路線価 (2023) 神奈川県藤沢市湘南台3-16-25 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 藤沢市神奈川県藤沢市湘南台３丁目１６番２５
価格時点	2023 年
駅名	湘南台駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 69万4,260 円
1平米当たり	1平米 21万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	7億5,400万 円 (2674 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 93万2,292 円 1平米 28万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7億4,900万 円 (2674 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 92万5,680 円／坪 1平米 28万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は神奈川県内のＪＲ線及び私鉄の各駅沿線で、主として湘南地区から県央地区を含む広域な圏域に位置する共同住宅地域である。画地規模から路線商業施設用地との競合の可能性もあり得るが、主な需要者は神奈川県東部の居住者及び都心通勤者等をターゲットとするマンションディベロッパー。最寄り駅からの距離や買回りの利便性も概ね良好で、分譲マンション立地としての適性は高い。湘南台エリアについては、３ＬＤＫ程度のマンションが分譲の中心。 (2) 対象標準地はマンション地であるため、同一需給圏は藤沢市を中心として湘南エリアだけでなく県央や横浜市など周辺まで広域的に形成される傾向がある。主な需要者はマンションデベロッパーであり、建設可能な床面積、最寄り駅の特性、周辺のマンション販売状況などを考慮して意思決定するものと思料する。行政的要因にも大きく影響を受け、画地規模もバラツキが多く個別性が強いことから、中心となる価格帯を把握することは一概には困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地と同等のマンション素地の取引は大変少なく、また路線商業施設と競合する取引事例を採用せざるを得なかったが、比準価格は、開発素地として相応の立地及び規模を有する取引事例を採用したものであり、事業者の実需を反映した水準にある。開発法による価格は投資採算性に着目した価格であり、標準地の個別性を反映して精度が高い。従って、比準価格及び開発法による価格を関連づけて、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は中高層マンションが建ち並ぶ住宅地域であり、藤沢市内全般から広域的に収集したマンション素地の取引事例から試算した比準価格は市場性の観点から説得力が高い。また、分譲収入から建築費等を控除して試算した開発法による価格は、投資採算性にもとづく価格であり重視すべき価格であるといえる。これらの価格についてはいずれも重視すべきと判断し、両価格を関連付けて代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	湘南台駅南西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	808.8 坪 (2674 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層マンションが多い住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	藤沢市神奈川県藤沢市湘南台３丁目１６番２５
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	56 m
奥行き	48 m
面積	2674 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅徒歩圏の共同住宅地域であり、特段の地域要因の変動は見込まれず、現状の環境を維持して推移していくものと予測する。 (2)中高層マンションが多く見られる区画整然とした湘南台エリアの住宅地域であり、特別な地域要因の変動も見られず、今後も地価は比較的安定して推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 95万2,128 円 1平米 28万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 93万5,598 円 1平米 28万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 95万2,128円 1平米 28万8,000円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2022年	1坪 88万9,314円 1平米 26万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 93万5,598円 1平米 28万3,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2019年	1坪 88万9,314円 1平米 26万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)就労人口が増加していて、高齢化率は神奈川県では低い。新築着工戸数は昨年増加していたが、本年度は物価高騰の影響もあり、減少傾向が見られる。 (2)人口の増加傾向は県平均を上回っている。高齢化率は県平均より低く、比較的若い世帯の人口流入が見られるが、この高齢化率も上昇傾向である。
地域要因
(1)近隣地域は共同住宅地域として熟成しており、地域要因に影響を及ぼす格別の変動は見当たらない。分譲マンション素地の価格は上昇傾向にある。 (2)周辺はマンションの多く見られる区画整然とした住環境の良好な住宅地域である。湘南台エリアの地価は概ね上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因について、代替競争関係にある不動産との競争力の程度に格別の変動はない。 (2)三方路であり価値の増加が認められる。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050917 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市湘南台３丁目１６番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万6,692 円／平米 101万3,924 円／坪
推定価格 平米 坪	32万8,874 円／平米 108万7,257 円／坪
標準価格 平米 坪	30万3,389 円／平米 100万3,004 円／坪
査定価格 平米 坪	31万2,000 円／平米 103万1,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	2.9 m
側道方位2	東
側道幅員2	2.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０９１５Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市湘南台３丁目１６番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	33万4,055 円／平米 110万4,386 円／坪
推定価格 平米 坪	32万6,025 円／平米 107万7,839 円／坪
標準価格 平米 坪	30万5,553 円／平米 101万158 円／坪
査定価格 平米 坪	31万5,000 円／平米 104万1,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050910 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市湘南台３丁目１６番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万754 円／平米 56万4,513 円／坪
推定価格 平米 坪	16万2,868 円／平米 53万8,442 円／坪
標準価格 平米 坪	25万8,521 円／平米 85万4,670 円／坪
査定価格 平米 坪	26万6,000 円／平米 87万9,396 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050910 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市湘南台３丁目１６番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万971 円／平米 73万530 円／坪
推定価格 平米 坪	21万766 円／平米 69万6,792 円／坪
標準価格 平米 坪	24万9,132 円／平米 82万3,630 円／坪
査定価格 平米 坪	25万7,000 円／平米 84万9,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情