路線価 (2023) 神奈川県横須賀市秋谷字仲里4452-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横須賀市神奈川県横須賀市秋谷字仲里４４５２番４
価格時点	2023 年
駅名	逗子駅 から 7000m
路線価
1坪当たり	1坪 29万928 円
1平米当たり	1平米 8万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,750万 円 (237 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万3,496 円 1平米 11万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2,700万 円 (237 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 37万6,884 円／坪 1平米 11万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね横須賀市北西部及び葉山町南西部の海沿いの住宅地域一円。需要者は買替目的の個人、別荘取得目的の個人・法人等が中心であり、圏外からの転入者も多く見られる。海沿いで居住環境は良好であり、自動車利便性も良いため、昨今の市況下で需要は増加し、地価は上昇傾向で推移している。取引価格は、眺望、道路付け、規模等の如何でバラツキがあり一様ではないが、概ね２５０㎡程度で４０００～５０００万円程度が動きの良い価格帯と思われる。 (2) 同一需給圏は、横須賀市西部を中心に隣接市町まで含めた広域的な住宅地域一帯と判定した。主な需要者はリタイア層の個人や別荘利用目的の個人及び法人等となり、東京や神奈川等の都心部からの転入が比較的多い。立地条件毎の差異は大きいが、総じて需要は堅調である。別荘地の取引は個別性が強く、規模、地勢、眺望等により大きな価格差が生じることも多く、中心となる規模や価格帯はまちまちであるが、総額で５，０００万円超の取引も比較的多く見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺では共同住宅も見られるがその数は少なく、取引の中心は自己使用目的の戸建住宅乃至別荘である。よって、対象不動産の価格形成過程では居住の快適性等の良否がより強く作用するため、不動産に対する有効需要を反映した比準価格の規範性は高く説得力が認められるが、収益価格の信頼性は劣ると判断する。したがって、比準価格を採用して収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討にも留意して、鑑定評価額を標記の通り決定した。 (2) 近隣地域及び周辺地域は自己利用目的の戸建住宅や別荘が中心でアパート等は少なく、土地価格に見合う賃料水準は形成されていない。典型的な需要者は収益性よりも居住の快適性及び眺望等を重視して意思決定を行うため、収益価格は低位に試算された。比準価格は住環境等の類似性が高い事例を中心に適切に試算された説得力の高い価格である。よって、比準価格を標準に収益価格も比較考量して、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	逗子駅南東方
距離	7000 m
土地の状態
土地面積	71.7 坪 (237 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	山麓傾斜地の別荘も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	168 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横須賀市神奈川県横須賀市秋谷字仲里４４５２番４
標準地の範囲
東	60 m
西	70 m
南	90 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、４．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	168 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)海を臨む傾斜地に形成された住宅地域で特段の変動要因もないため、今後も現環境維持と予測する。生活様式の変化等に伴い、別荘地等としての選好性が更に増しており、当面は地価の上昇傾向が継続すると予測する。 (2)山麓傾斜地の別荘も見られる住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。眺望や海岸への接近性に優れた画地については別荘利用を目的とした広域的な需要が旺盛であり、地価の上昇も拡大傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 40万3,332 円 1平米 12万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 39万108 円 1平米 11万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 40万3,332円 1平米 12万2,000円
前年から次年への変動率 5.5 ％
2022年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 39万108円 1平米 11万8,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内では引き続き人口減少、高齢化が進んでいる。条件良否による二極化は依然認められるものの、住宅需要の回復エリアは拡大傾向にある。 (2)横須賀市の取引件数は横這い傾向にある。人口減少や高齢化は進行しているが、全体的な需給動向は改善しており、取引価格の下落も縮小している。
地域要因
(1)昨今の生活様式変容等により別荘用地等としての選好性が極めて高い。また、需要に対して供給量が少ないため、地価の大幅上昇傾向が継続している。 (2)逗子駅より距離のある住宅地域で、地域的特性に特段の変動はないが、富裕層を中心とした別荘利用等の需要が堅調で、地価の上昇も拡大傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)台形状の画地であるが、地域における標準的な画地の範囲内にある。南東向きのため日照等が優れ、人気は高い。なお、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050806 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市秋谷字仲里４４５２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万481 円／平米 23万3,010 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,770 円／平米 22万4,048 円／坪
標準価格 平米 坪	11万3,328 円／平米 37万4,662 円／坪
査定価格 平米 坪	11万6,000 円／平米 38万3,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０８０７Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市秋谷字仲里４４５２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万1,468 円／平米 46万7,693 円／坪
推定価格 平米 坪	14万4,797 円／平米 47万8,699 円／坪
標準価格 平米 坪	12万8,708 円／平米 42万5,509 円／坪
査定価格 平米 坪	13万1,000 円／平米 43万3,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０８０７Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦郡葉山町
地域	神奈川県横須賀市秋谷字仲里４４５２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,557 円／平米 35万8,889 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,643 円／平米 36万9,092 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,692 円／平米 38万2,478 円／坪
査定価格 平米 坪	11万8,000 円／平米 39万108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050806 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市秋谷字仲里４４５２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万6,980 円／平米 51万8,976 円／坪
推定価格 平米 坪	15万1,526 円／平米 50万945 円／坪
標準価格 平米 坪	15万9,838 円／平米 52万8,424 円／坪
査定価格 平米 坪	16万3,000 円／平米 53万8,878 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	1.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情