路線価 (2023) 神奈川県藤沢市鵠沼石上2-3-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 藤沢市神奈川県藤沢市鵠沼石上２丁目３番２
価格時点	2023 年
駅名	藤沢駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 89万2,620 円
1平米当たり	1平米 27万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1億 円 (287 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 115万7,100 円 1平米 35万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1億100万 円 (287 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 116万406 円／坪 1平米 35万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は藤沢市及び周辺市内等の商業地域である。需要者は藤沢市内の商業事業者等が中心であるが、最寄駅への接近状況により不動産開発業者等による土地取得も一部に見られる。駅前商業地等への新規投資は多くはないものの、需要に比べ供給が恒常的に少なく、環境条件等により希少性を伴う物件を中心に上昇傾向で推移している。尚、立地や画地規模等の個別性に差があり、一定の取引総額水準を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は、藤沢市またはその隣接市の急行停車駅等の利用客が多い駅周辺において、商業用途の建物が建ち並ぶ普通商業地域または近隣商業地域である。主な需要者は圏内及び首都圏の事業法人や不動産業者であり、事業採算性に合致すればマンションデベロッパーの参入も見られる。コロナ禍は落ち着きつつあり、商況の回復が期待されるが、商業地の価格は立地や当事者の思惑に伴うブレが大きい。平米単価で３０万円～４０万円程度が目安と判断する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は適切な取引事例から試算した実証的価格である。一方、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、投資採算性から収益目的需要はあまり期待できないと判断されるものの、駅近立地の希少性から賃貸物件も多く、収益価格が取引価格決定の有力な指標の一つであることは否定できない。本件では、市場実態を反映した比準価格を重視しつつ、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討及び市場分析結果等を踏まえた調整を行い、鑑定評価額を決定した。 (2) 商業地について、賃料収入や転売時の売却益による収益獲得を企図した不動産取引も見られるが、繁華性が相対的に乏しく、空室も散見される事務所賃貸市場の賃料水準から求めた収益価格は低位に求められた。一方、規範性を有する商業地の取引事例から試算した比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。従って本件鑑定評価では、説得力を有する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	藤沢駅南方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	86.8 坪 (287 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	藤沢市神奈川県藤沢市鵠沼石上２丁目３番２
標準地の範囲
東	200 m
西	200 m
南	0 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中層事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	19 m
面積	287 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、今後も現況を維持するものと予測される。 (2)藤沢駅から徒歩５分強圏内で事務所、事業所等が建ち並ぶ普通商業地域である。コロナ禍の落ち着きとともに客足や商況が回復し、商業地の収益性が改善することで地価も強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 117万3,630 円 1平米 35万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 118万242 円 1平米 35万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 117万3,630円 1平米 35万5,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 112万4,040円 1平米 34万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 118万242円 1平米 35万7,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 112万4,040円 1平米 34万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)藤沢市の人口は増加傾向で推移し、高齢化率は県平均より低い。不動産市況は概ね堅調であったが、地域性等に伴う二極化が進行している。 (2)藤沢市の人口は増加基調で、商況の優劣に伴う二極化は見られるものの、コロナ禍も落ち着きつつあるなか、商業地全般的に需要の回復が窺える。
地域要因
(1)中層の事務所ビル等が建ち並ぶ藤沢駅に比較的近い商業地域であり、特筆すべき地域要因の変動は認められない。 (2)藤沢駅への接近性は概ね良好であるが、事務所等が主体の業務地区であり、繁華性は比較的乏しい。地域要因の変動は特にない。
個別的要因	(1)地域内でほぼ標準的な画地条件の土地であり、特筆すべき個別的要因の変動は認められない。 (2)対象地について、最有効使用や競争力の程度に影響を与え得る個別的要因の変動は特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０９１７Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市鵠沼石上２丁目３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万3,991 円／平米 103万8,054 円／坪
推定価格 平米 坪	30万4,632 円／平米 100万7,113 円／坪
標準価格 平米 坪	35万1,769 円／平米 116万2,948 円／坪
査定価格 平米 坪	35万2,000 円／平米 116万3,712 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０９１５Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市鵠沼石上２丁目３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	33万4,055 円／平米 110万4,386 円／坪
推定価格 平米 坪	32万9,190 円／平米 108万8,302 円／坪
標準価格 平米 坪	37万5,788 円／平米 124万2,355 円／坪
査定価格 平米 坪	37万6,000 円／平米 124万3,056 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０９０８Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市鵠沼石上２丁目３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万2,290 円／平米 113万1,611 円／坪
推定価格 平米 坪	34万5,720 円／平米 114万2,950 円／坪
標準価格 平米 坪	37万9,079 円／平米 125万3,235 円／坪
査定価格 平米 坪	37万9,000 円／平米 125万2,974 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050916 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	海老名市
地域	神奈川県藤沢市鵠沼石上２丁目３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万2,423 円／平米 99万9,810 円／坪
推定価格 平米 坪	30万4,540 円／平米 100万6,809 円／坪
標準価格 平米 坪	34万8,444 円／平米 115万1,956 円／坪
査定価格 平米 坪	34万8,000 円／平米 115万488 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５０９１１Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	相模原市南区
地域	神奈川県藤沢市鵠沼石上２丁目３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万9,273 円／平米 128万6,937 円／坪
推定価格 平米 坪	38万8,887 円／平米 128万5,660 円／坪
標準価格 平米 坪	31万8,760 円／平米 105万3,821 円／坪
査定価格 平米 坪	31万9,000 円／平米 105万4,614 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情