路線価 (2023) 東京都三宅支庁三宅村阿古2054-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 三宅支庁三宅村東京都三宅支庁三宅村阿古２０５４番１外
価格時点	2023 年
駅名	錆ヶ浜停駅 から 60m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	326万 円 (408 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万6,448 円 1平米 8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	326万 円 (408 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万6,448 円／坪 1平米 8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、対象標準地の存する三宅島内の住宅地域を中心とする地域である。島内における主たる需要者は、公共用地買収を除くと、自用目的の島内の居住者等と推定される。しかし、取引市場が脆弱であり、供給者、需要者も概ね島内及び島内関係者が中心となるため、売買当事者の個別性に価格が影響されやすい傾向が見られる。したがって、中心となる土地総額の把握はやや困難である。 (2) 同一需給圏は島内全域である。公共事業に伴う用地買収が不動産取引の中心であるため、コロナ禍の影響は限定的である。自然環境が厳しく、農漁業・観光業等の基幹産業が十分に育っていないことに加えて人口減少も進んでおり、不動産需要は必ずしも強くないが、都道や砂防ダム等のインフラ整備が進み、地価は概ね横ばい傾向で推移している。公共事業用地の買収が不動産取引の中心であるため、市場の中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は実際の取引価格に基づき、採用した事例は適切な補修正が行われている。対象標準地は島南西部に位置するが、当該地域の市場参加者は取引市場の動向、流通市場性を重視して意思決定を行う傾向にあるため当該比準価格の規範性は高い。なお、島内の賃貸投資市場が未成熟であるため収益還元法の適用は断念した。以上により、当該比準価格を妥当と判断し、さらに島内に存する他の標準地等の価格水準等も検討のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 同一需給圏を島内全域に設定して事例の収集と選択を行ったが、補修正及び要因比較を適切に行うことができた結果、市場の特性を的確に反映した比準価格を試算し得た。他方、島内の賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用を断念した。よって本件評価では島内の他の標準地及び基準地の価格動向、単価と総額の関連、地域の動向等を総合的に勘案のうえで比準価格を妥当と判断し、以って上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	錆ヶ浜停東方
距離	60 m
土地の状態
土地面積	123.4 坪 (408 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三宅支庁三宅村東京都三宅支庁三宅村阿古２０５４番１外
標準地の範囲
東	100 m
西	20 m
南	100 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	20 m
面積	400 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．２ｍ村道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅のほか、空地も見られる住宅地域である。全島で緩やかな人口減少、老齢化が見られるが、地域要因に特段の変動はみられず、当面は概ね現状で推移するものと予測される。 (2)三宅島南西部、阿古地区の都道背後に位置し、戸建住宅の他に空地等も散見される住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面はほぼ現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万6,448 円 1平米 8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万6,448 円 1平米 8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万6,448円 1平米 8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 2万6,448円 1平米 8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万6,448円 1平米 8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 2万6,448円 1平米 8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)島内の人口は緩やかな減少傾向であり、老齢化も進んでいる。コロナ禍以降の往来者数は回復傾向にある。ただし、不動産需給はほぼ変化なし。 (2)火山活動は沈静化しているが、人口減少が続いている。コロナ禍で減少した往来者数は回復局面にある。
地域要因
(1)一般住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動はない。地価は概ね横ばい傾向で推移している。 (2)都道背後地に存する住宅地域で、三宅村臨時庁舎や錆ヶ浜港が近く生活利便性は比較的良好である。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)代替競争不動産との関係において、概ね標準的であり、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５（公）５三宅 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三宅支庁三宅村
地域	東京都三宅支庁三宅村阿古２０５４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,530 円／平米 1万8,282 円／坪
推定価格 平米 坪	7,670 円／平米 2万5,357 円／坪
標準価格 平米 坪	8,410 円／平米 2万7,803 円／坪
査定価格 平米 坪	8,410 円／平米 2万7,803 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５（公）５三宅 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三宅支庁三宅村
地域	東京都三宅支庁三宅村阿古２０５４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,000 円／平米 2万3,142 円／坪
推定価格 平米 坪	7,000 円／平米 2万3,142 円／坪
標準価格 平米 坪	9,150 円／平米 3万250 円／坪
査定価格 平米 坪	9,150 円／平米 3万250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２（公）５三宅 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三宅支庁三宅村
地域	東京都三宅支庁三宅村阿古２０５４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,225 円／平米 1万7,274 円／坪
推定価格 平米 坪	6,147 円／平米 2万322 円／坪
標準価格 平米 坪	7,533 円／平米 2万4,904 円／坪
査定価格 平米 坪	7,530 円／平米 2万4,894 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５（公）５三宅 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三宅支庁三宅村
地域	東京都三宅支庁三宅村阿古２０５４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,300 円／平米 2万828 円／坪
推定価格 平米 坪	6,300 円／平米 2万828 円／坪
標準価格 平米 坪	8,422 円／平米 2万7,843 円／坪
査定価格 平米 坪	8,420 円／平米 2万7,837 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情