路線価 (2023) 神奈川県横浜市磯子区丸山2-7-287 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市磯子区神奈川県横浜市磯子区丸山２丁目７番２８７
価格時点	2023 年
駅名	根岸駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 61万1,610 円
1平米当たり	1平米 18万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,880万 円 (80 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 77万6,910 円 1平米 23万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,880万 円 (80 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 77万6,910 円／坪 1平米 23万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は磯子区、港南区、金沢区を中心とする横浜市南部の近隣商業地域である。需要者の中心は中小事業者、個人事業主等である。古い商店街の小規模小売店舗は近年では競争力が弱く、飲食店等のサービス業の需要のほかは住宅への転換も見受けられる。取引価格については、個別性が強く中心価格帯の把握は難しいが、総額的には３０００万円程度が上限である。 (2) 同一需給圏は横浜市南部の磯子区、金沢区、港南区を中心とする近隣型の商業地域である。需要者は、小規模画地は自用の店舗兼住宅を利用目的とする個人事業者、中規模以上の土地は店舗付マンション地として開発する法人事業者等である。近隣地域は駅からやや遠い商業地域に位置し、スーパーのほか低層の小規模店舗、店舗兼共同住宅等が混在する。商業施設は比較的集積しており、地価は微増傾向で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件では、比準価格のほか、土地価格の本質的要素である収益性（賃料）から還元した収益価格を考慮する。ただ、商業地としての繁華性が低いので店舗需要は弱く、低位の賃料水準にとどまっており、収益価格も低位に試算された。一方比準価格は、実証的水準を反映している。そこで本件においては比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地域は、マンションも見られる近隣商業地域であり、事業者向け賃貸市場の熟成度がやや低い。比準価格は実際の取引を反映した価格であるが、収益価格は土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、比準価格に比べ低位に試算された。よって、信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連を考慮して、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	根岸駅北西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	24.2 坪 (80 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市磯子区神奈川県横浜市磯子区丸山２丁目７番２８７
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	6.5 m
奥行き	13 m
面積	80 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模な店舗等が建ち並ぶ既成の近隣商業地域であり、当面は現状を維持すると予測するが、将来的には住宅への転換が徐々に進むと思われる。 (2)小規模の店舗が多い商業地域。新たな新規店舗の需要は少なく、住宅への転用が進んでいる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 79万6,746 円 1平米 24万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 80万6,664 円 1平米 24万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 79万6,746円 1平米 24万1,000円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 77万3,604円 1平米 23万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 80万6,664円 1平米 24万4,000円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 77万3,604円 1平米 23万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界的な金融の引き締めが日本にも波及した場合には、不動産市場への影響が大きいため今後の動向については注視する必要がある。 (2)景気はウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、穏やかに改善している。磯子区の人口はほぼ横ばいから微減、高齢化は年々上昇傾向である。
地域要因
(1)近隣商業地として熟成しており、特別な変動要因はない。 (2)小規模店舗が多い旧来の近隣商業地域で、特別な変化は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050510 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市磯子区
地域	神奈川県横浜市磯子区丸山２丁目７番２８７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万6,700 円／平米 58万4,170 円／坪
推定価格 平米 坪	18万6,930 円／平米 61万7,991 円／坪
標準価格 平米 坪	19万7,600 円／平米 65万3,266 円／坪
査定価格 平米 坪	19万8,000 円／平米 65万4,588 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	75 ％
基準容積率	274 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050501 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市磯子区
地域	神奈川県横浜市磯子区丸山２丁目７番２８７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万1,350 円／平米 83万963 円／坪
推定価格 平米 坪	25万1,853 円／平米 83万2,626 円／坪
標準価格 平米 坪	25万1,853 円／平米 83万2,626 円／坪
査定価格 平米 坪	25万2,000 円／平米 83万3,112 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050501 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市磯子区
地域	神奈川県横浜市磯子区丸山２丁目７番２８７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万1,458 円／平米 53万3,780 円／坪
推定価格 平米 坪	16万1,942 円／平米 53万5,380 円／坪
標準価格 平米 坪	23万1,346 円／平米 76万4,830 円／坪
査定価格 平米 坪	23万1,000 円／平米 76万3,686 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050510 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市磯子区
地域	神奈川県横浜市磯子区丸山２丁目７番２８７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万9,699 円／平米 105万6,925 円／坪
推定価格 平米 坪	29万4,030 円／平米 97万2,063 円／坪
標準価格 平米 坪	29万7,300 円／平米 98万2,874 円／坪
査定価格 平米 坪	29万7,000 円／平米 98万1,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情