路線価 (2023) 神奈川県横浜市港北区新横浜2-3-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市港北区神奈川県横浜市港北区新横浜２丁目３番８
価格時点	2023 年
駅名	新横浜駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 290万9,280 円
1平米当たり	1平米 88万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	7億9,700万 円 (705 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 373万5,780 円 1平米 113万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	7億9,700万 円 (705 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 373万5,780 円／坪 1平米 113万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 近隣地域は、事務所ビルを中心とする駅前の高度商業地域と把握され、同一需給圏は、横浜駅及び関内駅を中心に東急東横線綱島、日吉駅の駅前商業地域に及ぶ、景気の変動に敏感で空室率がダイレクト反映する傾向があり、近年空室率は高止まりである。需要者は、規模により異なり、小規模ビルでは個人、不動産業者、中規模ビルでは大手不動産会社、大規模ビルでは投資法人が加わる。需要者により取引価格の変動は大きく安定的な価格水準は見出し難い。 (2) 同一需給圏は、横浜市及び川崎市において、主要駅周辺等に形成された事務所ビルを中心とする商業地域である。需要者は大手事業法人、不動産賃貸業者、不動産投資法人等が中心となる。新横浜駅周辺商業地における事務所ビルの空室率は改善の動きが鈍いものの、賃料水準は概ね安定的に推移している。商業地の取引は立地等の条件如何により個別性が強く、中心的価格帯は見出し難いが、取引価格は、１平米当り１００万円を挟んだ価格にやや多くみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、長らく事務所の賃貸市場を中心に地価形成されてきた経緯があり、後からリート法人が加わり多様な取引が展開されている。賃料も安定的に推移してきている。市場取引より求めた比準価格は実証的という観点から信頼性は高く、収益価格は実証的な建物を想定し求めており、合理的かつ実証的である。両価格は等しく重視すべきで鑑定評価額の決定に当たり周辺の標準地等との検討を行い、単価と総額との関連に留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 収益価格は不動産の収益性に着目した価格であるが、手法適用の過程において想定要素を多く含むため、求められた価格がやや流動的となる性格がある。比準価格は不動産の市場性に着目した実証的な価格である。商業地の取引価格は個別性が強いが、本件では信頼性の高い事例を採用して検討を加えた。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考として、周辺標準地等の価格との均衡にも留意した上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新横浜駅
距離	400 m
土地の状態
土地面積	213.2 坪 (705 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中規模の高層事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	15.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市港北区神奈川県横浜市港北区新横浜２丁目３番８
標準地の範囲
東	50 m
西	80 m
南	80 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	21.5 m
奥行き	31.7 m
面積	705 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	アリーナ通りに所在する商業地域
街路	１５．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)景気動向を敏感に反映し新横浜商業地域において空室率は高めの傾向にあるが、相鉄・東急直通線の開通を控え、地域の建設投資は順調に伸び、商業地区として進化、成熟に向かいつつある。 (2)高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で、今後も現状を保持して推移すると予測する。空室率は回復途上にあるが、新線開業による交通利便性の向上等が期待されている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗毛兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 393万7,446 円 1平米 119万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 390万1,080 円 1平米 118万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 393万7,446円 1平米 119万1,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 363万6,600円 1平米 110万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 390万1,080円 1平米 118万円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 363万6,600円 1平米 110万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)港北区は東部の綱島駅を中心とした再開発、日吉駅周辺の大規模マンションの建設等及び相鉄・東急直通線の開業を控え、地価は上昇の機運にある。 (2)景気は緩やかに持ち直しており、物価上昇、金融資本市場の変動等による影響に十分注意を要するものの、市内商業地取引は概ね堅調に推移している。
地域要因
(1)駅前ビル街の背後にあってやや規模の小さいビル街を形成し、景気動向により、空き室、業種の入れ替えが顕著に見られる地域である。 (2)相鉄・東急新横浜線の開業を控え、商環境の向上による活性化等が期待されている。
個別的要因	(1)幅員約１６ｍの道路に北西側で面し、面積規模は中規模で最寄駅に近く市場競争力はある。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050313 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市都筑区
地域	神奈川県横浜市港北区新横浜２丁目３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	78万9,360 円／平米 260万9,624 円／坪
推定価格 平米 坪	85万5,002 円／平米 282万6,637 円／坪
標準価格 平米 坪	113万3,955 円／平米 374万8,855 円／坪
査定価格 平米 坪	113万 円／平米 373万5,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050301 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区新横浜２丁目３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	103万9,995 円／平米 343万8,223 円／坪
推定価格 平米 坪	106万9,856 円／平米 353万6,944 円／坪
標準価格 平米 坪	120万736 円／平米 396万9,633 円／坪
査定価格 平米 坪	120万 円／平米 396万7,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０３１３Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港北区
地域	神奈川県横浜市港北区新横浜２丁目３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	112万7,284 円／平米 372万6,801 円／坪
推定価格 平米 坪	106万9,895 円／平米 353万7,073 円／坪
標準価格 平米 坪	118万8,772 円／平米 393万80 円／坪
査定価格 平米 坪	119万 円／平米 393万4,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050311 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市青葉区
地域	神奈川県横浜市港北区新横浜２丁目３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	115万1,515 円／平米 380万6,909 円／坪
推定価格 平米 坪	116万6,485 円／平米 385万6,399 円／坪
標準価格 平米 坪	125万252 円／平米 413万3,333 円／坪
査定価格 平米 坪	125万 円／平米 413万2,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情