路線価 (2023) 神奈川県横浜市西区藤棚町1-85-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市西区神奈川県横浜市西区藤棚町１丁目８５番２
価格時点	2023 年
駅名	西横浜駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 95万8,740 円
1平米当たり	1平米 29万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	2,780万 円 (76 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 120万9,996 円 1平米 36万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,770万 円 (76 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 120万6,690 円／坪 1平米 36万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、西区及び周辺区内の近隣商業地域。市内の個人事業主や法人事業主が需要の中心となる。比較的古い中小規模店舗が中心の商店街であるが、商況は低下傾向にある。しかし、西横浜駅から徒歩圏なので店舗からマンション等への転換が散見される地域でもある。価格水準は、取引件数が少数なことにより把握が困難だが、１㎡当たり３０万円台後半程度と判断される。 (2) 同一需給圏は、西区及び中区内に存する横浜中心部に近い商業地域である。需要者は、店舗等を運営する個人・法人事業者のほか、賃貸収入を目的とする地場の不動産業者等で、規模によってはマンション業者等も含まれる。近年では、良好な交通利便性を背景に、店舗等の事業用地としての需要よりも、店舗兼共同住宅といった住商混在の利用用途の需要が強まっている。条件の良否や個別性による価格変動が大きく、取引市場での中心価格帯の判定は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の現実の取引を基に算定される市場実態を示すものである。反面、本地域は近隣商業地域であり、賃料等を算定根拠とする収益価格が重要な価格要素である。しかし、賃料動向には必ずしも価格動向が反映されるものではなく、商況の低下傾向の見られる本地域では相当賃料が期待できない傾向がある。市場性を反映する比準価格を中心に収益価格を考量して、代標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 店舗、共同住宅等の賃貸物件が多い地域で、需要者のうち不動産業者等は収益性に着目し判断を行うことから、その収益性は取引価格に大きく影響を与える傾向にある。一方、自用目的で取得する事業者もあり、取引市場の価格水準により価格形成がなされる地域でもある。したがって、収益価格との関連にも留意しつつ、市場の実態を反映する比準価格を重視するものとし、代表標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
交通
交通施設	西横浜駅南東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	23 坪 (76 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	10.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市西区神奈川県横浜市西区藤棚町１丁目８５番２
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	5 m
奥行き	15.2 m
面積	76 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特に無い。
街路	１０．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)比較的古くからの最寄駅徒歩圏の近隣商業地域であるが、商況はやや低下する面があると判断される。特別な変動要因は無く、当面は現状を維持するものと判断する。 (2)小売店舗等が連たんする商店街が形成されている。格別な変動要因はなく当分の間は現状を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 131万9,094 円 1平米 39万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 123万9,750 円 1平米 37万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 131万9,094円 1平米 39万9,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 119万3,466円 1平米 36万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 123万9,750円 1平米 37万5,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 119万3,466円 1平米 36万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型肺炎の流行による景気悪化の状況下だが、超金融緩和により、地価下落に直結するとまでは判断できないと考える。 (2)金融政策変更が発表されたものの金融緩和は継続しており、景気は新型コロナ等の影響が和らぐもとで持ち直している。不動産需要は回復基調にある。
地域要因
(1)比較的古い最寄駅が近い近隣商業地域であるが、商況はやや低下する傾向があることが否定できない。当面は、現状維持と予測される。 (2)飲食店などで新型コロナの影響は残るものの、特に、容積を活かせる画地の需要は安定している。地価は微増と判断した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は無い。 (2)地域における標準的な画地である。個別的要因に変動はみられない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050413 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市西区
地域	神奈川県横浜市西区藤棚町１丁目８５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万4,812 円／平米 137万1,368 円／坪
推定価格 平米 坪	42万2,279 円／平米 139万6,054 円／坪
標準価格 平米 坪	45万4,063 円／平米 150万1,132 円／坪
査定価格 平米 坪	45万4,000 円／平米 150万924 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０４１２Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市西区
地域	神奈川県横浜市西区藤棚町１丁目８５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	29万400 円／平米 96万62 円／坪
推定価格 平米 坪	33万812 円／平米 109万3,664 円／坪
標準価格 平米 坪	39万2,888 円／平米 129万8,888 円／坪
査定価格 平米 坪	39万3,000 円／平米 129万9,258 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０４０９Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市西区
地域	神奈川県横浜市西区藤棚町１丁目８５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万1,385 円／平米 136万39 円／坪
推定価格 平米 坪	40万6,193 円／平米 134万2,874 円／坪
標準価格 平米 坪	36万7,595 円／平米 121万5,269 円／坪
査定価格 平米 坪	36万8,000 円／平米 121万6,608 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０４０７Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市神奈川区
地域	神奈川県横浜市西区藤棚町１丁目８５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万9,822 円／平米 122万2,632 円／坪
推定価格 平米 坪	38万2,396 円／平米 126万4,201 円／坪
標準価格 平米 坪	35万179 円／平米 115万7,692 円／坪
査定価格 平米 坪	35万 円／平米 115万7,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５０４０８Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市神奈川区
地域	神奈川県横浜市西区藤棚町１丁目８５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万5,986 円／平米 137万5,250 円／坪
推定価格 平米 坪	45万3,644 円／平米 149万9,747 円／坪
標準価格 平米 坪	43万2,042 円／平米 142万8,331 円／坪
査定価格 平米 坪	43万2,000 円／平米 142万8,192 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情