路線価 (2023) 神奈川県横浜市港北区綱島東4-987 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市港北区神奈川県横浜市港北区綱島東４丁目９８７番
価格時点	2023 年
駅名	綱島駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 80万9,970 円
1平米当たり	1平米 24万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	8億3,300万 円 (1997 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 137万8,602 円 1平米 41万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	8億3,300万 円 (1997 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 137万8,602 円／坪 1平米 41万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、選好性の高い港北区及び周辺区内に存するマンション用地の存する住宅地域に一致する。特に東急東横線沿線で港北区内に存するマンション用地との間に価格牽連性が強いものと判断する。需要者は、大手及び準大手マンションデベロッパー等であるが、中心となる価格帯は、最近では総じて品薄感から強含みであるが、交通接近条件（駅距離）、画地条件（規模及び接道）及び行政的条件（基準容積率）等に応じて異なるため、把握出来ない状況にある。 (2) 同一需給圏は、横浜市北部の最寄駅から概ね徒歩圏内のマンション立地が可能な住宅地域。需要者の中心は分譲マンションの建設を目論むデベロッパーである。港北区内でも非常に人気の高い綱島駅徒歩圏の住宅地であり、令和５年３月に新綱島駅が開業予定で利便性の向上も見込まれ、マンション適地として稀少性が認められる。マンション適地の取引価格は規模や立地等によりばらつきが大きく、稀少性の高い土地については高値での取引も見受けられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地は、選好性を有する東急東横線綱島駅から徒歩圏のマンション用地である。当該地域のマンションは、希少性も有り、販売良好である。比準価格は、実際の取引事例を基礎に置く、市場の実態を反映した価格である。開発法による価格は、想定要素が多いが、マンションデベロッパー等の投資採算性を反映した価格である。本件では、比準価格を標準に開発法による価格を関連付けて、更に単価と総額との関連にも留意し鑑定評価額を標記の通り決定した。 (2) マンション適地となり得る比較的纏まった規模を有する土地の取引事例を収集し、適切に補修正を行って比準価格は求められており、信頼性の高い価格が得られた。また、想定事項は多いものの、デベロッパーの投資採算性の観点から開発法による価格も適切に求められた。マンション適地の需要者は市場流通性及び投資採算性をいずれも重視することから、比準価格及び開発法による価格を関連づけ、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	綱島駅北東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	604.1 坪 (1997 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市港北区神奈川県横浜市港北区綱島東４丁目９８７番
標準地の範囲
東	140 m
西	200 m
南	260 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	38 m
奥行き	55 m
面積	2090 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	新綱島駅開通を控え、利便性の向上が見られるマンションの建ち並ぶ住宅地域
街路	８．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新綱島駅開通を控え、周囲の期待感が上昇している。今後、マンション地域として一層熟成していくものと予測する。 (2)綱島駅周辺は住環境及び利便性が良好でマンション人気は根強いほか、令和５年３月に新綱島駅が開業予定であり、利便性の向上が見込まれることから、地価は上昇基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 145万4,640 円 1平米 44万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 139万5,132 円 1平米 42万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 145万4,640円 1平米 44万円
前年から次年への変動率 5 ％
2022年	1坪 131万2,482円 1平米 39万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 139万5,132円 1平米 42万2,000円
前年から次年への変動率 5 ％
2019年	1坪 131万2,482円 1平米 39万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産融資環境は引き続き良好であり、マンションデベロッパーの用地取得意欲は、堅調に推移している。 (2)直近１年の港北区の人口は微増であり、住宅需要は概ね堅調である。駅徒歩圏の住宅地の地価は全般的に上昇基調にある。
地域要因
(1)新綱島駅の開通の期待値から、デベロッパーの当該地域のマンション用地取得意欲は増加している。 (2)綱島駅周辺では市街地再開発事業が行われているほか、令和５年３月に新綱島駅が開業予定であり、利便性の向上が見込まれる。
個別的要因	(1)二方路地で利便性に優るが、個別的要因に大きな変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はないが、二方路に面する画地であり、日照等の点でやや優位性が認められる。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050312 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区綱島東４丁目９８７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万7,154 円／平米 58万5,671 円／坪
推定価格 平米 坪	28万6,768 円／平米 94万8,055 円／坪
標準価格 平米 坪	44万2,543 円／平米 146万3,047 円／坪
査定価格 平米 坪	45万1,000 円／平米 149万1,006 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050305 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区綱島東４丁目９８７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	51万326 円／平米 168万7,138 円／坪
推定価格 平米 坪	51万6,450 円／平米 170万7,384 円／坪
標準価格 平米 坪	41万7,840 円／平米 138万1,379 円／坪
査定価格 平米 坪	42万6,000 円／平米 140万8,356 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050310 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区綱島東４丁目９８７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	28万6,996 円／平米 94万8,809 円／坪
推定価格 平米 坪	29万9,624 円／平米 99万557 円／坪
標準価格 平米 坪	38万5,121 円／平米 127万3,210 円／坪
査定価格 平米 坪	39万3,000 円／平米 129万9,258 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	建築協定（建築協定）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050308 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市都筑区
地域	神奈川県横浜市港北区綱島東４丁目９８７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	23万2,925 円／平米 77万50 円／坪
推定価格 平米 坪	23万1,594 円／平米 76万5,650 円／坪
標準価格 平米 坪	43万2,886 円／平米 143万1,121 円／坪
査定価格 平米 坪	44万2,000 円／平米 146万1,252 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	12 m
側道方位2	南東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情