路線価 (2023) 神奈川県横浜市磯子区西町283-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市磯子区神奈川県横浜市磯子区西町２８３番３外
価格時点	2023 年
駅名	根岸駅 から 360m
路線価
1坪当たり	1坪 85万9,560 円
1平米当たり	1平米 26万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	9,270万 円 (280 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 109万4,286 円 1平米 33万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	9,270万 円 (280 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 109万4,286 円／坪 1平米 33万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、横浜市南部の幹線道路沿いに形成された路線商業地の圏域。低層の店舗兼住宅が混在するほか、コロナ禍中に沿道型の飲食店舗の閉店も見られたが、低金利・品薄感・希少性が相俟って先行投資型の取引が散見し、取引価格水準は高止まりしている。画地の規模や形状により個別性が強く、中心となる取引価格水準を把握することは困難だが、㎡当たり３０～３５万円程度が適正価格と推測する。 (2) 同一需給圏の範囲は、横浜市南部に位置する商業地域と判断した。駅近くに位置する一定の規模の土地に係わる需要の中心は、同圏域内で事業を行う法人のほか、店舗・事務所兼共同住宅等の開発を目的とした不動産業者で形成される。市場での中心価格帯は、土地の規模、容積率及び繁華性等により異なり、一概に把握することは困難であるが、㎡当たり概ね２５～３５万円前後と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地の取引が少ない中、磯子区のほか隣接区に範囲を広げて取引事例を収集し、その中でも類似性の高い事例の取引価格に基づいて価格判定を行ったため、比準価格は路線商業地の現状を反映した価格となった。収益価格は標準地上の建物の規模も参考にした想定建物に基づいて査定したため、対象標準地の投資価値を的確に表わす価格となった。そこで比準価格と収益価格とを関連づけ、代表標準地との検討も踏まえて、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺地域は、駅に近い商業地域に位置しているが、商業地域としての繁華性にはやや劣る地域であり、土地価格に見合う賃料の稼得ができず、比準価格に比べ収益価格が低位に求められている。一方、磯子区の商業地域の取引事例を多数収集し、その上で各補修性を行って求めた比準価格は説得力に優る。以上より、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	根岸駅西方
距離	360 m
土地の状態
土地面積	84.7 坪 (280 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	11F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所兼共同住宅、店舗等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市磯子区神奈川県横浜市磯子区西町２８３番３外
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中高層の店舗、事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	20 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)米軍根岸住宅地区では原状回復に時間を要しているため、予定よりも返還時期が遅れることになったため、周辺地域への影響は見通せない。当面は低層店舗も残る現状のまま推移するものと予測する。 (2)事務所兼共同住宅、店舗等が混在する、駅近くに位置する商業地域である。近隣地域周辺においては共同住宅等の住宅系用途の利用も増えているが、既存の店舗も多く、当面は現状を維持するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ中高層の店舗、事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 112万4,040 円 1平米 34万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 111万7,428 円 1平米 33万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 112万4,040円 1平米 34万円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 107万4,450円 1平米 32万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 111万7,428円 1平米 33万8,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 107万4,450円 1平米 32万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)磯子区の人口数は微減傾向にあり、高齢化率は市平均よりも高くさらに進行している。汐見台でマンションが新築されたほか、新規開発は見られない。 (2)景気は緩やかに持ち直しの傾向にあり、住宅需要は概ね堅調に推移している。店舗等の需要も戻りつつあり、磯子区の商業地の地価は強含みである。
地域要因
(1)同一路線沿いの横浜プールセンターが令和３年度に営業休止し、令和５年７月にキャンプ場等にリニューアルオープンする予定。 (2)最寄駅から近くに位置する事務所兼共同住宅、店舗等が混在する商業地域であり、地価は強含みで推移している。
個別的要因	(1)同一路線沿いでは希少性のあるまとまった整形地であり、競争力は優れる。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050503 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市金沢区
地域	神奈川県横浜市磯子区西町２８３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万8,856 円／平米 108万7,198 円／坪
推定価格 平米 坪	33万4,775 円／平米 110万6,766 円／坪
標準価格 平米 坪	33万4,775 円／平米 110万6,766 円／坪
査定価格 平米 坪	33万5,000 円／平米 110万7,510 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050501 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市磯子区
地域	神奈川県横浜市磯子区西町２８３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	31万6,083 円／平米 104万4,970 円／坪
推定価格 平米 坪	27万2,870 円／平米 90万2,108 円／坪
標準価格 平米 坪	34万1,088 円／平米 112万7,637 円／坪
査定価格 平米 坪	34万1,000 円／平米 112万7,346 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050510 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市磯子区西町２８３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万933 円／平米 99万4,884 円／坪
推定価格 平米 坪	30万1,234 円／平米 99万5,880 円／坪
標準価格 平米 坪	34万2,311 円／平米 113万1,680 円／坪
査定価格 平米 坪	34万2,000 円／平米 113万652 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050502 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市磯子区西町２８３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万3,164 円／平米 103万5,320 円／坪
推定価格 平米 坪	31万3,477 円／平米 103万6,355 円／坪
標準価格 平米 坪	41万2,470 円／平米 136万3,626 円／坪
査定価格 平米 坪	41万2,000 円／平米 136万2,072 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５０５０６Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市磯子区西町２８３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万5,699 円／平米 160万5,721 円／坪
推定価格 平米 坪	46万1,864 円／平米 152万6,922 円／坪
標準価格 平米 坪	38万3,290 円／平米 126万7,157 円／坪
査定価格 平米 坪	38万3,000 円／平米 126万6,198 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情