路線価 (2023) 神奈川県横浜市港南区上大岡西2-377-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市港南区神奈川県横浜市港南区上大岡西２丁目３７７番５
価格時点	2023 年
駅名	上大岡駅 から 320m
路線価
1坪当たり	1坪 168万6,060 円
1平米当たり	1平米 51万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2億3,800万 円 (363 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 216万8,736 円 1平米 65万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2億3,800万 円 (363 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 216万8,736 円／坪 1平米 65万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は港南区を中心に横浜市内全域にかけての駅に近い商業地域、路線商業地域。標準画地規模程度での需要者の中心は自用目的の地場企業、店舗や事務所用地を求める法人、店舗兼共同住宅の賃貸経営を目的とする法人等である。大規模画地においては店舗併用マンション用地としての需要も考えられる。しかし供給量は極めて少ない。商業地においては、画地規模、利用状況等による個別性が強く、同種の取引も少ないことから中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏の範囲は、横浜市南部に位置する商業地域である。中高層の店舗兼事務所や店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域も見られ、不動産の賃貸による収益事業を行う法人及び個人や、開発を目的とした不動産事業者等が需要者の中心を形成している。市場での中心価格帯は、規模、容積率及び繁華性等により異なり、一概に把握することは困難であるが、㎡当たり概ね６０～７０万円前後と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、中層の店舗兼事務所ビル、併用共同住宅ビル等の多い上大岡駅に近い繁華性の高い商業地域である。駅前商業地の取引は少ないため、同一需給圏内の範囲を広げ駅に近い商業地を中心に信頼性ある取引事例を収集し得た。従って、取引の指標となる実勢を反映した比準価格を重視し、商業地であることから収益価格も関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 本件ではやや広域的に取引事例を収集したものの、港南区内の取引事例も採用し、行政的条件、繁華性等を踏まえ適切な要因比較を行って、実証的な比準価格が求められている。一方、収益価格は土地価格に見合う賃料の稼得が見込めないことを反映し、比準価格より低位に求められている。以上より、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	上大岡駅南方
距離	320 m
土地の状態
土地面積	109.8 坪 (363 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗、事務所等が多い駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市港南区神奈川県横浜市港南区上大岡西２丁目３７７番５
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	22 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	駅に近い幹線道路沿いの商業地域
街路	２２．０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗兼事務所ビル等が多い駅に近い商業地域で、特段の変動要因は見当たらず、今後も暫くは同様の環境を維持するが、地価は上昇傾向が持続するものと予測する。 (2)中層の店舗、事務所等が多く建ち並ぶ、最寄駅の近くに位置する商業地域である。商業地域として成熟しており、特段の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 222万8,244 円 1平米 67万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 221万1,714 円 1平米 66万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 222万8,244円 1平米 67万4,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 212万2,452円 1平米 64万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 221万1,714円 1平米 66万9,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 212万2,452円 1平米 64万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)資源価格の上昇等、先行き不透明ながら、景気は底堅く推移している。商業地の市況も堅調であるが繁華性、業種等による選別が一層進んでいる。 (2)景気は緩やかに持ち直しの傾向にあり、住宅需要は概ね堅調に推移している。店舗等の需要も戻りつつあり、港南区の商業地の地価は強含みである。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はないが、上大岡駅に近い商業地は稀少性が高く地価は上昇傾向が続いている。 (2)最寄駅の近くに位置する、一定の繁華性が認められる商業地域であり、地価は上昇傾向となっている。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)他の不動産と比較した優劣は特になく、競争力の程度は普通である。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０５０３Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区上大岡西２丁目３７７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	52万6,315 円／平米 173万9,997 円／坪
推定価格 平米 坪	51万4,786 円／平米 170万1,883 円／坪
標準価格 平米 坪	64万281 円／平米 211万6,769 円／坪
査定価格 平米 坪	64万 円／平米 211万5,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050606 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市南区
地域	神奈川県横浜市港南区上大岡西２丁目３７７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	58万6,807 円／平米 193万9,984 円／坪
推定価格 平米 坪	60万304 円／平米 198万4,605 円／坪
標準価格 平米 坪	68万2,940 円／平米 225万7,800 円／坪
査定価格 平米 坪	68万3,000 円／平米 225万7,998 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050606 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市南区
地域	神奈川県横浜市港南区上大岡西２丁目３７７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	78万2,870 円／平米 258万8,168 円／坪
推定価格 平米 坪	77万8,265 円／平米 257万2,944 円／坪
標準価格 平米 坪	100万2,919 円／平米 331万5,650 円／坪
査定価格 平米 坪	100万 円／平米 330万6,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050607 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市南区
地域	神奈川県横浜市港南区上大岡西２丁目３７７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	58万5,960 円／平米 193万7,184 円／坪
推定価格 平米 坪	59万5,335 円／平米 196万8,178 円／坪
標準価格 平米 坪	66万2,219 円／平米 218万9,296 円／坪
査定価格 平米 坪	66万2,000 円／平米 218万8,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050503 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市港南区
地域	神奈川県横浜市港南区上大岡西２丁目３７７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	58万4,048 円／平米 193万863 円／坪
推定価格 平米 坪	59万473 円／平米 195万2,104 円／坪
標準価格 平米 坪	70万9,703 円／平米 234万6,278 円／坪
査定価格 平米 坪	71万 円／平米 234万7,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情