅北口周辺は、駅前広場及び道路整備により、店舗・事務所、共同住宅の賃貸需要も見込まれる。市場参加者の属性から、収益性を重視した取引が想定される。また、実際に取引された取引事例から求めた比準価格も実証的であり、説得力を有する。よって、比準価格を標準にし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	ひばりヶ丘駅北東方
距離	210 m
土地の状態
土地面積	74.4 坪 (246 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、一般住宅等が混在する駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	350 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西東京市東京都西東京市ひばりが丘北３丁目２５６５番２７外
標準地の範囲
東	40 m
西	0 m
南	15 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	15 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	350 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅近くの商業地域である。駅前広場及び前面道路の整備が完了し、今後徐々に地域の繁華性が高まっていくと思われる。地価は上昇基調で推移すると予測される。 (2)道路整備が完了し、店舗・事務所ビル、共同住宅等が建ち並びつつある商業地域である。今後徐々に建替え等が進み、商業性が高まっていくことが予想される。地価は、当分の間やや強含みで推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	地区計画を活用した高層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 171万9,120 円 1平米 52万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 175万2,180 円 1平米 53万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 171万9,120円 1平米 52万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 175万2,180円 1平米 53万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気の先行きは依然不透明であるが、不動産需要は底堅く、地価は上昇基調にある。 (2)西東京市の人口は５年間で見ると東京都と同様で増加傾向、高齢化は徐々に進んでいる。ウィズコロナの状況下で、経済活動は回復しつつある。
地域要因
(1)駅前広場及び前面道路の整備が完了し、地価は上昇基調である。 (2)ひばりヶ丘駅北口は駅ビルの建替え、道路整備により、商業繁華性が高まった。ひばりヶ丘駅南口は、マンション開発が進行中である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴМ（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	西東京市
地域	東京都西東京市ひばりが丘北３丁目２５６５番２７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万2,926 円／平米 119万9,833 円／坪
推定価格 平米 坪	40万2,453 円／平米 133万510 円／坪
標準価格 平米 坪	53万8,759 円／平米 178万1,137 円／坪
査定価格 平米 坪	51万2,000 円／平米 169万2,672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＭＡ（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	西東京市
地域	東京都西東京市ひばりが丘北３丁目２５６５番２７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万4,880 円／平米 137万1,593 円／坪
推定価格 平米 坪	42万1,933 円／平米 139万4,910 円／坪
標準価格 平米 坪	54万7,254 円／平米 180万9,222 円／坪
査定価格 平米 坪	52万 円／平米 171万9,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＩＫ（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	小金井市
地域	東京都西東京市ひばりが丘北３丁目２５６５番２７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万5,389 円／平米 140万6,336 円／坪
推定価格 平米 坪	43万68 円／平米 142万1,805 円／坪
標準価格 平米 坪	54万5,772 円／平米 180万4,322 円／坪
査定価格 平米 坪	51万8,000 円／平米 171万2,508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＡ（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都西東京市ひばりが丘北３丁目２５６５番２７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	51万4,523 円／平米 170万1,013 円／坪
推定価格 平米 坪	53万7,624 円／平米 177万7,385 円／坪
標準価格 平米 坪	63万1,014 円／平米 208万6,132 円／坪
査定価格 平米 坪	59万9,000 円／平米 198万294 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＮＭ（公）５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都西東京市ひばりが丘北３丁目２５６５番２７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	40万2,966 円／平米 133万2,206 円／坪
推定価格 平米 坪	41万4,249 円／平米 136万9,507 円／坪
標準価格 平米 坪	55万1,597 円／平米 182万3,580 円／坪
査定価格 平米 坪	52万4,000 円／平米 173万2,344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情