路線価 (2023) 神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字二ノ区121-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市戸塚区神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字二ノ区１２１番５
価格時点	2023 年
駅名	戸塚駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 115万7,100 円
1平米当たり	1平米 35万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,310万 円 (138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 151万842 円 1平米 45万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,310万 円 (138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 151万842 円／坪 1平米 45万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、戸塚区及び周辺区など横浜市南西部を中心とした商業地域である。需要者は、店舗、営業所、事務所等の自己使用または賃貸目的の個人、事業法人、中規模以上の画地については、マンション業者の参入も考えられる。戸塚駅周辺は立地条件良好な物件に対する需要は根強い。不動産取引は規模や利用目的によりさまざまであるため、中心価格帯を捉えるのは難しい。 (2) 同一需給圏は、横浜市内から湘南地区内で鉄道駅から近い普通商業地域。需要者は、個人・法人の商事事業者のほか、建物賃貸を業とする不動産業者も含まれる。旧来型の物販店舗等に対する需要は弱いものの、立地条件が良好な物件に対する需要は然程低くはない。上物は無価値又は低廉な額で取引される傾向があり、また、取引価格は個別性を反映するケースが多いが、土地総額で５～７千万円位が需要の中心価格帯と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、広域的に多数の取引を収集して規範性のある事例を採用し、価格形成要因の比較を行って求められたものであり、市場性を有し実証的である。収益価格は不動産の収益性を勘案し求められたが、やや低位に求められた。よって、本件では、信頼性のある取引事例より求められた比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、不動産市場の動向にも十分留意し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 中小規模の土地が多く上物付でも然程高額とはならないため、自用目的の需要が相当大部分を占めている。また、本件収益価格は長期的観点からリスク等を見込んだ想定上の数値を採用して試算されている側面がある。よって、取引市場の動向と実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、単価と総額のバランスからみた市場性も妥当であることを確認して、対象不動産の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	戸塚駅南西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	41.7 坪 (138 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層店舗ビル、営業所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市戸塚区神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字二ノ区１２１番５
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	30 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	11.5 m
奥行き	12 m
面積	138 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は大きな変動もなく、今後とも現状を維持しつつ推移していくものと予測する。 (2)旧来からの既成商業地域であり小規模画地を敷地とする古い建物が多いが、今後は建物の建替えと共に、画地の統合・再編等が漸次進行していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 155万514 円 1平米 46万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 156万432 円 1平米 47万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 155万514円 1平米 46万9,000円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2022年	1坪 144万8,028円 1平米 43万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 156万432円 1平米 47万2,000円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2019年	1坪 144万8,028円 1平米 43万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、緩やかに持ち直している。経済状況を反映し、不動産需要は持ち直しの感がある。 (2)政策効果等により経済はプラス成長を維持し、区内商業地の需要も堅調に推移しているが、交易条件の悪化が企業や家計の負担となるリスクもある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変化はなく、一般的要因を反映して当地域で地価は上昇に推移している。 (2)地域要因の変動は特に無い。戸塚駅西口商業地の繁華性向上等の波及効果により地価は上昇基調にある。
個別的要因	(1)地域において標準的であり、個別的要因に大きな変化は認められない。 (2)個別的要因の変動は無い。代替・競争関係にある他の不動産と比較して、競争力は普通程度である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０７１０Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市戸塚区
地域	神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字二ノ区１２１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万7,432 円／平米 138万30 円／坪
推定価格 平米 坪	43万4,964 円／平米 143万7,991 円／坪
標準価格 平米 坪	47万2,274 円／平米 156万1,338 円／坪
査定価格 平米 坪	47万2,000 円／平米 156万432 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０７１２Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市戸塚区
地域	神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字二ノ区１２１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	27万8,288 円／平米 92万20 円／坪
推定価格 平米 坪	30万4,396 円／平米 100万6,333 円／坪
標準価格 平米 坪	46万7,582 円／平米 154万5,826 円／坪
査定価格 平米 坪	46万8,000 円／平米 154万7,208 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０７１０Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市戸塚区
地域	神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字二ノ区１２１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	45万7,081 円／平米 151万1,110 円／坪
推定価格 平米 坪	47万3,536 円／平米 156万5,510 円／坪
標準価格 平米 坪	56万1,062 円／平米 185万4,871 円／坪
査定価格 平米 坪	56万1,000 円／平米 185万4,666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050701 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市瀬谷区
地域	神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字二ノ区１２１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	35万8,195 円／平米 118万4,193 円／坪
推定価格 平米 坪	36万3,926 円／平米 120万3,139 円／坪
標準価格 平米 坪	46万8,373 円／平米 154万8,441 円／坪
査定価格 平米 坪	46万8,000 円／平米 154万7,208 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５０７０７Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市戸塚区
地域	神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字二ノ区１２１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	41万9,135 円／平米 138万5,660 円／坪
推定価格 平米 坪	42万5,003 円／平米 140万5,060 円／坪
標準価格 平米 坪	54万9,810 円／平米 181万7,672 円／坪
査定価格 平米 坪	55万 円／平米 181万8,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	南東
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情