路線価 (2023) 神奈川県横浜市戸塚区上矢部町字日ノ森谷1630-9外 坪・平米
2023
路 線 価
神奈川県 横浜市戸塚区
神奈川県横浜市戸塚区上矢部町字日ノ森谷1630番9外
(横浜戸塚)
- 周辺状況: 住宅地 (一般住宅が多い丘陵地の既成住宅地域)
- 戸塚駅 から 2700m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
36万3,660 円
1坪あたり
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
11万 円
1平米あたり
1平米あたり
路線価とは:路線価は、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額(千円単位)のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは:倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典:国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
住所 | |
---|---|
所在地 |
神奈川県
横浜市戸塚区神奈川県横浜市戸塚区上矢部町字日ノ森谷1630番9外
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価格時点 | 2023 年
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駅名 | 戸塚駅 から 2700m |
路線価 | |
1坪当たり | 1坪 36万3,660 円 |
1平米当たり | 1平米 11万 円 |
標準地の鑑定額 | |
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
不動産鑑定士の査定額(1) | |
鑑定評価日 | 2023年01月10日
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調査実施日 | 2022年12月05日
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鑑定評価額 総額 |
2,240万 円
(162 平米)
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鑑定評価額 単価 |
1坪 45万6,228 円
1平米 13万8,000 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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不動産鑑定士の査定額(2) | |
鑑定評価日 | 2023年01月06日
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調査実施日 | 2022年12月01日
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鑑定評価額 総額 |
2,240万 円
(162 平米)
|
鑑定評価額 単価 |
1坪 45万6,228 円/坪
1平米 13万8,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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市場の特性 | |
(1) 同一需給圏は、戸塚駅北方の丘陵地帯に位置し最寄駅からはバス便となる普通住宅地域。需要者は戸塚区内の居住者等地縁を有する者が中心であるが、横浜市中心部等も通勤圏内であるため、区外からの転入者も散見される。最寄駅から徒歩圏内の住宅地域と比較して利便性等が劣るため、市場性は普通程度に止まる。取引の中心価格帯は、土地単独では2千2百万円程度、新築の戸建住宅では3千5百万円前後と思料される。 (2) 同一需給圏の範囲は、JR東海道本線・JR横須賀線・横浜市営地下鉄ブルーライン線等沿線の住宅地域である。需要者の中心は、横浜市及び川崎市並びに都心通勤者であるサラリーマン等である。最寄駅バス圏のやや起伏に富んだ地形も多い地域であるが、必要最低限の利便性は確保されており、一定の需要は有する。取引の中心価格帯は、新築戸建で3,500万円~4,000万円程度である。 |
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試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
(1) 近在の工場や事業所等への通勤が比較的便利なことから、周辺にはアパートも見られるが、近隣地域は一般住宅を中心とする住宅地域であり、戸建住宅等の自用目的が需要の相当部分を占めている。よって、比準価格を重視し収益価格も比較考量するとともに、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、更に単価と総額のバランスからみた市場性も妥当であることを確認して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、最寄駅バス圏に一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。典型的な需要者は自己利用目的のエンドユーザーであり、このような需要者は、取引の際に居住の快適性・利便性等を重視する傾向が強い。よって、市場の実態を反映した比準価格の相対的信頼性は高く、本件においては、比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との検討も踏まえ、前記の通り鑑定評価額を決定した。 |
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交通 | |
交通施設 | 戸塚駅北西方
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距離 | 2700 m
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土地の状態 | |
土地面積 |
49 坪
(162 平米)
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私道分面積 | 0 平米
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指定建ぺい率 | 50 %
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
指定容積率 | 80 %
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
形状 | 台形 |
間口 | 1 m
|
奥行 | 1.5 m
|
現況 | 住宅
|
構造 |
木造:W
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑) |
地上階数 | 2F
|
地下階数 | B0
|
周辺の利用状況 | 一般住宅が多い丘陵地の既成住宅地域
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接面道路の状況 | |
方位 | 南西 |
道路幅員 | 4.5 m
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舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 |
市道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
側道の状況 | |
側道方位 | 接面道路無(記載無含) |
側道等接面状況 | 記載無し |
水道/ガス/下水 | |
水道/ガス/下水 設備の供給の有無 | |
水道 | 有 |
ガス | 無 |
下水道 | 有 |
法令上の規制等 | |
近接区分 | その他(記載無含) |
区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
用途地域 |
第1種低層住居専用地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
防火地域 | 無指定(記載無含) |
自然公園法 | |
その他地域地区等1 | 高度地区(高度地区) |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 |
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基準建ぺい率 | 50 %
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
基準容積率 | 80 %
基準容積率とは都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
標準地 |
横浜市戸塚区神奈川県横浜市戸塚区上矢部町字日ノ森谷1630番9外
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標準地の範囲 | |
東 | 100 m
|
西 | 50 m
|
南 | 100 m
|
北 | 100 m
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標準的使用 | |
標準的使用 | 低層住宅地
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画地の形状等 | |
間口 | 11 m
|
奥行き | 15 m
|
面積 | 165 m2
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形状 | 長方形 |
地域の特性 | |
地域の特性 | 県道背後の傾斜地に位置する既成の住宅地域
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街路 | 基準方位 北 4.5m市道
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法令上の規制等 | |
近接区分 | その他(記載無含) |
区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
用途地域 |
第1種低層住居専用地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
防火地域 | 無指定(記載無含) |
自然公園法 | |
その他地域地区等1 | 高度地区(高度地区) |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 |
|
指定建ぺい率 | 50 %
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
指定容積率 | 80 %
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
基準建ぺい率 | 50 %
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
基準容積率 | 80 %
基準容積率とは都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
地域の将来予測 | |
(1)街路がやや不規則に配置され画地規模も区々の既成住宅地域であるが、地勢の成約があるため、特段の地域要因の変動は見込まれず、当分の間、現状維持程度で推移するものと予測する。 (2)利便性の劣る地域特性などから、やや低調な水準で推移すると予測する。 |
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近隣地域の比準価格 | |
最有効使用判定 | 低層住宅地
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不動産鑑定士の査定額(1) | |
比準価格 |
1坪 46万6,146 円
1平米 14万1,000 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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不動産鑑定士の査定額(2) | |
