路線価 (2023) 東京都大島支庁新島村本村1-238 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 大島支庁新島村東京都大島支庁新島村本村１丁目２３８番
価格時点	2023 年
駅名	新島港駅 から 1600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	636万 円 (739 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万8,432 円 1平米 8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	636万 円 (739 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万8,432 円／坪 1平米 8,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は村内の商住混在地域等と判定した。需要者は村内居住者と公共団体等がほとんどであり、村外からの購入者は同村出身者以外は少ない。新型コロナ禍の影響が減少しつつも、人口減少、高齢化、観光業の不振、商業の衰退等が続いている。地価はほぼ底値に近く横這い。縁故関係に基づく相対の土地取引が多く、民間の土地取引は総額２００万円～６００万円程度が多い。古家でも建築費が高いこともあり、多くが建て替えず再利用されている。 (2) 　同一需給圏は、新島村内の商業性のある地域を中心とした圏域である。土地需要者は、島内居住者が殆どで島外からの土地取得者は、極めて少なく、需要の中心は特にない。土地取引は、更地または老朽化した建物付で総額１００万円から５００万円程度の取引が中心であるが、血縁関係による縁故取引が多く、地価に比べ建設コストも高いことから、取引価格に大きな幅がみられる。コロナ禍による収益性低下の影響も残り、地価は底値圏で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商住混在地域の取引事例は少ないが、本村地区内から３事例を採用した。全て令和４年に取引された事例であり、信頼性が認められ、各補修正も適正に行われたものと判断される。収益還元法は村内に公営住宅を除き一般の賃貸市場が存在せず建物賃貸借事例がなく、土地に帰属する純収益が把握できないので適用しなかった。よって比準価格を標準として閉鎖的な当該取引市場の特性等を考慮して、単価と総額との関連に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　既成集落内の宅地の為、原価法による積算価格は求められず、新島村内には賃貸市場が形成されていないので収益還元法も適用出来なかった。しかしながら、本村地区及び周辺の類似地域において実際に市場で発生したエンドユーザーの取引事例に適切な補修正を行って得られた比準価格は、市場性を反映し、実証性が高く、一定の説得力を有すると判断された。したがって、比準価格を標準として鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新島港北東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	223.5 坪 (739 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店、小売店舗等が多い村役場に近い商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大島支庁新島村東京都大島支庁新島村本村１丁目２３８番
標準地の範囲
東	90 m
西	100 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	24 m
面積	730 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	新島の中心集落である本村地区の中心部の商業地域
街路	６ｍ村道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)格別の変動要因はないので、当分の間現状を維持するものと予測する。人口減少、高齢化、商業の衰退、観光業の不振等の影響で土地需給の低調傾向が続いるが、地価はほぼ底値で横這い傾向で推移するものと予測する。 (2)人口及び世帯数の減少、高齢化、島内経済の縮小等による地域の衰退が懸念される中で、コロナ禍の影響も残り来島者数の回復は限定的であり、地価は概ね底値圏で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万8,432 円 1平米 8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万8,432 円 1平米 8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万8,432円 1平米 8,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 2万8,432円 1平米 8,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万8,432円 1平米 8,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 2万8,432円 1平米 8,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ禍の影響は減少しているが、従来からの人口減少、高齢化、産業の不振等により島の経済は低迷しており、土地需給の低調が続いている。 (2)人口、世帯数は減少傾向が続き、高齢化も進行している。来島者数の回復はみられるもののコロナ禍による影響も残り、土地需要は弱含んでいる。
地域要因
(1)特に地域要因の大きな変動はない。中心商業地域であるが、人口減少、商業衰退等により土地需給は低調であるものの、地価はほぼ底値水準で横這い。 (2)本村地区内の中心部に存する商業地域であるが、人口減少、高齢化等に加え来島者数の回復も限定的で商業性、繁華性は低迷している。
個別的要因	(1)特に個別的要因の変動はない。個別的要因・角地：＋３、側道セットバック：－１．１であるが競争力は概ね中位である。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１（公）５新島 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大島支庁新島村
地域	東京都大島支庁新島村本村１丁目２３８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,825 円／平米 1万9,257 円／坪
推定価格 平米 坪	5,890 円／平米 1万9,472 円／坪
標準価格 平米 坪	8,366 円／平米 2万7,658 円／坪
査定価格 平米 坪	8,520 円／平米 2万8,167 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	３（公）５新島 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大島支庁新島村
地域	東京都大島支庁新島村本村１丁目２３８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,337 円／平米 2万4,256 円／坪
推定価格 平米 坪	7,123 円／平米 2万3,549 円／坪
標準価格 平米 坪	8,520 円／平米 2万8,167 円／坪
査定価格 平米 坪	8,680 円／平米 2万8,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	３（公）５新島 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	大島支庁新島村
地域	東京都大島支庁新島村本村１丁目２３８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,518 円／平米 2万4,855 円／坪
推定価格 平米 坪	7,444 円／平米 2万4,610 円／坪
標準価格 平米 坪	8,969 円／平米 2万9,652 円／坪
査定価格 平米 坪	9,140 円／平米 3万217 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情