路線価 (2023) 神奈川県横浜市西区戸部町7-241-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市西区神奈川県横浜市西区戸部町７丁目２４１番２外
価格時点	2023 年
駅名	高島町駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 138万8,520 円
1平米当たり	1平米 42万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7,840万 円 (143 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 181万1,688 円 1平米 54万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	7,790万 円 (143 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 180万1,770 円／坪 1平米 54万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は横浜市及び隣接市の商業地域の範囲。横浜駅圏でもあり当該地域に地縁的選好性のある企業や不動産業者が需要者の中心で、東京圏の法人事業者・投資家等も含まれる。横浜駅西口の各種開発が進み、横浜駅圏は東口からみなとみらい地区の発展も重なり、マンション適地等高容積率の商業地の需要は高まっている。商業地域の取引は個別性が強く中心となる価格帯は見出しがたいものの、概ね１㎡あたり６０～８０万円程度と思料する。 (2) 同一需給圏は、西区及び隣接区の普通・近隣・路線商業地域であり、近隣地域は普通・路線商業地。需要者は県内外の法人・個人、個人・機関投資家、不動産業者、マンションデベなど広範に渡る。交通量の割に繁華性が劣るが、横浜駅周辺やＭＭ地区に近接する好立地を反映し、コロナ禍だが、需要は高い。マンション用地需要も高いことから中高層の店舗併用マンション等が増加傾向。個別性、特に規模による価格差が大きく、取引市場での中心価格帯の判定は困難。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域及び周辺では、賃貸ビルのほか地元企業の自社ビルも多くみられる。周辺地域の不動産市場では企業の自用目的の取引もあり、需要者は投資物件としての収益性とともに、市場での取引価格にも着目し行動している。また、横浜駅圏の物件は希少性から高値の取引となることもある。よって、本件では比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 商業ビルが建ち並び賃貸物件も多いため収益性が取引価格に大きな影響を与える地域だが、取引の多くは事業用物件であり、収益物件取引は少ない。よって収益価格はやや低位に試算された。本件は、広域的な収集・選択で採用した周辺の商業地事例等により市場性が適切に反映された比準価格を重視し、商業地においては理論的な価格として規範性が認められる収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、一般的要因の分析も考慮して、上記の通り決定した。
交通
交通施設	高島町駅西方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	43.3 坪 (143 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の事務所、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市西区神奈川県横浜市西区戸部町７丁目２４１番２外
標準地の範囲
東	20 m
西	200 m
南	60 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	13.5 m
面積	143 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道沿いに店舗事務所ビルや営業所が建ち並ぶ商業地域
街路	３６ｍ　国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層の店舗事務所ビルが建ち並び国道沿いの商業地域としてほぼ熟成しているため、今後も現状程度の利用が継続するものと予測する。店舗収益は回復傾向にあり、需要は概ね堅調に推移している。 (2)横浜駅前地区やみなとみらい地区に近接の好立地条件を反映し、需給関係は安定的。特段の要因変動はないため当面は現状のまま推移と予測。地価は西区の商業地需要を反映しコロナ禍だが上昇傾向で推移。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 185万1,360 円 1平米 56万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 192万4,092 円 1平米 58万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 185万1,360円 1平米 56万円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2022年	1坪 172万9,038円 1平米 52万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 192万4,092円 1平米 58万2,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2019年	1坪 172万9,038円 1平米 52万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安が進み世界経済情勢等先行きが不透明だが、不動産市場はアフターコロナを見越した動きに転じ、用途や地域によっては更に堅調に推移している。 (2)未だ新型コロナ感染の波はあるものの、行動制限の大幅緩和など社会経済活動の急速な正常化に伴い、不動産市場の回復傾向も鮮明になっている。
地域要因
(1)国道沿いの商業地域で、車両交通量は多いが繁華性はやや劣る。店舗収益は回復傾向で、マンション適地の需要は更に高まっており地価は上昇している (2)地域要因変動は特にない。横浜駅周辺及びＭＭ地区にも近接し商業地需要は堅調。地価は当該需要を反映しコロナ禍だが緩やかな上昇で推移。
個別的要因	(1)国道沿いに存し、店舗立地等に優れるがこの１年では特段の変化は見られない。 (2)今のところ特段の個別的要因の変動はない。国内外問わず、ウィズコロナ政策と感染防止対策との両立の成否に留意する必要がある。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050415 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市西区
地域	神奈川県横浜市西区戸部町７丁目２４１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	77万2,012 円／平米 255万2,272 円／坪
推定価格 平米 坪	82万4,312 円／平米 272万5,175 円／坪
標準価格 平米 坪	58万4,204 円／平米 193万1,378 円／坪
査定価格 平米 坪	58万4,000 円／平米 193万704 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050408 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市西区
地域	神奈川県横浜市西区戸部町７丁目２４１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	60万1,700 円／平米 198万9,220 円／坪
推定価格 平米 坪	59万3,677 円／平米 196万2,696 円／坪
標準価格 平米 坪	55万6,398 円／平米 183万9,452 円／坪
査定価格 平米 坪	55万6,000 円／平米 183万8,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	18 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050413 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市西区
地域	神奈川県横浜市西区戸部町７丁目２４１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万4,812 円／平米 137万1,368 円／坪
推定価格 平米 坪	41万9,375 円／平米 138万6,454 円／坪
標準価格 平米 坪	53万4,236 円／平米 176万6,184 円／坪
査定価格 平米 坪	53万4,000 円／平米 176万5,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０４０５Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市西区
地域	神奈川県横浜市西区戸部町７丁目２４１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万4,292 円／平米 166万7,189 円／坪
推定価格 平米 坪	51万1,636 円／平米 169万1,469 円／坪
標準価格 平米 坪	56万1,004 円／平米 185万4,679 円／坪
査定価格 平米 坪	56万1,000 円／平米 185万4,666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	433 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情