土地路線価格
このエントリーをはてなブックマークに追加

路線価 (2023) 神奈川県横浜市瀬谷区二ツ橋町字戸塚道105-22 坪・平米

2023
路 線 価
神奈川県 横浜市瀬谷区
神奈川県横浜市瀬谷区二ツ橋町字戸塚道105番22 (横浜瀬谷)
  • 周辺状況: 住宅地 (中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域)
  • 三ツ境駅 から 850m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
49万5,900
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
15万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 神奈川県 横浜市瀬谷区神奈川県横浜市瀬谷区二ツ橋町字戸塚道105番22
価格時点 2023
駅名 三ツ境駅 から 850m
路線価
1坪当たり 1坪 49万5,900
1平米当たり 1平米 15万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月07日
調査実施日 2022年12月12日
鑑定評価額 総額
2,920万
(152 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 63万4,752
1平米 19万2,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
2,920万
(152 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 63万4,752 円/坪
1平米 19万2,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は三ツ境駅若しくはその周辺各駅を最寄駅とする住環境が良好な中規模住宅地域一帯であるが、特に代替性が認められるのは三ツ境駅若しくは瀬谷駅を最寄駅とする駅から徒歩圏内の住宅地域である。需要者は横浜市及びその周辺に居住する一次取得者や地元居住者による買い替えが中心で建売住宅は40,000千円~50,000千円程度が需要の中心帯であり、小規模画地やブランド力がある分譲地については単価の上昇が顕著である。

(2) 同一需給圏は相鉄線沿線を中心とした住宅地域と判断した。需要者の中心は需給圏内の一次取得者層や買替層であるが、圏外からの転入も見られる。宅地分割後の建売分譲が多いが、中古の戸建住宅も見られる。駅から徒歩圏の住宅需要には底堅さが見られるが、敷地分割ができない画地規模の大きなものについては、需要がやや弱含む傾向にある。取引の中心は、土地は50坪程度の画地で3000万円前後、新築戸建は4000万円台と考えられる。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中小規模一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域であり、賃貸住宅等は一般住宅と比較すると少なく、また地主がアパートを建築する例は見受けられるが、賃貸住宅用地の新規取得は多くはない。したがって収益価格の相対的規範性は低いものと判断される。代表標準地との検討も踏まえ自用目的の取引事例から求められた比準価格を本件では特に重視し、収益価格を関連付け標記の通り鑑定評価額を決定した。

(2) 比準価格は、三ツ境駅周辺の住宅地域の取引事例を中心に選択し試算されており、取引の実態を反映した信頼性の高い試算価格が求められた。周辺にはアパート等も見られるが、取引の中心は自用の一般住宅であり、収益性よりも住環境が重視されることから、低めに求められた収益価格の説得力は相対的に劣るものと思われる。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

交通
交通施設 三ツ境駅南西方
距離 850 m
土地の状態
土地面積 46 坪 (152 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位 北西
道路幅員 4.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 180
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 横浜市瀬谷区神奈川県横浜市瀬谷区二ツ橋町字戸塚道105番22
標準地の範囲
100 m
西 100 m
125 m
25 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 10 m
奥行き 16 m
面積 160 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 一般住宅を中心とする住宅地域
街路 基準方位 北 4.5m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 180
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成度の高い住宅地域であり、特段の変動要因等はなく当面は現環境を維持するものと推察される。

(2)中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している。特段の変動要因はなく、今後も現状を維持するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 63万8,058
1平米 19万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 65万1,282
1平米 19万7,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 63万8,058
1平米 19万3,000
前年から次年への変動率 2.1 %
2022年
1坪 62万1,528
1平米 18万8,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 65万1,282
1平米 19万7,000
前年から次年への変動率 2.1 %
2019年
1坪 62万1,528
1平米 18万8,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)瀬谷区の人口は微減傾向にある。住宅地の価格は駅に近いエリアは上昇が顕著であり上昇幅は拡大している。

(2)当区の人口は微減傾向で推移している。景気は緩やかな改善傾向にあり、区内の不動産市況も、全体的には回復傾向となっている。

地域要因
(1)地域周辺は最寄駅からの距離は標準的であり、一般住宅を中心に比較的熟成度も高く、価格形成要因に影響を及ぼす地域的な変動要因はない。

(2)既成住宅地域であり、特段の地域的な変動要因はない。三ツ境駅徒歩圏の利便性のある地域性から、地価は上昇傾向で推移するものと思われる。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)北西側道路であり、居住環境の快適性は標準的である。個別的要因に基づく競争力は普通である。当該要因の与える影響に格別の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 1050703D
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 神奈川県
市区町村 横浜市瀬谷区
地域 神奈川県横浜市瀬谷区二ツ橋町字戸塚道105番22
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
20万5,302 円/平米
67万8,728 円/坪
推定価格 平米
22万229 円/平米
72万8,077 円/坪
標準価格 平米
18万9,200 円/平米
62万5,495 円/坪
査定価格 平米
18万9,000 円/平米
62万4,834 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 40
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 袋地等
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 4.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 1050711
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 神奈川県
市区町村 横浜市瀬谷区
地域 神奈川県横浜市瀬谷区二ツ橋町字戸塚道105番22
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
24万7,993 円/平米
81万9,865 円/坪
推定価格 平米
23万9,254 円/平米
79万974 円/坪
標準価格 平米
19万3,571 円/平米
63万9,946 円/坪
査定価格 平米
19万4,000 円/平米
64万1,364 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 1050707
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 神奈川県
市区町村 横浜市瀬谷区
地域 神奈川県横浜市瀬谷区二ツ橋町字戸塚道105番22
区域区分 市街化区域
用途地域 準住居地域
価格
取引価格 平米
22万2,015 円/平米
73万3,982 円/坪
推定価格 平米
21万5,824 円/平米
71万3,514 円/坪
標準価格 平米
20万9,538 円/平米
69万2,733 円/坪
査定価格 平米
21万 円/平米
69万4,260 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 1050711D
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 神奈川県
市区町村 横浜市瀬谷区
地域 神奈川県横浜市瀬谷区二ツ橋町字戸塚道105番22
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
19万9,900 円/平米
66万869 円/坪
推定価格 平米
19万7,959 円/平米
65万4,452 円/坪
標準価格 平米
20万2,205 円/平米
66万8,490 円/坪
査定価格 平米
20万2,000 円/平米
66万7,812 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 40
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 6.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 1050701
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 神奈川県
市区町村 横浜市瀬谷区
地域 神奈川県横浜市瀬谷区二ツ橋町字戸塚道105番22
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
20万100 円/平米
66万1,531 円/坪
推定価格 平米
19万5,482 円/平米
64万6,263 円/坪
標準価格 平米
20万3,839 円/平米
67万3,892 円/坪
査定価格 平米
20万4,000 円/平米
67万4,424 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 6.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 南東
側道幅員1 4.5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
このエントリーをはてなブックマークに追加