路線価 (2023) 神奈川県横浜市西区南幸2-9-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市西区神奈川県横浜市西区南幸２丁目９番１３
価格時点	2023 年
駅名	横浜駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 558万7,140 円
1平米当たり	1平米 169万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	6億3,500万 円 (290 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 724万140 円 1平米 219万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	6億3,800万 円 (290 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 727万3,200 円／坪 1平米 220万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は西区及び周辺区に存する準高度商業地、路線商業地及び普通商業地の集積である。需要者の中心は個人事業者又は地元中小企業等であるが、高度利用を前提とする投資用マンション等の開発業者、大中規模画地については、マンション開発業者の参入も多くみられる。需要の中心価格帯の把握は取引件数も少なく、規模、立地等により大きな差異もみられることから、困難である。 (2) 同一需給圏は、横浜駅周辺、みなとみらい地区、関内地区、新横浜駅周辺、川崎駅周辺等の高度、準高度商業地域である。需要者は、機関投資家を中心に地元の大手法人や個人経営者等であり、マンション業者等の需要も見込まれる。横浜駅周辺では鶴屋町方面の人流が増加しているが、公示標準地周辺の繁華性についても新型コロナの影響から回復傾向にあると思われる。条件の良否や個別性による価格変動が大きく、取引市場での中心価格帯の判定は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地は１Ｆを店舗、上階を事務所とするビル、上階の一部も店舗とするビル等が建ち並ぶ商業地域である。比準価格は取引の実態を反映した価格で、実証性かつ現実性の高い点で説得力を有する。収益価格は現実の賃貸事例に基づき試算したものの、新築物件の賃貸は少なく、その試算過程に想定要素が多く含まれることから説得力はやや劣ると判断した。よって、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を決定した。 (2) 需要者は、機関投資家を中心に地元の大手法人や個人経営者等であり、収益性の観点から投資採算性の検討を行うことが一般的であるので、その収益性は取引価格に大きく影響を与える傾向にある。したがって、収益価格との関連に留意しつつ、広域的な収集・選択で採用した取引事例により市場性並びに実証性が適正に反映された比準価格を重視するものとし、代表標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
交通
交通施設	横浜駅南西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	87.7 坪 (290 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗、事務所ビル等が多い商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市西区神奈川県横浜市西区南幸２丁目９番１３
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗事務所地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	27 m
面積	290 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	ヨコハマパルナード背後の飲食店等が多い商業地域
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)横浜駅周辺の繁華性の高い商業地域の一角を占め、飲食店を中心とする店舗ビルを中心として、事務所ビル等もみられる商業地域である。当面は現状を維持し、地価は上昇傾向で推移するものと思料する。 (2)横浜駅周辺の繁華性の高い商業地域の一角を占め、飲食店を中心とする店舗ビルを中心として、事務所ビル等もみられる商業地域である。格別な変動要因はなく当分の間は現状を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 743万8,500 円 1平米 225万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 740万5,440 円 1平米 224万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 743万8,500円 1平米 225万円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2022年	1坪 697万5,660円 1平米 211万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 740万5,440円 1平米 224万円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2019年	1坪 697万5,660円 1平米 211万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産市況全般としては、新型コロナの影響、供給制約が和らぐ中、投資意欲や所有意欲が増しつつある。 (2)金融政策変更が発表されたものの金融緩和は継続しており、景気は新型コロナ等の影響が和らぐもとで持ち直している。不動産需要は回復基調にある。
地域要因
(1)飲食店舗等を中心とする繁華街で、需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。 (2)飲食店などで新型コロナの影響は残るものの投資家等の需要は堅調である。地域要因の変動は特にみられない。地価はやや上昇と判断した。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動は認められない。 (2)地域における標準的な画地である。個別的要因に変動はみられない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０４１５Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市西区
地域	神奈川県横浜市西区南幸２丁目９番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	297万9,080 円／平米 984万8,838 円／坪
推定価格 平米 坪	292万667 円／平米 965万5,725 円／坪
標準価格 平米 坪	224万1,494 円／平米 741万379 円／坪
査定価格 平米 坪	224万 円／平米 740万5,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	8.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０４１５Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市西区
地域	神奈川県横浜市西区南幸２丁目９番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	146万8,562 円／平米 485万5,066 円／坪
推定価格 平米 坪	142万5,788 円／平米 471万3,655 円／坪
標準価格 平米 坪	226万6,754 円／平米 749万3,889 円／坪
査定価格 平米 坪	227万 円／平米 750万4,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	387 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０４０１Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市西区
地域	神奈川県横浜市西区南幸２丁目９番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	350万7,869 円／平米 1,159万7,015 円／坪
推定価格 平米 坪	344万1,052 円／平米 1,137万6,118 円／坪
標準価格 平米 坪	225万1,997 円／平米 744万5,102 円／坪
査定価格 平米 坪	225万 円／平米 743万8,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050408 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市西区
地域	神奈川県横浜市西区南幸２丁目９番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	103万4,158 円／平米 341万8,926 円／坪
推定価格 平米 坪	103万1,146 円／平米 340万8,969 円／坪
標準価格 平米 坪	238万6,912 円／平米 789万1,131 円／坪
査定価格 平米 坪	239万 円／平米 790万1,340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５０４０８Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市西区
地域	神奈川県横浜市西区南幸２丁目９番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	408万4,991 円／平米 1,350万4,980 円／坪
推定価格 平米 坪	397万5,301 円／平米 1,314万2,345 円／坪
標準価格 平米 坪	233万9,789 円／平米 773万5,342 円／坪
査定価格 平米 坪	234万 円／平米 773万6,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	25 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情