路線価 (2023) 神奈川県藤沢市立石1-3257-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 藤沢市神奈川県藤沢市立石１丁目３２５７番１２
価格時点	2023 年
駅名	善行駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 42万9,780 円
1平米当たり	1平米 13万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2,660万 円 (163 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 53万8,878 円 1平米 16万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	2,670万 円 (163 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万2,184 円／坪 1平米 16万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏を小田急江ノ島線及びＪＲ東海道本線沿線で、藤沢市東部の住宅地域を同一需給圏の範囲と捉えた。その中でも善行駅周辺に形成された住宅地域をその範囲と捉えた。市内の居住者が需要層の中心であるが、都心への通勤圏でもあるため、圏外からの転入者も比較的多い。周辺では集合団地や農地、空地が見られる。不動産需要も概ね安定してきた。取引の価格帯は土地が１５０㎡で、２，５００万円前後、新築戸建物件は４，２００万円前後となっている。 (2) 同一需給圏は小田急江ノ島線及びＪＲ東海道本線沿線で、藤沢市の圏域の住宅地域。需要者は、藤沢市内居住者が中心であるが、都心通勤圏内であるため、同一需給圏外からの転入者も見受けられる。区画整然とした住宅地域で居住環境は良好であるが、駅徒歩限界圏で起伏のある地勢であることから、需給は弱含みである。土地は１５０㎡程度で２，５００万円程度、新築の戸建物件で４，０００万円弱程度の物件が取引の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺地域には共同住宅等も見られるが、取引需要の中心はあくまでも居住の快適性を重視した戸建住宅であり、賃貸市場としての熟成度は未だ低く価格水準に見合った賃料は収受しておらず、その結果、収益価格は低位となった。従って、信頼性が高く実証性を有する取引事例から求められた説得性のある比準価格を標準として、収益価格は比較考量とし、代表標準地との検討を踏まえて、更に、単価と総額との関連も考慮して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は区画整然とした住宅地域で、共同住宅も比較的多く見受けられるが、その収益性に着目して取引されることは皆無であり、収益性より居住の快適性、利便性が重視され、自用目的の取引が中心である。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、市場の取引実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	善行駅南東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	49.3 坪 (163 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	藤沢市神奈川県藤沢市立石１丁目３２５７番１２
標準地の範囲
東	60 m
西	80 m
南	40 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	13 m
面積	160 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)斜面地に戸建住宅が建てられている既成住宅地域である。地域に影響を与える大きな要因は特に認められず、今後も暫くは同様の地域環境を維持するものと思料される。地価は今後は上昇基調に転ずるものと予測する。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした分譲住宅地域で、今後とも現環境に変化はないものと予測する。駅利便性がやや劣るものの居住環境は良好なことから、地価は今後安定的に推移するものと見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 54万5,490 円 1平米 16万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 54万8,796 円 1平米 16万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 54万5,490円 1平米 16万5,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 53万5,572円 1平米 16万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 54万8,796円 1平米 16万6,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 53万5,572円 1平米 16万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の人口は依然として増加傾向が続いている。高齢化率は県平均水準である。市内全体で住宅地の需要は堅調に推移している。 (2)藤沢市の人口は増加傾向にあり、増加率は高い。地価は、全般的に上昇傾向にあるが、依然、利便性による二極化傾向が進行している。
地域要因
(1)善行駅の西方に位置する起伏のある既成住宅地域である。市内全般の住宅需要の高まりから地価は上昇基調に転じた。 (2)周辺においてミニ開発は見受けられるものの地域要因に影響を及ぼすような大規模な宅地開発等は無く、変動は特に見受けられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050910 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市立石１丁目３２５７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万9,853 円／平米 56万1,534 円／坪
推定価格 平米 坪	16万7,355 円／平米 55万3,276 円／坪
標準価格 平米 坪	16万9,045 円／平米 55万8,863 円／坪
査定価格 平米 坪	16万9,000 円／平米 55万8,714 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050909 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市立石１丁目３２５７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万4,286 円／平米 60万9,250 円／坪
推定価格 平米 坪	17万2,757 円／平米 57万1,135 円／坪
標準価格 平米 坪	16万6,113 円／平米 54万9,170 円／坪
査定価格 平米 坪	16万6,000 円／平米 54万8,796 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050910 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市立石１丁目３２５７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万6,757 円／平米 55万1,299 円／坪
推定価格 平米 坪	16万4,468 円／平米 54万3,731 円／坪
標準価格 平米 坪	15万3,565 円／平米 50万7,686 円／坪
査定価格 平米 坪	15万4,000 円／平米 50万9,124 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050909 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市立石１丁目３２５７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万7,168 円／平米 65万1,837 円／坪
推定価格 平米 坪	18万5,018 円／平米 61万1,670 円／坪
標準価格 平米 坪	17万1,631 円／平米 56万7,412 円／坪
査定価格 平米 坪	17万2,000 円／平米 56万8,632 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050910 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市立石１丁目３２５７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万8,811 円／平米 65万7,269 円／坪
推定価格 平米 坪	19万7,827 円／平米 65万4,016 円／坪
標準価格 平米 坪	19万5,868 円／平米 64万7,540 円／坪
査定価格 平米 坪	19万6,000 円／平米 64万7,976 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情