路線価 (2023) 神奈川県横浜市瀬谷区下瀬谷3-5-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市瀬谷区神奈川県横浜市瀬谷区下瀬谷３丁目５番４
価格時点	2023 年
駅名	瀬谷駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 42万9,780 円
1平米当たり	1平米 13万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,080万 円 (125 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万8,796 円 1平米 16万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,090万 円 (125 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 55万2,102 円／坪 1平米 16万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、相鉄本線を最寄駅とする住宅地域である。主に需要者の中心は、横浜中心部及び都心である東京方面などへ通勤する一次及び二次取得層である。小規模住宅開発はあるが、大規模戸建分譲開発等は殆どなく、住宅地として熟成しており、需給の中心は、中小規模画地である。中規模以上は細分化の傾向にある。新築戸建は中小規模で４０００万円前後の物件が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は相鉄線沿線を中心とした住宅地域と判断した。需要者の中心は需給圏内の一次取得者層や買替層であるが、圏外からの転入も見られる。供給は、中古の戸建住宅が中心である。駅から徒歩圏の地域では、住宅需要に底堅さが見られ、駅距離のある地域でも居住環境を見直す動きもあり、需要は回復傾向となっている。取引の中心は、土地は４０坪程度の画地で２０００万円台前半、新築戸建は３０００万円台後半と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は一般住宅、アパート等が存する住宅地域であり、アパート等の収益物件も見られるが、資産価値に見合う収益が得られず低位に求められた。戸建住宅としての利用が多くこれをもとに価格が形成されている住宅地域で自用目的の取引が多い。よって、本件では、多数の信頼性のある取引事例より求められた比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、不動産市場の動向にも十分留意し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、標準地と同様に駅距離のある住宅地域の取引事例を中心に選択し試算されており、取引の実態を反映した信頼性の高い試算価格が求められた。周辺にはアパート等も見られるが、取引の中心は自用の一般住宅であり、収益性よりも住環境が重視されることから、低めに求められた収益価格の説得力は相対的に劣るものと思われる。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	瀬谷駅南方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	37.8 坪 (125 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する既存住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市瀬谷区神奈川県横浜市瀬谷区下瀬谷３丁目５番４
標準地の範囲
東	130 m
西	25 m
南	90 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	11.1 m
面積	125 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位　北　　６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は大きな変動もなく、今後とも現状を維持しつつ推移していくものと予測する。 (2)一般住宅やアパートが混在する既成住宅地域として熟成している。特段の変動要因はなく、今後も現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 56万8,632 円 1平米 17万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 56万8,632 円 1平米 17万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 56万8,632円 1平米 17万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 54万8,796円 1平米 16万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 56万8,632円 1平米 17万2,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 54万8,796円 1平米 16万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、緩やかに持ち直している。低金利を背景に住宅需要はあるものの、利便性の優劣による選別化がみられる。 (2)当区の人口は微減傾向で推移している。景気は緩やかな改善傾向にあり、区内の不動産市況も、全体的には回復傾向となっている。
地域要因
(1)地域要因に特段の変化はなく、一般的要因を反映して当地域で地価は横ばいに推移している。 (2)既成住宅地域であり、特段の地域的な変動要因はない。駅距離のある地域ではあるが、一般的要因の影響等を受けつつ、地価は上昇傾向となっている。
個別的要因	(1)地域において標準的であり、個別的要因に大きな変化は認められない。 (2)南西側道路であり、居住環境の快適性は良好であることから、個別的要因に基づく競争力は認められる。当該要因の与える影響に格別の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050711 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市瀬谷区
地域	神奈川県横浜市瀬谷区下瀬谷３丁目５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万7,678 円／平米 48万8,223 円／坪
推定価格 平米 坪	16万3,542 円／平米 54万670 円／坪
標準価格 平米 坪	16万8,600 円／平米 55万7,392 円／坪
査定価格 平米 坪	17万2,000 円／平米 56万8,632 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050711 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市瀬谷区
地域	神奈川県横浜市瀬谷区下瀬谷３丁目５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万4,105 円／平米 70万7,831 円／坪
推定価格 平米 坪	20万3,716 円／平米 67万3,485 円／坪
標準価格 平米 坪	19万3,831 円／平米 64万805 円／坪
査定価格 平米 坪	19万8,000 円／平米 65万4,588 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050713 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市瀬谷区
地域	神奈川県横浜市瀬谷区下瀬谷３丁目５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万2,343 円／平米 56万9,766 円／坪
推定価格 平米 坪	16万7,323 円／平米 55万3,170 円／坪
標準価格 平米 坪	17万9,724 円／平米 59万4,168 円／坪
査定価格 平米 坪	18万3,000 円／平米 60万4,998 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050707 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市瀬谷区
地域	神奈川県横浜市瀬谷区下瀬谷３丁目５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万7,838 円／平米 52万1,812 円／坪
推定価格 平米 坪	15万4,743 円／平米 51万1,580 円／坪
標準価格 平米 坪	15万6,940 円／平米 51万8,844 円／坪
査定価格 平米 坪	16万 円／平米 52万8,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情