路線価 (2023) 神奈川県横浜市青葉区美しが丘3-50-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市青葉区神奈川県横浜市青葉区美しが丘３丁目５０番４
価格時点	2023 年
駅名	たまプラーザ駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 82万6,500 円
1平米当たり	1平米 25万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	8,740万 円 (274 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 105万4,614 円 1平米 31万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	8,740万 円 (274 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 105万4,614 円／坪 1平米 31万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は青葉区及び周辺市区の、東急田園都市線等の沿線の良好な居住環境の住宅地域である。需要者の中心は、中規模以上の優れた居住環境を優先する戸建住宅への需要者で、企業経営者等の富裕層が多い。画地規模が大きく総額が大きくなるものの、たまプラーザ駅等を最寄りとする住宅地域には一定の根強い選好性があり、駅徒歩圏外ではあるが、現状での地価は堅調である。中心価格帯は２５０～３００㎡程度の土地で８千万～１億円前後である。 (2) 同一需給圏は青葉区内のたまプラーザ駅を中心とする田園都市線沿線の優良な住宅地域である。需要者は地元の富裕層や個人自営業者ならびに比較的年収の高いサラリーマン層で、同一需給圏外からの転入者も多い。最寄駅からはやや距離があるが、計画的に開発された住環境に優れた住宅地として人気があり、供給も少ないこと等から需要は底堅い。画地規模が大きいため総額が嵩むことになるが、中心価格帯は土地２００㎡程度で、６千万円台が中心となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) たまプラーザ駅から約１７００ｍの閑静な住宅地で、良好な居住環境を目的とする自用取引が中心であり、収益性よりも快適性が重視される地域である。画地規模からも収益性は見込めず、収益目的の取引は殆ど見られない。本件では各手法の相対的信頼性を吟味し、規範性を有する事例から試算した、実証的であって信頼性を有する比準価格を採用し、低位に試算された収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 上記市場のとおり、優良な住宅が多い住宅地で土地価格は居住性等に着目した自用目的での取引が中心であり、比準価格は妥当な価格が得られた。貸家等の賃貸物件は少なく戸建住宅地では地主等による遊休地の土地活用等が主目的で収益性は低く価格形成に及ぼす影響度は小さい。よって、市場取引価格を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、単価と総額との関連にも留意のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	たまプラーザ駅北西方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	82.9 坪 (274 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模以上の一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市青葉区神奈川県横浜市青葉区美しが丘３丁目５０番４
標準地の範囲
東	90 m
西	140 m
南	70 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16.5 m
奥行き	21.5 m
面積	274 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅からバス圏の閑静で優れた居住環境で、近年は大規模な画地は分割されるケースも見られる。 (2)最寄駅である「たまプラーザ駅」からはやや距離があるが、成熟した閑静な既存住宅地である。地域要因に特段の変化はなく、環境良好な住宅地として引続き底堅い需要が見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 105万4,614 円 1平米 31万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 105万4,614 円 1平米 31万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 105万4,614円 1平米 31万9,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 103万1,472円 1平米 31万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 105万4,614円 1平米 31万9,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 103万1,472円 1平米 31万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)全般に緩やかに持ち直している景気状況下で、不動産需要にも押し上げ効果が期待されているが、地価は選別化多極化の傾向で推移している。 (2)コロナ禍の後、今後は政府による大型財政予算が手伝って景気動向も回復が見込まれ、住宅市場にも波及が期待される。
地域要因
(1)地域に変動要因がなく、今後も環境を維持して推移するものと予測する。 (2)地域要因に特段の変化はない。駅からの距離があるものの優良な住宅地として底堅い需要が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動は特にない。南東側６．５ｍ道路に面する画地で、近隣地域内での選好性はやや優れる。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050311 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市青葉区
地域	神奈川県横浜市青葉区美しが丘３丁目５０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万3,193 円／平米 103万5,416 円／坪
推定価格 平米 坪	32万8,061 円／平米 108万4,570 円／坪
標準価格 平米 坪	30万9,200 円／平米 102万2,215 円／坪
査定価格 平米 坪	31万8,000 円／平米 105万1,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０３０９Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市青葉区
地域	神奈川県横浜市青葉区美しが丘３丁目５０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万2,754 円／平米 103万3,965 円／坪
推定価格 平米 坪	31万628 円／平米 102万6,936 円／坪
標準価格 平米 坪	31万939 円／平米 102万7,964 円／坪
査定価格 平米 坪	32万 円／平米 105万7,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050310 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市青葉区
地域	神奈川県横浜市青葉区美しが丘３丁目５０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万9,930 円／平米 92万5,449 円／坪
推定価格 平米 坪	33万3,940 円／平米 110万4,006 円／坪
標準価格 平米 坪	30万5,806 円／平米 101万995 円／坪
査定価格 平米 坪	31万5,000 円／平米 104万1,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050307 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市青葉区
地域	神奈川県横浜市青葉区美しが丘３丁目５０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	30万4,011 円／平米 100万5,060 円／坪
推定価格 平米 坪	35万7,660 円／平米 118万2,424 円／坪
標準価格 平米 坪	31万4,842 円／平米 104万868 円／坪
査定価格 平米 坪	32万4,000 円／平米 107万1,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050310 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市青葉区
地域	神奈川県横浜市青葉区美しが丘３丁目５０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	39万9,958 円／平米 132万2,261 円／坪
推定価格 平米 坪	39万344 円／平米 129万477 円／坪
標準価格 平米 坪	35万399 円／平米 115万8,419 円／坪
査定価格 平米 坪	36万1,000 円／平米 119万3,466 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情