路線価 (2023) 神奈川県横浜市港北区菊名2-37-24 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市港北区神奈川県横浜市港北区菊名２丁目３７番２４
価格時点	2023 年
駅名	妙蓮寺駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 94万2,210 円
1平米当たり	1平米 28万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	5,430万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 121万3,302 円 1平米 36万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	5,420万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 120万9,996 円／坪 1平米 36万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は港北区内の東横線沿線の最寄駅から徒歩圏内にある優良な住宅地域である。需要者は東京都心や横浜方面へ通勤するサラリーマン世帯が中心で同一需給圏外からの転入者も多い。交通利便性がよく沿線の丘陵地に比較的早くから開発された既存住宅地として人気があり、近年は小規模物件の供給も多く需要は底堅い。又、敷地細分化の傾向も見られる。中心価格帯は中古戸建住宅で５千万円～６千万円前後、新築建売住宅で７千万円前後が主流である。 (2) 同一需給圏は、東急東横線沿線駅の最寄駅に近い住宅地域である。需市者は都心に通勤する勤労者世帯層が中心で市内及び市外からの転入も見られ、需要者の所得は高い。土地の利用率が高いため、供給はタイトで地価は上昇基調にある。１５０㎡の土地で約５０００万円、新築戸建で約６５００万円～７０００万円となるが新築戸建の供給はまれで、中古住宅の取引が主流となるが供給は少ない。一部に規模の大きな画地が所在するため、分割による供給が予想される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記市場の特性のとおり、戸建住宅の居住性等に着目した自用目的での取引を中心に価格水準が形成され、市場実態に即した比準価格は妥当な水準が得られた。最寄駅に近くアパート等の賃貸物件も見られるが遊休土地の活用等が主であり投資採算に見合う賃料水準が得られず収益価格はやや低位にある。よって、市場価格を反映した比準価格を標準に、収益価格も斟酌し，単価と総額との関連に留意し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 最寄駅に近いことからアパー等が立地し、自用の住宅取得のための取引が地価水準を形成してきたが経緯があり、地価形成において取引価格が背景となっている。アパート等の需要は、相続等のため有効活用の手段として土地所有者が収益用不動産として土地活用を行うもので、需要者は限定され、地価に及ぼす影響は小さい。以上から比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を行い、単価と総額に留意し、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
交通
交通施設	妙蓮寺駅北東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	44.8 坪 (148 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い閑静な高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市港北区神奈川県横浜市港北区菊名２丁目３７番２４
標準地の範囲
東	70 m
西	70 m
南	200 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	12 m
面積	148 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	妙蓮寺東側の高台の住宅地域
街路	基準方位北　　　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅である妙蓮寺駅に至近距離の閑静な高台に存する優良な住宅地として成熟しており、地域要因に特段の変化はない。交通利便性に優れた住宅地であり需要は底堅く推移すると予測する。 (2)最寄駅に近く、宅地利用率はほぼ１００％で土地利用等は変わらず今後も、建て替え等の程度で現状維持で推移することが予想される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 123万3,138 円 1平米 37万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 123万3,138 円 1平米 37万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 123万3,138円 1平米 37万3,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 117万3,630円 1平米 35万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 123万3,138円 1平米 37万3,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 117万3,630円 1平米 35万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の後、今後は政府による大型財政予算が手伝って景気動向も回復が見込まれ、住宅市場にも波及が期待される。 (2)港北区は東部の綱島駅を中心とした再開発、日吉駅周辺の大規模マンションの建設等及び相鉄・東急直通線の開業を控え、地価は上昇の機運にある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変化はなく、東横線沿線の最寄駅から徒歩圏内の既成住宅地として底堅い需要がみられる。 (2)最寄駅に近い住宅地域で、宅地利用率は高く需要は堅調であるが供給はタイトである状態が続いている。希少性から地価は緩やかに上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は特にない。西側４．５ｍ道路に面する画地で、近隣地域内での選好性は普通程度である。 (2)西側で幅員４．５ｍの道路に面し、画地規模については住宅地として概ね標準的であり、市場競争力はある。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050304 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区菊名２丁目３７番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	37万4,438 円／平米 123万7,892 円／坪
推定価格 平米 坪	38万4,538 円／平米 127万1,283 円／坪
標準価格 平米 坪	36万9,748 円／平米 122万2,387 円／坪
査定価格 平米 坪	37万3,000 円／平米 123万3,138 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050304 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区菊名２丁目３７番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	39万3,592 円／平米 130万1,215 円／坪
推定価格 平米 坪	41万7,557 円／平米 138万443 円／坪
標準価格 平米 坪	38万4,845 円／平米 127万2,298 円／坪
査定価格 平米 坪	38万9,000 円／平米 128万6,034 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050304 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区菊名２丁目３７番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	43万302 円／平米 142万2,578 円／坪
推定価格 平米 坪	40万3,259 円／平米 133万3,174 円／坪
標準価格 平米 坪	37万9,717 円／平米 125万5,344 円／坪
査定価格 平米 坪	38万4,000 円／平米 126万9,504 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050304 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区菊名２丁目３７番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万189 円／平米 89万3,245 円／坪
推定価格 平米 坪	26万4,993 円／平米 87万6,067 円／坪
標準価格 平米 坪	35万6,173 円／平米 117万7,508 円／坪
査定価格 平米 坪	36万 円／平米 119万160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050302 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区菊名２丁目３７番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万2,449 円／平米 113万2,136 円／坪
推定価格 平米 坪	36万473 円／平米 119万1,724 円／坪
標準価格 平米 坪	35万4,099 円／平米 117万651 円／坪
査定価格 平米 坪	35万8,000 円／平米 118万3,548 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情