路線価 (2023) 神奈川県横浜市神奈川区鶴屋町2-24-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市神奈川区神奈川県横浜市神奈川区鶴屋町２丁目２４番１
価格時点	2023 年
駅名	横浜駅 から 290m
路線価
1坪当たり	1坪 687万6,480 円
1平米当たり	1平米 208万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1427 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,024万8,600 円 1平米 310万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1427 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,024万8,600 円／坪 1平米 310万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は横浜市及び川崎市内における高度商業地域で、横浜駅周辺、みなとみらい地区、関内地区、新横浜駅周辺、川崎駅周辺等の地区である。主な需要者は、投資ファンド、機関投資家、大手上場企業等である。鶴屋町地区においては新駅ビル開業に続いて市街地再開発事業が進捗中であることから、収益性向上の期待感からの地価の上昇が続いている。条件の良否による取引価格の幅が大きく、取引の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は、横浜駅周辺、みなとみらい地区、関内地区、新横浜駅周辺、川崎駅周辺等の高度、準高度商業地域で、東京都内の高度商業地域を含む。主な需要者は、投資ファンド、機関投資家、大手上場企業等である。鶴屋町地区では新駅ビル開業に続いて市街地再開発事業が進捗中であり、客足の流れにも変化がみられ、収益性向上の期待感から地価は上昇傾向にある。条件の良否や個別性による価格変動が大きく、取引市場での中心価格帯の判定は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地が所在する地域は横浜駅に近い繁華性高い商業地域で、想定される需要者は相応の資金力を有する事業者または投資家となる。こうした需要者は収益性の観点からの投資採算性の検討を行うのが一般的であり、したがって収益価格の規範性は相応に高いものと判断されるが、地域では自用目的の取引も見られている。本件では代表標準地との検討も踏まえ、市場性を反映する客観的な比準価格と理論的な収益価格を関連付け、鑑定評価額を標記のとおり決定した。 (2) 主な市場参加者は相応の資金力を有する大手賃貸ビル事業者や投資目的の投資ファンド等であり、収益性の観点から投資採算性の検討を行うことが一般的であるので、その収益性は取引価格に大きく影響を与える傾向にある。したがって、収益価格との関連に留意しつつ、広域的な収集・選択で採用した取引事例により市場性並びに実証性が適正に反映された比準価格を重視するものとし、代表標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
交通
交通施設	横浜駅北西方
距離	290 m
土地の状態
土地面積	431.6 坪 (1427 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所、店舗兼車庫
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	11F
地下階数	B3
周辺の利用状況	中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市神奈川区神奈川県横浜市神奈川区鶴屋町２丁目２４番１
標準地の範囲
東	60 m
西	0 m
南	60 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗事務所地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	50 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	近隣地域及び周辺地域では、近年予備校の進出が多く見られている。
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)鶴屋町地区では、昨年の新駅ビル開業に続いて、市街地再開発事業が事業進行中にあり、更なる収益性向上への期待感から、地価の上昇傾向が持続している。 (2)鶴屋町周辺では近年の新駅ビル開業に続いて市街地再開発事業が事業進行中で、このほかにも多数の建て替えを含む各種開発、開発計画が進んでいる。この影響により客足の流れに変化がみられ収益性向上の期待感がある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,051万3,080 円 1平米 318万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,057万9,200 円 1平米 320万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,051万3,080円 1平米 318万円
前年から次年への変動率 11.5 ％
2022年	1坪 919万680円 1平米 278万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,057万9,200円 1平米 320万円
前年から次年への変動率 11.5 ％
2019年	1坪 919万680円 1平米 278万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの沈静化に伴う商況回復は持続しているが、固定化しつつある一般消費行動の変容の影響から一部業種では回復の遅れ等が見られる。 (2)金融政策変更が発表されたものの金融緩和は継続しており、景気は新型コロナ等の影響が和らぐもとで持ち直している。不動産需要は回復基調にある。
地域要因
(1)鶴屋町周辺では、新駅ビル開業や再開発事業等多くの開発計画が進んでおり、商業地域としての発展が期待され、地価は高い上昇幅を示している。 (2)鶴屋町周辺では、新駅ビル開業や再開発事業等多くの開発計画が進んでおり、当地域もこの影響を受け地価は上昇傾向にあると判断する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)三方路で利用効率等が優る。個別的要因に変動はみられない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０４１５Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市西区
地域	神奈川県横浜市神奈川区鶴屋町２丁目２４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	297万9,080 円／平米 984万8,838 円／坪
推定価格 平米 坪	301万9,770 円／平米 998万3,360 円／坪
標準価格 平米 坪	308万7,699 円／平米 1,020万7,933 円／坪
査定価格 平米 坪	318万 円／平米 1,051万3,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	8.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０４０１Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市西区
地域	神奈川県横浜市神奈川区鶴屋町２丁目２４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	350万7,869 円／平米 1,159万7,015 円／坪
推定価格 平米 坪	346万1,097 円／平米 1,144万2,387 円／坪
標準価格 平米 坪	302万154 円／平米 998万4,629 円／坪
査定価格 平米 坪	311万 円／平米 1,028万1,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０４０８Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市西区
地域	神奈川県横浜市神奈川区鶴屋町２丁目２４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	408万4,991 円／平米 1,350万4,980 円／坪
推定価格 平米 坪	426万6,546 円／平米 1,410万5,201 円／坪
標準価格 平米 坪	304万5,358 円／平米 1,006万7,954 円／坪
査定価格 平米 坪	314万 円／平米 1,038万840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	25 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050408 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市西区
地域	神奈川県横浜市神奈川区鶴屋町２丁目２４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	503万6,634 円／平米 1,665万1,112 円／坪
推定価格 平米 坪	526万3,283 円／平米 1,740万414 円／坪
標準価格 平米 坪	330万1,934 円／平米 1,091万6,194 円／坪
査定価格 平米 坪	340万 円／平米 1,124万400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	25 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情