路線価 (2023) 神奈川県横浜市中区本牧緑ケ丘69-29 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市中区神奈川県横浜市中区本牧緑ケ丘６９番２９
価格時点	2023 年
駅名	山手駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 84万3,030 円
1平米当たり	1平米 25万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,300万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 109万980 円 1平米 33万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	3,300万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 109万980 円／坪 1平米 33万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中区南部の山手町を除く丘陵地の住宅地域一帯であり、中でも特に代替競争の関係が認められるのはＪＲ山手駅から徒歩圏の住宅地域である。主たる需要者は都心や横浜への通勤世帯である２次取得者であり、供給は既存の敷地の細分化が見られる程度で需給は安定的である。中心となる価格帯は土地３０坪で３千万円台前半程度、新築建売住宅では土地３０坪付で５千万円台後半程度となっている。 (2) ①同一需給圏は中区内のＪＲ根岸線山手駅、根岸駅の徒歩圏内の住宅地域である。②主な需要者は横浜市中心部ないし一部川崎市等へ通勤する一次取得者が中心であり、区外からの流入もある。③物価高等の経済動向の変動はあるが、近隣地域は住環境良好な利便性も高い住宅地でありことから堅調な需要が認められ、地価は上昇傾向が継続している。④取引総額を抑えるための敷地の細分化が進んでおり新築建売の総額は５，０００万円程度が中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は丘陵地に所在する良好な居住環境を有する閑静な住宅地域であり、地域内には良好な環境に見合った専用住宅が多く建ち並んでいる。周辺地域ではアパートも見られるが多くは土地所有者の遊休地活用によるものであり、地価の形成は収益性より居住の快適性や利便性に主眼が置かれたものになっている。本件では比準価格を重視し、収益価格の示唆するところを参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。 (2) 類似地域の事例より試算した比準価格はより信頼性の高い事例を中心に求められており市場実態を反映している。収益価格は容積率の制限が厳しいこと、収益性よりも居住の快適性・利便性に着目した取引が中心であることを反映し、比準価格と比較し低位に試算された。以上より、市場性を反映した比準価格の説得力がより高いものと判断し、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	山手駅南東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	30.2 坪 (100 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅が多い高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市中区神奈川県横浜市中区本牧緑ケ丘６９番２９
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	20 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	11.8 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	公園が近接する等、環境良好な住宅地域である。
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域及び周辺の地域は開発余地が殆んど見られないこと、及び住宅地としての熟成度も高いこと等から、当面は現環境を維持して推移するものと推察される。 (2)丘陵地の高台を開発した戸建住宅が多い住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持して推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 112万4,040 円 1平米 34万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 112万4,040 円 1平米 34万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 112万4,040円 1平米 34万円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 106万4,532円 1平米 32万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 112万4,040円 1平米 34万円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 106万4,532円 1平米 32万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区の人口は、横浜市全体の人口が減少に転じる中でも、微増傾向を持続している。住宅市場では新型コロナからの回復基調を持続している。 (2)為替相場の変動や物価高の急激な進行が経済情勢に影響を及ぼしているが、住環境や利便性の良好な住宅地の需要は依然堅調である。
地域要因
(1)最寄駅から徒歩圏の高台で閑静な住宅地域であることから需要は堅調であり、地価の上昇傾向は持続している。 (2)高台の区画の整った住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050413 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市中区本牧緑ケ丘６９番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	29万5,034 円／平米 97万5,382 円／坪
推定価格 平米 坪	28万9,249 円／平米 95万6,257 円／坪
標準価格 平米 坪	33万9,893 円／平米 112万3,686 円／坪
査定価格 平米 坪	34万 円／平米 112万4,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	緑化地域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０４０８Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市中区本牧緑ケ丘６９番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万6,434 円／平米 114万5,311 円／坪
推定価格 平米 坪	36万869 円／平米 119万3,033 円／坪
標準価格 平米 坪	42万1,084 円／平米 139万2,104 円／坪
査定価格 平米 坪	42万1,000 円／平米 139万1,826 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050404 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市中区本牧緑ケ丘６９番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	35万8,394 円／平米 118万4,851 円／坪
推定価格 平米 坪	34万8,056 円／平米 115万673 円／坪
標準価格 平米 坪	33万538 円／平米 109万2,759 円／坪
査定価格 平米 坪	33万1,000 円／平米 109万4,286 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050405 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市中区本牧緑ケ丘６９番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	32万9,203 円／平米 108万8,345 円／坪
推定価格 平米 坪	36万5,781 円／平米 120万9,272 円／坪
標準価格 平米 坪	34万896 円／平米 112万7,002 円／坪
査定価格 平米 坪	34万1,000 円／平米 112万7,346 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050408 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市中区本牧緑ケ丘６９番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	28万780 円／平米 92万8,259 円／坪
推定価格 平米 坪	28万1,343 円／平米 93万120 円／坪
標準価格 平米 坪	34万2,683 円／平米 113万2,910 円／坪
査定価格 平米 坪	34万3,000 円／平米 113万3,958 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	北東
側道幅員2	1.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情