路線価 (2023) 神奈川県横浜市港南区丸山台2-16-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市港南区神奈川県横浜市港南区丸山台２丁目１６番１２
価格時点	2023 年
駅名	上永谷駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 76万380 円
1平米当たり	1平米 23万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	6,280万 円 (215 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 96万5,352 円 1平米 29万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,280万 円 (215 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 96万5,352 円／坪 1平米 29万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は地下鉄ブルーライン沿線各駅徒歩圏から徒歩限界圏の区画整然とした住宅地の圏域。近隣地域は画地が広いうえ敷地の分割が困難な物件が多く取引総額が嵩むが、低金利の中、四十代の経済的にゆとりのある一次・二次取得者が需要の中心となり、二世帯住宅を含む品等の高い注文住宅を建築する。選好性が強く高額取引も見られるため取引の中心価格帯の把握は難しいが、地積１５０㎡程度の更地が４５００万円程度、新築建売は６０００万円台が中心。 (2) 同一需給圏は地下鉄ブルーライン、ＪＲ根岸線、京浜急行沿線で、港南区及びその周辺区の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内のサラリーマン等の買い替え層が中心であるが、一次取得者や圏外からの転入者も見られる。最寄り駅から徒歩圏内であり、区画が整い居住環境が良好であることから、需要は底堅い。土地価格は１５０㎡程度で４０００万円半ば、新築の戸建住宅で６０００万円前後が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格はファミリータイプの共同住宅を想定したが、地価水準に比べて賃料水準が低いためやや低めに得られた。比準価格は丸山台で取引された事例が少なかったため、最寄駅を同じくする分譲地内の取引事例を慎重に分析し、地域の中心となる取引価格水準を把握するよう努めた。当該地域は自用の取引が多いことに鑑み、比準価格を中心として、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえて、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は自用目的での取引が中心であり、自己使用を目的とした市場を中心に価格形成がなされている。同一需給圏内の信頼性の高い取引事例を多数収集できたことから規範性ある比準価格が求められた。土地価格に見合う賃料を収受できないため、収益価格は結果的に低位に試算された。従って、比準価格を標準として、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討及び単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	上永谷駅南西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	65 坪 (215 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市港南区神奈川県横浜市港南区丸山台２丁目１６番１２
標準地の範囲
東	130 m
西	30 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17.5 m
面積	215 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	地区計画により最低敷地面積は１２５㎡。西側に破壊済みの埋蔵文化財包蔵を含む。
街路	基準方位北、８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地区計画の規制によって画地の分割ができないため、居住環境が維持されている。駅前商業地の閉店は少なく、生活利便性も保たれている。当面は現状のまま推移するものと予測する。 (2)中規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。近隣地域は、居住環境良好な住宅地域であることから、需要は底堅く推移していくものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 98万8,494 円 1平米 29万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 98万8,494 円 1平米 29万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 98万8,494円 1平米 29万9,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 95万8,740円 1平米 29万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 98万8,494円 1平米 29万9,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 95万8,740円 1平米 29万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)マンションと建売住宅の分譲により人口は微増から横ばいとなったが高齢化は進行し、３０％に迫る。取引件数、建築着工とも減少傾向にある。 (2)当区は高齢化が進行している。インフレ等による景気の悪化は否めず、需要は利便性等により、二極化傾向にある。
地域要因
(1)丸山台２・３丁目では人口数、世帯数とも増加傾向にある。地下鉄ブルーラインの乗降客数はコロナ禍前より一割程度少ない。 (2)最寄駅から徒歩圏内にあり、中規模住宅地としての環境条件は比較的良好である。地域の状況に大きな変化はない。
個別的要因	(1)南西側で片側歩道付の緩い下り傾斜の市道に接面。敷地の分割が困難で総額が嵩むため、競争力は若干劣る。 (2)南西側道路であり、居住環境の快適性は良好であることから、個別的要因に基づく競争力は認められる。当該要因の与える影響に格別の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050510 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区丸山台２丁目１６番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	28万97 円／平米 92万6,001 円／坪
推定価格 平米 坪	27万3,570 円／平米 90万4,422 円／坪
標準価格 平米 坪	29万8,332 円／平米 98万6,286 円／坪
査定価格 平米 坪	30万4,000 円／平米 100万5,024 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050506 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区丸山台２丁目１６番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万6,238 円／平米 64万8,763 円／坪
推定価格 平米 坪	20万1,244 円／平米 66万5,313 円／坪
標準価格 平米 坪	28万675 円／平米 92万7,912 円／坪
査定価格 平米 坪	28万6,000 円／平米 94万5,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050506 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区丸山台２丁目１６番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万7,530 円／平米 61万9,974 円／坪
推定価格 平米 坪	18万4,588 円／平米 61万248 円／坪
標準価格 平米 坪	27万3,059 円／平米 90万2,733 円／坪
査定価格 平米 坪	27万9,000 円／平米 92万2,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050508 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区丸山台２丁目１６番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万3,936 円／平米 70万7,272 円／坪
推定価格 平米 坪	20万7,705 円／平米 68万6,673 円／坪
標準価格 平米 坪	30万3,219 円／平米 100万2,442 円／坪
査定価格 平米 坪	30万9,000 円／平米 102万1,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５０５０１Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区丸山台２丁目１６番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万8,016 円／平米 85万3,001 円／坪
推定価格 平米 坪	22万6,330 円／平米 74万8,247 円／坪
標準価格 平米 坪	30万8,772 円／平米 102万800 円／坪
査定価格 平米 坪	31万5,000 円／平米 104万1,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情