路線価 (2023) 東京都西多摩郡瑞穂町むさし野2-20-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 西多摩郡瑞穂町東京都西多摩郡瑞穂町むさし野２丁目２０番２
価格時点	2023 年
駅名	東福生駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 29万4,234 円
1平米当たり	1平米 8万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,830万 円 (162 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 37万3,578 円 1平米 11万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,810万 円 (162 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 37万272 円／坪 1平米 11万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ青梅線及び八高線沿線の西多摩地域の住宅地域。主な需要者は、同一需給圏に地縁を有する居住者又は勤労者で、都心への通勤者需要は少ない。また、需要者は居住の快適性、利便性を重視するファミリー層が多い。本地域は最寄り駅からは徒歩圏外であるが、国道１６号の背後地で区画整理済のため、一定の需要はある。新築戸建住宅の中心価格帯は総額２，５００～３，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は瑞穂町及び周辺市を含む西多摩地域のＪＲ青梅線、五日市線及び八高線等沿線の住宅地域である。主な需要者は、同一需給圏内の在住者または勤労者であり、都心部への通勤者需要も一部みられる。当該地域は街区は整っているが駅までやや距離があるものの需要は回復傾向にある。新築戸建住宅の中心価格帯は、総額で３，０００～３，５００万円程度、土地は１，５００～２，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅が中心の住宅地域で、居住の快適性に着目した自用の取引が殆どである。アパート等の収益物件は少なく、投資目的の取引はほぼ見られないため、収益還元法は非適用とした。比準価格は、周辺類似地域から、対象不動産と類似性の高い現実の取引事例を基に求められたものであり、規範性は高い。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 当該地域はアパート等も散見されるが交通利便性が劣り、自己使用目的の取引が中心である。賃貸市場は未成熟であり、貸家、アパート等への投資目的の取引はほとんど見られない。よって、市場参加者の行動や、想定の実現性を考慮した結果、収益価格の試算は行わず、規範性のある取引事例を採用した比準価格を重視し、代表標準地との検討や不動産市場の動向も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	東福生駅北方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	49 坪 (162 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西多摩郡瑞穂町東京都西多摩郡瑞穂町むさし野２丁目２０番２
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	14.5 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	基準方位北、５．０ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅からは距離があるが、国道１６号背後地の区画整理済の戸建住宅地域として成熟しており、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価は緩やかな上昇傾向で推移していくと予測される。 (2)戸建住宅地域として成熟しており、地域における土地利用状況に大きな変化はない。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 37万3,578 円 1平米 11万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 37万272 円 1平米 11万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 37万3,578円 1平米 11万3,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 36万6,966円 1平米 11万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 37万272円 1平米 11万2,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 36万6,966円 1平米 11万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)各種感染防止対策により社会経済情勢の正常化は進んでいるが、ウクライナ紛争や円安から国内も物価高、不動産市場も全般的に上昇傾向にある。 (2)町内の人口は微減傾向で、高齢化率は微増傾向にある。コロナ禍の不動産市場に対する影響は落ち着きつつあるが先行き不透明である。
地域要因
(1)主だった地域要因の変動はない。区画整理済で居住環境の良好な住宅地の地価は上昇し、コロナ禍前の価格に戻っている。 (2)最寄り駅から距離があるので利便性が劣るが、住宅地域としてできあがっており、地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＨＭＮ５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	羽村市
地域	東京都西多摩郡瑞穂町むさし野２丁目２０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万3,807 円／平米 40万9,306 円／坪
推定価格 平米 坪	11万5,111 円／平米 38万557 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,758 円／平米 36万9,472 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＨＭＮ５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	羽村市
地域	東京都西多摩郡瑞穂町むさし野２丁目２０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万3,580 円／平米 40万8,555 円／坪
推定価格 平米 坪	12万728 円／平米 39万9,127 円／坪
標準価格 平米 坪	11万2,725 円／平米 37万2,669 円／坪
査定価格 平米 坪	11万4,000 円／平米 37万6,884 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＨＭＮ５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	羽村市
地域	東京都西多摩郡瑞穂町むさし野２丁目２０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,923 円／平米 38万6,547 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,337 円／平米 41万4,364 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,411 円／平米 36万8,325 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＩＳＩ５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	西多摩郡瑞穂町
地域	東京都西多摩郡瑞穂町むさし野２丁目２０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,182 円／平米 31万4,672 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,039 円／平米 35万565 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,358 円／平米 35万1,620 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＫＲＫ５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	西多摩郡瑞穂町
地域	東京都西多摩郡瑞穂町むさし野２丁目２０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,194 円／平米 28万4,957 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,636 円／平米 35万5,845 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,068 円／平米 35万7,273 円／坪
査定価格 平米 坪	10万9,000 円／平米 36万354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情