路線価 (2023) 神奈川県川崎市多摩区登戸字庚耕地2736-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 川崎市多摩区神奈川県川崎市多摩区登戸字庚耕地２７３６番５
価格時点	2023 年
駅名	向ヶ丘遊園駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 228万1,140 円
1平米当たり	1平米 69万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	2億6,500万 円 (293 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 299万1,930 円 1平米 90万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	2億6,500万 円 (293 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 299万1,930 円／坪 1平米 90万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、川崎市中部及び北部の各沿線の駅前商業地域一帯と把握される。近隣地域は、駅前ロータリーに面し商業集積度が高く希少性が認められる。需要者は、圏内に地縁のある事業経営者、全国的に事業展開する事業法人、不動産賃貸業等の不動産投資家等である。供給はほとんど無く、商業地の性格上、取引は個別的事情を含む場合が多く、中心となる価格帯は把握しにくい状況にある。 (2) 同一需給圏は多摩区、隣接区及びそれら周辺区内等を走る小田急小田原線、ＪＲ南武線上等の駅至近に位置する普通商業地域及び近隣商業地域等である。需要者の中心は市内不動産業者等であり、纏まった規模の画地に対しては都心の機関投資家等と思料する。商業地は個別性が強く、またその取引は個別的事情等を内在することが少なくない。剰へ店舗用地等に対する取引の数は極めて少なく、収集した事例等から需要の中心となる価格帯を把握することは難しかった。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は広範囲に事例を取集し適切に補修正して求められており、市場性を反映した実証的な価格と判断される。収益価格は駅前立地を生かした商業ビルの建物を想定し、求めたものであり、理論的な価格と判断されるが、想定数値による変動の可能性は否定できない。そこで、市場性を反映した比準価格を中心に、理論的な収益価格を関連付け、さらに、最近の経済情勢等を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は駅前ロータリーに接面し、地下通路に因る顧客流動性が高いという‘地の利’を有している。（賃貸市場に対してコロナ禍の顕著な影響は認められなかったが、）収益価格はその試算過程で想定要素を内在する。他方、当該‘地の利’に対しては相対的稀少性が認められる。以上を総括して、比準価格及び収益価格を関連づけ、半年間及び年間の推移を考量した後、収益計算に基づく単価と総額との関連の適否等に留意して鑑定評価額を上記の通りに決定した。
交通
交通施設	向ヶ丘遊園駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	88.6 坪 (293 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中層の小売店舗、飲食店等が多い駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	川崎市多摩区神奈川県川崎市多摩区登戸字庚耕地２７３６番５
標準地の範囲
東	60 m
西	30 m
南	60 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	駅前広場に接面する容積率５００％の普通商業地域
街路	駅前広場
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺の登戸土地区画整理事業が進捗、登戸駅周辺に商業施設が増加し、商業中心地が移りつつあるが、向ヶ丘遊園駅を最寄駅とする大規模マンション開発等も進んでおり、駅前商業地の希少性は維持されるものと予測する。 (2)北口側の土地区画整理事業進捗は近年顕著であり、駅前広場に接面する近隣地域内部の商業地の相対的稀少性は高い。しかし価格時点現在、新型コロナウイルス感染症再拡大のリスク等が価格水準の動向予測を困難にする。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 319万3,596 円 1平米 96万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 304万1,520 円 1平米 92万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 319万3,596円 1平米 96万6,000円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2022年	1坪 285万9,690円 1平米 86万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 304万1,520円 1平米 92万円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2019年	1坪 285万9,690円 1平米 86万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当区の人口は微増で推移。企業の資金調達力は良好。事業用及び投資用不動産需要は根強い。景気は概ね回復基調だが、先行きの金利高が危惧される。 (2)県内の個人消費は新型コロナウイルス感染症の影響が和らぎ、回復過程にてドラッグストア販売額は底堅く推移しスーパー販売額は堅調な動きである。
地域要因
(1)登戸土地区画整理事業の進捗により商業中心地の移動も危惧されるが、駅前商業地の希少性は維持されている。地価は強含みで推移した。 (2)コスト高に因る実質賃金低下が懸念され得るが、駅前広場接面の‘地の利’に加え、地下通路に因る顧客流動性等が高い。価格水準は上昇基調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)地形のやや難点は否めないが、商業施設ビル等が建ち並ぶ駅前ロータリーに接面する‘地の利’に対する選好性等は今後も維持され得るものと考える。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050103 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	川崎市高津区
地域	神奈川県川崎市多摩区登戸字庚耕地２７３６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	60万9,013 円／平米 201万3,397 円／坪
推定価格 平米 坪	61万155 円／平米 201万7,172 円／坪
標準価格 平米 坪	81万3,540 円／平米 268万9,563 円／坪
査定価格 平米 坪	80万5,000 円／平米 266万1,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	9.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０２０２Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	川崎市多摩区
地域	神奈川県川崎市多摩区登戸字庚耕地２７３６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	87万 円／平米 287万6,220 円／坪
推定価格 平米 坪	83万6,782 円／平米 276万6,401 円／坪
標準価格 平米 坪	98万7,936 円／平米 326万6,116 円／坪
査定価格 平米 坪	97万8,000 円／平米 323万3,268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０２０２Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	川崎市多摩区
地域	神奈川県川崎市多摩区登戸字庚耕地２７３６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	35万9,349 円／平米 118万8,008 円／坪
推定価格 平米 坪	128万934 円／平米 423万4,768 円／坪
標準価格 平米 坪	116万266 円／平米 383万5,839 円／坪
査定価格 平米 坪	115万 円／平米 380万1,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	川崎市多摩区
地域	神奈川県川崎市多摩区登戸字庚耕地２７３６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	121万 円／平米 400万260 円／坪
推定価格 平米 坪	123万2,990 円／平米 407万6,265 円／坪
標準価格 平米 坪	111万6,839 円／平米 369万2,270 円／坪
査定価格 平米 坪	111万 円／平米 366万9,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050101 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	川崎市中原区
地域	神奈川県川崎市多摩区登戸字庚耕地２７３６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	128万6,000 円／平米 425万1,516 円／坪
推定価格 平米 坪	120万6,502 円／平米 398万8,696 円／坪
標準価格 平米 坪	81万7,967 円／平米 270万4,199 円／坪
査定価格 平米 坪	81万 円／平米 267万7,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情