路線価 (2023) 東京都大島支庁大島町元町1-9-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大島支庁大島町東京都大島支庁大島町元町１丁目９番４
価格時点	2023 年
駅名	元町港駅 から 0m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	519万 円 (130 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万1,909 円 1平米 3万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	519万 円 (130 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万1,909 円／坪 1平米 3万9,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大島町の中心部である元町地区の商業地域と判定され、需要者は主に島内事業者が中心と把握される。土砂災害以後は土砂災害復興事業の進展による用地買収や代替地の土地需要も見られたが、これら公共事業が終焉したことや、コロナ禍により減少していた来島者数は回復傾向にあるが、人口減少や高齢化の進行に歯止めがかからないことから地価は弱含みである。多様な利用が可能な商業地であることから、中心価格帯は定まっていない。 (2) 同一需給圏は元町地内の商業地域全般と判定され、その需要は島内の事業者が中心である。コロナ禍発生前から価格動向が弱含みであった点、コロナ禍による来島者数減は一時よりは回復も未だ観光への影響が残る点、人口減等による商業地の繁華性の減退、岡田港の整備による元町港の相対的な地位低下、需要の停滞に起因する大島町の不動産取引件数の僅少な実態により、個別性が強く中心価格帯こそ不明瞭だが、価格水準は下落傾向がより鮮明に推移と予測された。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は島内の賃貸市場が未成熟であるため、積算価格は標準地が既成集落内の宅地のため試算を断念した。比準価格は主に同一需給圏内である元町地区における商業地の取引事例から規範性の認められるものを採択して求めたもので、信頼性と説得力を有する価格である。よって、比準価格を採用して上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 島内では投資収益物件の市場が形成されておらず賃料水準や還元利回り等の査定も困難であるため、対象標準地は商業地の地点ではあるが収益価格の試算は事実上困難である。また、この状況ゆえ市場参加者も収益価格に依拠はせず比準価格に基づき意思決定すると思料される。以上の背景を勘案し、本件では比準価格に基づき、島内の不動産取引動向、他の公示地等の動向や過去の公示価格の変動の推移等をも勘案の上で鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	元町港駅前広場
距離	0 m
土地の状態
土地面積	39.3 坪 (130 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	土産店等が多い元町港前の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大島支庁大島町東京都大島支庁大島町元町１丁目９番４
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	60 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	10 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	港前広場都道
法令上の規制等
近接区分	接面
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当分の間は現状のまま推移するものと予測される。 (2)地域の繁華性の衰退傾向、岡田港整備に伴う元町港の相対的な地位低下、コロナ禍発生前との比較で観光客数の低迷等による大島町中心部の商業地の弱体化等を勘案するに、今後の価格水準は下落傾向で推移と予測された。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万1,909 円 1平米 3万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万1,909 円 1平米 3万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万1,909円 1平米 3万9,900円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2022年	1坪 13万5,546円 1平米 4万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万1,909円 1平米 3万9,900円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2019年	1坪 13万5,546円 1平米 4万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍により減少していた来島者数は回復傾向にあるが、大島町では人口の減少及び高齢化の進行が続いている。 (2)繁華性の衰退、コロナ禍発生前との比較における来島者減等による景気後退傾向を勘案すると、島内の商業地の土地価格は下落傾向と言える。
地域要因
(1)元町港に近い島内で最も繁華性の高い地域で、地域要因に大きな変動はないが、上記一般的要因により地価は下落基調で推移した。 (2)岡田港整備に伴う元町港の相対的な地位低下、来島者数の低迷、島内の商業地の繁華性の衰退等を勘案すると地域の価格動向は下落傾向と言える。
個別的要因	(1)形状、規模ともに標準的であり、市場での競争力に変化はない。 (2)価格形成に影響する画地条件の変動等は見受けられず、個別的要因に関し特記事項等はないと思料された。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	６（公）５大島 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大島支庁大島町
地域	東京都大島支庁大島町元町１丁目９番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,405 円／平米 14万3,497 円／坪
推定価格 平米 坪	4万73 円／平米 13万2,481 円／坪
標準価格 平米 坪	4万974 円／平米 13万5,460 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,000 円／平米 13万5,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６（公）５大島 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大島支庁大島町
地域	東京都大島支庁大島町元町１丁目９番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,568 円／平米 9万4,446 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,568 円／平米 8万7,834 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,504 円／平米 12万7,294 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,500 円／平米 12万7,281 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	342 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６（公）５大島 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大島支庁大島町
地域	東京都大島支庁大島町元町１丁目９番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,300 円／平米 11万6,702 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,327 円／平米 10万3,567 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,806 円／平米 13万1,599 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,800 円／平米 13万1,579 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	91 ％
基準容積率	348 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６（公）５大島 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大島支庁大島町
地域	東京都大島支庁大島町元町１丁目９番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,300 円／平米 11万3,396 円／坪
推定価格 平米 坪	3万259 円／平米 10万36 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,794 円／平米 12万8,253 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,800 円／平米 12万8,273 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情