比準価格 |
1坪 45万6,228 円
1平米 13万8,000 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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前年からの変動額
前年からの変動額 | |
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不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
2023年 |
1坪 46万6,146円 1平米 14万1,000円 |
前年から次年への変動率 0 % | |
2022年 |
1坪 45万6,228円 1平米 13万8,000円 |
不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
2020年 |
1坪 45万6,228円 1平米 13万8,000円 |
前年から次年への変動率 0 % | |
2019年 |
1坪 45万6,228円 1平米 13万8,000円 |
標準地区分 | 代表標準地 |
継続・新規区分 | 継続 |
一般的要因 | |
(1)政策効果等により経済はプラス成長を維持し、区内住宅地の需要も堅調に推移しているが、交易条件の悪化が企業や家計の負担となるリスクもある。 (2)戸塚区の人口は近年微増傾向で推移している。地価は、前年に引き続き上昇傾向となったが、利便性の違いによる二極化はいまだ健在である。 |
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地域要因 | |
(1)地域要因の変動は特に無い。バス便圏域の傾斜地に所在し、交通接近条件や環境条件に難があるため、地価は僅かながら下落傾向にある。 (2)直近では、全体的に需要は下落基調から回復傾向に推移しているが、利便性の劣る地域では未だ厳しい状況も残っている。 |
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個別的要因 |
(1)個別的要因の変動は無い。台形地であるが、建物の配置等に制約は無く、形状による減価は特に発生していない。 (2)格別の変動要因はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
事例番号 |
1050713 比準価格算定 事例A |
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事例エリア | |
都道府県 | 神奈川県 |
市区町村 | 横浜市戸塚区 |
地域 | 神奈川県横浜市戸塚区上矢部町字日ノ森谷1630番9外 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第1種住居地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
13万9,832 円/平米
46万2,285 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
13万9,972 円/平米
46万2,747 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
13万4,588 円/平米
44万4,948 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
13万7,000 円/平米
45万2,922 円/坪
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土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 80 % |
基準容積率 | 160 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | ほぼ長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 西 |
道路幅員 | 4 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 私道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | 側道 |
側道方位1 | 北 |
側道幅員1 | 7 m |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | 高度地区(高度地区) |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例B
事例番号 |
1050712D 比準価格算定 事例B |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 神奈川県 |
市区町村 | 横浜市戸塚区 |
地域 | 神奈川県横浜市戸塚区上矢部町字日ノ森谷1630番9外 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 準工業地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
14万8,130 円/平米
48万9,718 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
15万4,302 円/平米
51万122 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
14万2,608 円/平米
47万1,462 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
14万5,000 円/平米
47万9,370 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 70 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 更地 |
形状 | 不整形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 北東 |
道路幅員 | 8.7 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 県道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | 高度地区(高度地区) |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例C
事例番号 |
1050713 比準価格算定 事例C |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 神奈川県 |
市区町村 | 横浜市戸塚区 |
地域 | 神奈川県横浜市戸塚区上矢部町字日ノ森谷1630番9外 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 準工業地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
16万5,973 円/平米
54万8,707 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
18万4,414 円/平米
60万9,673 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
17万5,632 円/平米
58万639 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
17万9,000 円/平米
59万1,774 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 70 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | 袋地等 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 南 |
道路幅員 | 4 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 私道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | 高度地区(高度地区) |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例D
事例番号 |
1050702 比準価格算定 事例D |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 神奈川県 |
市区町村 | 横浜市戸塚区 |
地域 | 神奈川県横浜市戸塚区上矢部町字日ノ森谷1630番9外 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 工業地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
17万5,115 円/平米
57万8,930 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
19万4,572 円/平米
64万3,255 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
19万944 円/平米
63万1,261 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
19万5,000 円/平米
64万4,670 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 60 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | 不整形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 南東 |
道路幅員 | 4 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 私道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | 高度地区(高度地区) |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例E
事例番号 |
1050709 比準価格算定 事例E |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 神奈川県 |
市区町村 | 横浜市戸塚区 |
地域 | 神奈川県横浜市戸塚区上矢部町字日ノ森谷1630番9外 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第1種住居地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
12万419 円/平米
39万8,105 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
12万2,253 円/平米
40万4,168 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
12万91 円/平米
39万7,021 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
12万2,000 円/平米
40万3,332 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 70 % |
基準容積率 | 160 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 更地 |
形状 | ほぼ長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 北 |
道路幅員 | 3.5 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | 高度地区(高度地区) |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |