路線価 (2023) 神奈川県藤沢市下土棚字新屋敷468-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 藤沢市神奈川県藤沢市下土棚字新屋敷４６８番９
価格時点	2023 年
駅名	長後駅 から 70m
路線価
1坪当たり	1坪 62万8,140 円
1平米当たり	1平米 19万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2,870万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 77万6,910 円 1平米 23万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2,890万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 78万3,522 円／坪 1平米 23万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、小田急江ノ島線沿線の近隣商業地域。長後駅周辺の商業地は繁華性に乏しく、建物も中低層の店舗や事業所等が殆どで、店舗は日用品販売店舗や飲食店及び娯楽店舗等、用途も限定されている。需要者の中心は、自用若しくは投資を企図する地縁を有する地場企業等に限定されるものと思われる。近隣地域は画地規模や利用状況等による需要者の個別性が強いことから、中心となる価格帯の把握は困難であるが、単価的には１㎡当り２０万円台程度である。 (2) 藤沢市北部及び隣接市の小田急江ノ島線沿線に存する近隣商業地域を同一需給圏の範囲と捉えた。市内及び隣接市において商業活動をしている事業者が主要な需要層といえる。最寄駅からは至近にあり、店舗以外では、マンション適地を中心とした需要も検討される。取引価格帯は立地条件、画地規模によりばらつきがあるが、土地の取引価格は総額で３，００万円前後が需要の中心と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、価格牽連性の高い小田急江ノ島線沿線の駅徒歩圏の商業地の事例から求めたもので、市場の需給を反映した実証的な価格である。収益価格は、１階店舗、２階以上を共同住宅として想定して求めたもので、繁華性及び商業集積が十分でない現状を反映した価格水準となっている。また、想定要素がやや多い。従って、本件では規範性が高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 低層店舗もしくは店舗兼住宅が建つ長後駅近くの近隣商業地域であり、店舗、共同住宅を中心とした一定の賃貸需要は認められるが、いずれも取引価格を反映するまでの賃貸市場は形成されておらず、その結果、収益価格はやや低位となった。従って、自用目的の取引を中心とする商業地の取引事例より求められた信頼性の高い比準価格を重視して、収益価格を比較考量とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	長後駅東方
距離	70 m
土地の状態
土地面積	36.9 坪 (122 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模の小売店舗が多い駅裏の近隣商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	藤沢市神奈川県藤沢市下土棚字新屋敷４６８番９
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10.3 m
奥行き	12 m
面積	122 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)標準地は駅に近い近隣商業地域であるが、再開発等の動きはなく、また商圏が狭い。このような地域要因に特段の変化はなく、現状の環境を維持して推移していくものと予測する。 (2)長後駅付近に位置する近隣商業地域である。コロナ感染症の影響による不透明な状況はあるものの、地域要因に変動はなく、地価は上昇に転ずるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 80万6,664 円 1平米 24万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 79万3,440 円 1平米 24万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 80万6,664円 1平米 24万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 77万6,910円 1平米 23万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 79万3,440円 1平米 24万円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 77万6,910円 1平米 23万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)全般的に店舗や事務所等の業務用途の需要は回復が遅れているが、投資用マンション素地や収益不動産への投資需要も見られ、地価は上昇傾向にある。 (2)市内の人口は増加傾向が続いている。不透明感はあるものの、藤沢駅、辻堂駅、湘南台駅を中心とした市内主要商業地の市況も回復傾向が続いている。
地域要因
(1)繁華性に乏しい既存の近隣商業地域であり、格別の地域要因の変動は見受けられない。藤沢市商業地の中では、積極的な投資需要が少ない地域である。 (2)長後駅近くに位置する近隣商業地域である。地域要因に特段の変動はない。地価はようやく上昇基調に転じた。
個別的要因	(1)個別的要因について、代替競争関係にある不動産との競争力の程度に格別の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０９１７Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市下土棚字新屋敷４６８番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万1,112 円／平米 83万176 円／坪
推定価格 平米 坪	21万9,450 円／平米 72万5,502 円／坪
標準価格 平米 坪	23万8,015 円／平米 78万6,878 円／坪
査定価格 平米 坪	23万8,000 円／平米 78万6,828 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050906 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市下土棚字新屋敷４６８番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万4,537 円／平米 90万7,619 円／坪
推定価格 平米 坪	27万4,812 円／平米 90万8,528 円／坪
標準価格 平米 坪	32万2,171 円／平米 106万5,097 円／坪
査定価格 平米 坪	32万2,000 円／平米 106万4,532 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０９１５Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市下土棚字新屋敷４６８番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万9,062 円／平米 75万7,279 円／坪
推定価格 平米 坪	24万2,082 円／平米 80万323 円／坪
標準価格 平米 坪	25万7,260 円／平米 85万502 円／坪
査定価格 平米 坪	25万7,000 円／平米 84万9,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	288 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050913 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市下土棚字新屋敷４６８番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万1,559 円／平米 89万7,774 円／坪
推定価格 平米 坪	27万5,904 円／平米 91万2,139 円／坪
標準価格 平米 坪	28万6,802 円／平米 94万8,167 円／坪
査定価格 平米 坪	28万7,000 円／平米 94万8,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050913 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市下土棚字新屋敷４６８番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万4,027 円／平米 64万1,453 円／坪
推定価格 平米 坪	18万621 円／平米 59万7,133 円／坪
標準価格 平米 坪	18万5,633 円／平米 61万3,703 円／坪
査定価格 平米 坪	18万6,000 円／平米 61万4,916 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情