路線価 (2023) 神奈川県川崎市多摩区生田3-1063-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 川崎市多摩区神奈川県川崎市多摩区生田３丁目１０６３番２
価格時点	2023 年
駅名	中野島駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 62万8,140 円
1平米当たり	1平米 19万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	2,590万 円 (109 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 78万6,828 円 1平米 23万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,610万 円 (109 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 79万134 円／坪 1平米 23万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は多摩区内等において「中野島」駅等のＪＲ南武線沿線駅及び「生田」駅等の小田急小田原線沿線駅を最寄駅とする徒歩圏及び徒歩限界圏内の低層住宅地域等である。需要者は小田急小田原線沿線に現在居住している３０～４０歳前半の一次取得者が中心である。それ故、当該取得者の購買力に相応した中小規模の複合不動産の供給が少なくない。市場においては土地は３５坪程度で２５百万円前後、また新築戸建住宅は４千万円前後が需要の中心と判断する。 (2) 同一需給圏は、川崎市多摩区及び隣接区内においてＪＲ南武線及び小田急小田原線を中心とした各駅勢圏内の住宅地域一帯である。主たる需要者は、小規模画地については個人で、一定規模以上の画地であれば建売分譲業者が中心となる。このほか一部賃貸アパートやマンション等の収益物件用地として取得する業者や投資家等も考えられる。需要の中心は個人としては一次取得者層であり中心となる価格帯は、土地で２，０００万円台、新築建売で４，０００万円前後。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内部ではマンション等も存在するが、案件としては自用目的での取引が中心であり、収益物件の取引は少なく（コロナ禍の顕著な影響は認められないが、）賃貸市場の熟成度は相対的に低い。以上の内容から（コロナ禍の下での事例資料に基づき試算した）比準価格を標準として収益価格を斟酌し、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、就中資料の選択、検討及び活用の適否、並びに単価と総額との関連の適否等にも留意して鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (2) 同一需給圏内には共同住宅や店舗併用住宅等見受けられるが、収益目的での土地取引は極めて少なく土地価格に見合う水準の賃料形成が行われていないため、収益価格は低位に求められた。自己使用目的が取引の中心であり、需要者は居住の快適性や利便性を中心に取引意思を決定することから、客観的かつ実証性に富み市場の実勢を反映している比準価格を標準に収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	ＪＲ南武線中野島駅の南方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	33 坪 (109 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	川崎市多摩区神奈川県川崎市多摩区生田３丁目１０６３番２
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	60 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11.5 m
奥行き	9.5 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	近隣地域の属する町は北東側を走る府中街道と南側を流れる山下川とに挟まれている。
街路	基準方位　北　　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	0 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	0 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)府中街道の背後に位置する低層住宅地域である。最寄駅から徒歩限界圏に存するが、バス便で小田急線沿線駅も利用可能である。価格時点現在、コスト高に因る実質賃金低下等のリスクが価格水準の動向予測を困難にする。 (2)府中街道の背後に位置する混在住宅地域。一定程度の画地規模の空地等は供給を担う不動産事業者、開発業者による細分化が進行しており、今後も続くものと思料する。店舗についても住宅地化が緩やかに進行している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 80万52 円 1平米 24万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 80万6,664 円 1平米 24万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 80万52円 1平米 24万2,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 78万216円 1平米 23万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 80万6,664円 1平米 24万4,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 78万216円 1平米 23万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)最新（毎年３月更新）の資料では多摩区（川崎市）人口の自然増減率は０．０４（△０．０１）％、また社会増減率は０．５７（０．０６）％である。 (2)ウィズコロナの下で、各種政策効果により景気が持ち直すことが期待されるが、海外景気の下振れリスクがあり、地価への影響を注視する必要がある。
地域要因
(1)コロナ禍再拡大のリスク等は払拭し得ない。他方、空閑地に対するミニ開発・建売住宅の潜在的な需要は底堅い。価格水準は逓増基調で推移している。 (2)府中街道の背後に位置する混在住宅地域。店舗は散見される程度で住宅が主。地域要因に特段の変動はなく、地価は上昇基調で推移している。
個別的要因	(1)リビングを南側に設ければ日照・通風等に関して居住の快適性は確保でき得る。近隣地域の中庸的画地としての選好性は潜在的に維持されると考える。 (2)近隣地域内における標準地の位置、環境等は平均的なものであり、代替競争関係にある不動産との間に特に優劣はなく、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０２０６Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	川崎市多摩区
地域	神奈川県川崎市多摩区生田３丁目１０６３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万6,721 円／平米 91万4,840 円／坪
推定価格 平米 坪	22万7,466 円／平米 75万2,003 円／坪
標準価格 平米 坪	22万9,532 円／平米 75万8,833 円／坪
査定価格 平米 坪	23万 円／平米 76万380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０２０６Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	川崎市多摩区
地域	神奈川県川崎市多摩区生田３丁目１０６３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	28万6,939 円／平米 94万8,620 円／坪
推定価格 平米 坪	24万300 円／平米 79万4,432 円／坪
標準価格 平米 坪	21万2,279 円／平米 70万1,794 円／坪
査定価格 平米 坪	21万2,000 円／平米 70万872 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050207 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	川崎市多摩区
地域	神奈川県川崎市多摩区生田３丁目１０６３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	31万7,191 円／平米 104万8,633 円／坪
推定価格 平米 坪	30万6,861 円／平米 101万4,482 円／坪
標準価格 平米 坪	28万5,452 円／平米 94万3,704 円／坪
査定価格 平米 坪	28万5,000 円／平米 94万2,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050204 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	川崎市多摩区
地域	神奈川県川崎市多摩区生田３丁目１０６３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	26万4,036 円／平米 87万2,903 円／坪
推定価格 平米 坪	25万4,931 円／平米 84万2,802 円／坪
標準価格 平米 坪	23万6,925 円／平米 78万3,274 円／坪
査定価格 平米 坪	23万7,000 円／平米 78万3,522 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050210 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	川崎市多摩区
地域	神奈川県川崎市多摩区生田３丁目１０６３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万5,592 円／平米 104万3,347 円／坪
推定価格 平米 坪	26万1,952 円／平米 86万6,013 円／坪
標準価格 平米 坪	25万8,081 円／平米 85万3,216 円／坪
査定価格 平米 坪	25万8,000 円／平米 85万2,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情