路線価 (2023) 神奈川県横浜市戸塚区品濃町539-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市戸塚区神奈川県横浜市戸塚区品濃町５３９番６
価格時点	2023 年
駅名	東戸塚駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 238万320 円
1平米当たり	1平米 72万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3億6,000万 円 (369 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 322万6,656 円 1平米 97万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	3億6,000万 円 (369 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 322万6,656 円／坪 1平米 97万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は横浜市や鎌倉市、藤沢市の駅前商業地域であり、同等の収益性を有する地域に関して代替競争の関係が認められる。需要者は投資家、不動産業者が中心であり、総額が大きな物件については機関投資家などによる取得も見受けられる。しかし接面道路によっても収益性が異なり、取引総額はまちまちであり、取引の絶対量も少ないことから需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にあり、最近は金融緩和の影響から非常に高額な取引も見受けられる。 (2) 同一需給圏は、横浜市のほか、隣接する藤沢市、鎌倉市等の最寄り駅から徒歩圏の商業地域である。主たる需要者は、事務所や店舗等として自己使用目的または賃貸目的で取得する資金調達力を有する法人であるが、画地規模の小さい土地については、中小の地元不動産業者や個人投資家等も含まれる。なお、商業地の需給動向に大きな変化はないが、立地条件や画地規模等により価格水準は異なり、また取引の絶対量も少ないため、中心的な価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地は駅前の希少な立地のため、需要者は自己の事業の収益性を重視する法人が多いものと推察され収益価格の重要性は高いものと判断される。しかし地域内では周辺相場を反映した価格形成がなされている。従って本件では代表標準地との検討も踏まえ比準価格は現実の取引を反映した価格として重視し、対象地の収益性を適正に反映した収益価格も関連付け標記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 一般に商業地域においては、収益価格を重視すべきであるが、当該地域においては、自己使用目的の需要も認められ、必ずしも収益価格のみで取引価格が決定されているとは言い難い。また比準価格は、需要者の重視する要因が反映された取引事例に基づいた実証的な価格でもある。したがって、本件では市場の実態を反映した信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東戸塚
距離	0 m
土地の状態
土地面積	111.6 坪 (369 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層店舗事務所ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市戸塚区神奈川県横浜市戸塚区品濃町５３９番６
標準地の範囲
東	100 m
西	0 m
南	400 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	20 m
面積	360 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	駅前広場に面した店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
街路	駅前広場接面
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)繁華性が高い駅前商業地域であり、今後も発展的に推移するものと推察される。 (2)繁華性の高い駅前商業地域である。既に熟成度は高いことから、当面は現状のまま推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 323万3,268 円 1平米 97万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 330万6,000 円 1平米 100万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 323万3,268円 1平米 97万8,000円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2022年	1坪 310万7,640円 1平米 94万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 330万6,000円 1平米 100万円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2019年	1坪 310万7,640円 1平米 94万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)戸塚区内の駅前商業地域は繁華性が高い範囲が広くはないため、希少性が高く需要は根強い。 (2)日銀の金融緩和策の継続等により不動産市況は概ね堅調に推移してきたが、足下の世界経済の減速懸念等の影響から先行き不透明感は高まりつつある。
地域要因
(1)地域周辺は駅前の繁華性が高い商業地域である。賃貸市場は回復が見られるが大きな変動はない。一方取引市場は環境が良好である。 (2)コロナ禍前の水準には至っていないが、経済活動の正常化が進み人流が戻りつつある中、店舗需要の回復等もあり、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０６０４Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市南区
地域	神奈川県横浜市戸塚区品濃町５３９番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	70万2,094 円／平米 232万1,123 円／坪
推定価格 平米 坪	72万5,965 円／平米 240万40 円／坪
標準価格 平米 坪	95万216 円／平米 314万1,414 円／坪
査定価格 平米 坪	96万 円／平米 317万3,760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050402 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市神奈川区
地域	神奈川県横浜市戸塚区品濃町５３９番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	93万4,991 円／平米 309万1,080 円／坪
推定価格 平米 坪	96万6,781 円／平米 319万6,178 円／坪
標準価格 平米 坪	98万6,511 円／平米 326万1,405 円／坪
査定価格 平米 坪	99万6,000 円／平米 329万2,776 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050405 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市戸塚区品濃町５３９番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	104万5,101 円／平米 345万5,104 円／坪
推定価格 平米 坪	107万1,229 円／平米 354万1,483 円／坪
標準価格 平米 坪	98万1,878 円／平米 324万6,089 円／坪
査定価格 平米 坪	99万2,000 円／平米 327万9,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	720 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050405 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市戸塚区品濃町５３９番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	136万3,288 円／平米 450万7,030 円／坪
推定価格 平米 坪	140万9,640 円／平米 466万270 円／坪
標準価格 平米 坪	97万8,917 円／平米 323万6,300 円／坪
査定価格 平米 坪	98万9,000 円／平米 326万9,634 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情