路線価 (2023) 神奈川県横浜市西区みなとみらい3-1-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市西区神奈川県横浜市西区みなとみらい３丁目１番１外
価格時点	2023 年
駅名	桜木町駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 604万9,980 円
1平米当たり	1平米 183万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (8011 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 859万5,600 円 1平米 260万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (8011 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 859万5,600 円／坪 1平米 260万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、西区・中区・神奈川区に所在する高度商業地域で、みなとみらい地区内に強い代替競争関係にあり、また東京都心部周辺や政令指定都市の高度商業地域とも代替競争関係が認められる。中心となる需要者は、賃貸ビル経営を目的とする大手不動産会社又は機関投資家等が考えられる。地区内で公表されている開発計画も順調に進捗していることから、今後さらに高度商業地域として成熟度を高めていくと予測する。 (2) ①同一需給圏はみなとみらい地区及び横浜駅や関内駅周辺の価格水準が市内高位の商業地域の他、川崎市及び東京都区部の主要駅周辺の商業地を含む。②主たる需要者は大手事業会社や機関投資家が中心である。③みなとみらい地区の開発の進展の他、横浜市役所が隣接地区に移転し、更なる商業集積が認められるほか、依然として堅調な投資需要が価格を押し上げている。④画地規模等がまちまちであることから、総額から見た中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算したもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり、収益価格は対象標準地の投資採算性を示している。近隣地域及びその周辺地域は収益獲得を目的とする取引が多い地域で、両価格の規範性は同等であり、市場の実態を反映した比準価格も収益性を反映していると考えられることから、比準価格と収益価格を相互に関連付け、代表標準地から検討した価格との均衡を考慮のうえ、上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は横浜駅周辺及び東京都区部南部の類似地域の事例を広範囲に収集、採用しより信頼性の高い事例を中心に試算しており市場実態を反映している。収益価格は賃料想定、費用、利回り水準の把握を市場分析を踏まえて適切に行っており、収益目的の取引が中心の市場特性を反映している。比準価格と収益価格の説得力はほぼ同等と判定し、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	桜木町駅北方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	2423.2 坪 (8011 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	29F
地下階数	B3
周辺の利用状況	高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1050 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市西区神奈川県横浜市西区みなとみらい３丁目１番１外
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	200 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	超高層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	95 m
奥行き	88.5 m
面積	8011 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	みなとみらい地区の商業地域
街路	４０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1050 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域を含むみなとみらい地区においては、超高層事務所ビルや店舗事務所ビル等の開発計画が順調に進捗し、今後とも横浜市の中心商業地の一つとしての成熟度を高めていくと予測する。 (2)横浜市役所の周辺地区への移転もあり、商業集積が進んでいる。今後当面の間は商業集積度は高まっていくものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	横浜市市街地環境設計制度による超高層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 892万6,200 円 1平米 270万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 899万2,320 円 1平米 272万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 892万6,200円 1平米 270万円
前年から次年への変動率 13.5 ％
2022年	1坪 757万740円 1平米 229万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 899万2,320円 1平米 272万円
前年から次年への変動率 13.5 ％
2019年	1坪 757万740円 1平米 229万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費、設備投資、雇用情勢など持ち直している。一方、消費者物価は上昇しており、海外景気の下振れや金融市場の変動等に注意が必要。 (2)みなとみらい地区の開発、横浜市役所移転から投資需要が強まっており旺盛な需要が認められる。
地域要因
(1)みなとみらい地区の事務所の賃料はやや弱含みであるが、空室率は相対的に低い。地区内の開発事業も順調に進捗し、売買市場は活発で、地価は上昇。 (2)みなとみらい地区の開発事業が順調に進捗するほか、横浜市役所が隣接地区に移転し、利便性が向上し、商業集積度が更に高まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動は特段認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050405 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市西区みなとみらい３丁目１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	136万3,288 円／平米 450万7,030 円／坪
推定価格 平米 坪	138万7,112 円／平米 458万5,792 円／坪
標準価格 平米 坪	277万4,224 円／平米 917万1,585 円／坪
査定価格 平米 坪	277万 円／平米 915万7,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０４１５Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市西区
地域	神奈川県横浜市西区みなとみらい３丁目１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	297万9,080 円／平米 984万8,838 円／坪
推定価格 平米 坪	307万2,541 円／平米 1,015万7,821 円／坪
標準価格 平米 坪	261万2,705 円／平米 863万7,603 円／坪
査定価格 平米 坪	261万 円／平米 862万8,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	8.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０４１５Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市西区みなとみらい３丁目１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	222万7,174 円／平米 736万3,037 円／坪
推定価格 平米 坪	215万2,935 円／平米 711万7,603 円／坪
標準価格 平米 坪	272万5,234 円／平米 900万9,624 円／坪
査定価格 平米 坪	273万 円／平米 902万5,380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	11 m
側道方位2	南西
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０４０９Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市西区みなとみらい３丁目１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	216万399 円／平米 714万2,279 円／坪
推定価格 平米 坪	219万685 円／平米 724万2,405 円／坪
標準価格 平米 坪	273万8,356 円／平米 905万3,005 円／坪
査定価格 平米 坪	274万 円／平米 905万8,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	15 m
側道方位2	南西
側道幅員2	11 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050405 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市西区みなとみらい３丁目１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	104万5,101 円／平米 345万5,104 円／坪
推定価格 平米 坪	108万2,725 円／平米 357万9,489 円／坪
標準価格 平米 坪	265万3,738 円／平米 877万3,258 円／坪
査定価格 平米 坪	265万 円／平米 876万900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	720 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情