路線価 (2023) 神奈川県横浜市港南区大久保1-59-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市港南区神奈川県横浜市港南区大久保１丁目５９番２
価格時点	2023 年
駅名	上大岡駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 90万9,150 円
1平米当たり	1平米 27万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,640万 円 (130 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 118万242 円 1平米 35万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,640万 円 (130 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 118万242 円／坪 1平米 35万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、港南区及び隣接区のうち京急本線、市営地下鉄ブルーライン各駅を最寄りとする住宅地域である。主たる需要者は、横浜市内又は東京方面への通勤者等が中心である。近隣地域は、最寄駅に近く駅周辺の店舗集積性が高いため、利便性に優れ需要は堅調である。戸建住宅に於いては、細分化傾向が強く、既存画地の分割による建売住宅が多い。取引の中心は、小規模の新築戸建住宅で４５００～５０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は地下鉄ブルーライン、京浜急行沿線で、港南区及びその周辺区の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内のサラリーマン等の買い替え層が中心であるが、一次取得者や圏外からの転入者も見られる。最寄り駅近くの平坦地で、上大岡駅勢圏ということもあり、生活利便性が良好であることから、需要は旺盛である。土地価格は１００㎡程度で３５００万円強、新築の小規模建売で５０００万円台前半が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺でアパート等も見られるが、アパートでは土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。比準価格の査定では、類似性の高い取引事例を得られた。需要者である個人は、販売価格と地域要因・個別的要因による居住の快適性等を指標とし意思決定する。よって、市場の特性に最も適合する比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域はアパート等も見られるが、戸建住宅の取引が中心であり、自己使用目的が中心として価格形成がなされている。価格水準に見合う賃料が得られないことから、収益価格は低位に試算される結果となった。同一需給圏内の信頼性の高い取引事例が収集でき、規範性のある比準価格が求められたので、これを標準として、収益価格を関連付け、代表標準地から検討した価格との均衡及び単価と総額との関連の適否にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	上大岡駅北西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	39.3 坪 (130 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市港南区神奈川県横浜市港南区大久保１丁目５９番２
標準地の範囲
東	90 m
西	50 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	13 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)上大岡駅より平坦な利便性の高い住宅地域で、地域要因に特段の変動要因はなく、当面はほぼ現状のまま推移するものと思料する。 (2)上大岡駅近くの平坦な住宅地として需要が旺盛な混在住宅地域で、したがってこのまま将来も地価動向は堅調に推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 121万6,608 円 1平米 36万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 120万6,690 円 1平米 36万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 121万6,608円 1平米 36万8,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 114万3,876円 1平米 34万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 120万6,690円 1平米 36万5,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 114万3,876円 1平米 34万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)港南区の人口は横這いから微減傾向。高齢化率は市平均を上回る。駅徒歩圏及び平坦地の不動産需要は良好、バス便圏も一部で回復。 (2)当区は高齢化が進行している。インフレ等による景気の悪化は否めず、需要は利便性等により、二極化傾向にある。
地域要因
(1)やや街路条件等が劣るが、最寄駅から平坦の徒歩圏にあり、需要は堅調である。 (2)上大岡駅から近い平坦な住宅地域として熟成しており、需要は旺盛である。地域の状況に大きな変化はない。
個別的要因	(1)特段の変化は認められない。 (2)東側道路に接面する画地で、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０５０３Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区大久保１丁目５９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万7,260 円／平米 98万2,742 円／坪
推定価格 平米 坪	30万2,908 円／平米 100万1,414 円／坪
標準価格 平米 坪	33万6,564 円／平米 111万2,681 円／坪
査定価格 平米 坪	34万3,000 円／平米 113万3,958 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０５０３Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区大久保１丁目５９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	40万6,977 円／平米 134万5,466 円／坪
推定価格 平米 坪	34万1,498 円／平米 112万8,992 円／坪
標準価格 平米 坪	37万4,039 円／平米 123万6,573 円／坪
査定価格 平米 坪	38万2,000 円／平米 126万2,892 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０５０３Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区大久保１丁目５９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	39万6,735 円／平米 131万1,606 円／坪
推定価格 平米 坪	34万1,192 円／平米 112万7,981 円／坪
標準価格 平米 坪	34万8,155 円／平米 115万1,000 円／坪
査定価格 平米 坪	35万5,000 円／平米 117万3,630 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050504 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区大久保１丁目５９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万9,319 円／平米 105万5,669 円／坪
推定価格 平米 坪	26万9,558 円／平米 89万1,159 円／坪
標準価格 平米 坪	33万3,611 円／平米 110万2,918 円／坪
査定価格 平米 坪	34万 円／平米 112万4,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050506 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区大久保１丁目５９番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	42万2,421 円／平米 139万6,524 円／坪
推定価格 平米 坪	41万7,910 円／平米 138万1,610 円／坪
標準価格 平米 坪	39万205 円／平米 129万18 円／坪
査定価格 平米 坪	39万8,000 円／平米 131万5,788 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情