路線価 (2023) 神奈川県横須賀市長瀬3-855-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横須賀市神奈川県横須賀市長瀬３丁目８５５番４
価格時点	2023 年
駅名	京急久里浜駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 16万5,300 円
1平米当たり	1平米 5万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億4,700万 円 (2364 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万4,972 円 1平米 6万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億4,500万 円 (2364 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万3,319 円／坪 1平米 6万1,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、横須賀市を中心に県内一円の工業地域。需要者の中心は地場の有力企業あるいは大手企業。物流需要の増大を背景に、道路交通網に恵まれた工業地では地価の上昇が続いているが、横須賀市は三方を海に囲まれ、他の地域とのアクセスが劣ることもあり、その影響は弱い。中心となる価格帯は、立地条件や規模の違いにより取引される総額は様々であり、価格帯として捉えることは難しいが、単価では１㎡当たり１００，０００円未満の取引が多い。 (2) 同一需給圏は三浦半島とその周辺の工業地域と判定した。主たる需要者は中小の製造業者等で、取引価格水準は他の用途への転用可能性等により幅があるが、中心となる価格帯は㎡当たり概ね６～１０万円前後で、大規模地でも減価することなく取引されている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近年、証券化等の仕組みを利用した大型物流倉庫等の取引なども散見されるようになったが、対象標準地と同程度の中小規模の土地については、新たに土地を取得し、そこに賃貸用倉庫等を建てて運用するといった取引は少なく、自用目的の取引が多いのが実情である。よって、鑑定評価額は代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態をより反映している比準価格を標準に、収益価格を参酌し、単価と総額との関連にも留意して上記のとおり決定した。 (2) 求められた試算価格は開差があるが、収益還元法で想定した賃貸工場は建物の規模・構造・設備内容等に個別性が強く、地域の標準的な賃料水準や経費率の把握が困難なことから収益価格の精度が劣る為と思料する。一方、比準価格は地域的特性が類似した規範性の高い取引事例を採用できたことから相対的信頼性は高いと判断される。従って、比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地から検討した価格を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	京急久里浜駅東方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	715.1 坪 (2364 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の工場等が見られる工業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横須賀市神奈川県横須賀市長瀬３丁目８５５番４
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	80 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	60 m
面積	2400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	久里浜港に面して工場等が立地する工業地であり、付近には公的施設等も立地する。
街路	１１．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)久里浜港に面して工場等が立地する工業地域として熟成している。当分の間は現状のまま推移するものと予測するが、周辺では住宅地の開発なども進みつつあるため、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)特に大きく地域要因が変化する状況になく、今後も暫くは現状を維持するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万1,584 円 1平米 6万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万7,947 円 1平米 6万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万1,584円 1平米 6万4,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 20万1,666円 1平米 6万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万7,947円 1平米 6万2,900円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 20万1,666円 1平米 6万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の物流用地需要は強くはないものの、市内製造業の業況に改善傾向が窺え、工業地に対する需要回復の兆しが窺える。 (2)インターネット通販事業等の拡大により、東名高速道路や圏央道等のインターチェンジ周辺の物流適地の工業地は需要が旺盛な状況が続いている。
地域要因
(1)久里浜港に面して中規模の工場等が立地する工業地域であり、地域の状況に大きな変化はない。 (2)三浦半島は道路整備が遅れ、物流適地のような地価の高騰は見られないが、県内他地域との比較による割安感がでており、地価は上昇に転じている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０８１１Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市金沢区
地域	神奈川県横須賀市長瀬３丁目８５５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万442 円／平米 36万5,121 円／坪
推定価格 平米 坪	11万9,537 円／平米 39万5,189 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,803 円／平米 22万4,157 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,500 円／平米 22万6,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０５１０Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市金沢区
地域	神奈川県横須賀市長瀬３丁目８５５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,119 円／平米 34万911 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,923 円／平米 35万3,487 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,237 円／平米 21万5,674 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,900 円／平米 21万7,865 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北西
側道幅員1	10.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０８１２Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市長瀬３丁目８５５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,522 円／平米 16万3,720 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,918 円／平米 16万5,029 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,245 円／平米 18万9,252 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,800 円／平米 19万1,087 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050806 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県横須賀市長瀬３丁目８５５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,702 円／平米 18万7,457 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,986 円／平米 18万8,396 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,540 円／平米 20万3,451 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,200 円／平米 20万5,633 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情