路線価 (2023) 神奈川県平塚市紅谷町2-17外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 平塚市神奈川県平塚市紅谷町２番１７外
価格時点	2023 年
駅名	平塚駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 195万540 円
1平米当たり	1平米 59万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	4億3,100万 円 (574 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 247万9,500 円 1平米 75万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	4億3,100万 円 (574 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 247万9,500 円／坪 1平米 75万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、平塚市及びその周辺市を中心とした駅周辺商業地域。需要者の中心は、全国に支店を有する企業、チェーン展開を図る事業者、地縁性を有する地元事業者、分譲又は賃貸マンション等を手がける不動産業者等。駅ビルを除き、駅周辺に集客力を有する店舗等は見受けられないが、ＪＲ平塚駅駅前商業地としての希少性は高い。なお、住宅地と異なり商業地については、中心価格帯の把握は極めて困難である。 (2) 同一需給圏は、平塚駅や茅ケ崎駅、本厚木駅、伊勢原駅などの駅前商業地域である。駅前の緩和された容積率により土地の立体利用が可能な地域で東京や神奈川の不動産業者が主な需要者となる。店舗や事務所の外、分譲或いは賃貸用のマンション開発用地としても市場性を有している。都心部での開発用地高騰の影響で地価は堅調に推移しており、駅前土地価格は５０～８０万円／㎡程度で取引されているが、道路付けや基準容積率により価格は影響される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業施設の賃貸市場は成熟しており、収益目的での需要も存するが、コロナ禍等以後テナント需要は現状では堅調とは言い難く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、本件においては、収益価格はやや低位に試算された。よって、本件では、現実の取引により求められ、市場動向を反映し、実証性のある比準価格を主標とし、収益価格も関連づけ、かつ、周辺や類似地域の不動産市場の動向にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格はその土地の収益性などを織り込んで取引された同一需給圏内の商業地の取引事例より試算されており、実証的であることから説得力は高い。一方、収益価格はその土地の賃貸収益性から測定した価格で、想定した最有効使用の建物が獲得可能な純収益に基づいており需要者が判断指標とする価格として着目すべき価格水準といえる。よって、鑑定評価額は比準価格を標準に収益価格を関連付けて上記のとおり決定するものとする。
交通
交通施設	平塚駅北方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	173.6 坪 (574 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	店舗、事務所ビルが集まる駅前商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	平塚市神奈川県平塚市紅谷町２番１７外
標準地の範囲
東	100 m
西	40 m
南	0 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	３６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)平塚駅前商業地として熟成しており、当面は大きな変化もなく推移するものと予測されるが、老舗店舗閉店を契機とした平塚駅周辺での再開発への期待が注目される。 (2)駅前一等地であることから一部にみられた空きの路面店も入居が進んでいる。今後、郊外部で商業施設開発が進んで行くが、当面はその立地の優位性より現状を維持しながら地価は安定的に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 259万1,904 円 1平米 78万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 257万8,680 円 1平米 78万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 259万1,904円 1平米 78万4,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 242万9,910円 1平米 73万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 257万8,680円 1平米 78万円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 242万9,910円 1平米 73万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)産業商業居住等を市内で賄う職住接近の自己完結型都市。人口は自然増減において微増、社会増減は転入拡大が続いている。高齢化率は微増傾向。 (2)市の人口は微増で高齢化は進んでいるものの転入超過が続いている。また、大神地区での物流立地は進んでおり、小売や飲食業も回復が期待される。
地域要因
(1)旧来からの平塚駅駅前商業地域としての希少性は高く、潜在的需要は引き続き高い。近年、平塚駅周辺での高値での取引が目立つ。 (2)平塚駅前の商業地域であり、土地の立体利用が進み金融機関の支店や店舗が集積している。商業繁華性は高く、地価は横ばいから上昇に転じている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５１０１６Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	平塚市
地域	神奈川県平塚市紅谷町２番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	75万9,097 円／平米 250万9,575 円／坪
推定価格 平米 坪	77万3,520 円／平米 255万7,257 円／坪
標準価格 平米 坪	95万7,327 円／平米 316万4,923 円／坪
査定価格 平米 坪	95万7,000 円／平米 316万3,842 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５１０１６Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	平塚市
地域	神奈川県平塚市紅谷町２番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	76万9,132 円／平米 254万2,750 円／坪
推定価格 平米 坪	78万4,515 円／平米 259万3,607 円／坪
標準価格 平米 坪	78万4,515 円／平米 259万3,607 円／坪
査定価格 平米 坪	78万5,000 円／平米 259万5,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1051003 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	平塚市
地域	神奈川県平塚市紅谷町２番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	52万6,988 円／平米 174万2,222 円／坪
推定価格 平米 坪	53万7,528 円／平米 177万7,068 円／坪
標準価格 平米 坪	82万5,696 円／平米 272万9,751 円／坪
査定価格 平米 坪	82万6,000 円／平米 273万756 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５１０１６Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	平塚市
地域	神奈川県平塚市紅谷町２番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	44万6,987 円／平米 147万7,739 円／坪
推定価格 平米 坪	45万9,950 円／平米 152万595 円／坪
標準価格 平米 坪	75万6,497 円／平米 250万979 円／坪
査定価格 平米 坪	75万6,000 円／平米 249万9,336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５１０１６Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	平塚市
地域	神奈川県平塚市紅谷町２番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	61万1,893 円／平米 202万2,918 円／坪
推定価格 平米 坪	68万3,842 円／平米 226万782 円／坪
標準価格 平米 坪	76万8,362 円／平米 254万205 円／坪
査定価格 平米 坪	76万8,000 円／平米 253万9,008 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	南
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情