路線価 (2023) 神奈川県藤沢市辻堂2-1648-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 藤沢市神奈川県藤沢市辻堂２丁目１６４８番５
価格時点	2023 年
駅名	辻堂駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 135万5,460 円
1平米当たり	1平米 41万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億4,200万 円 (261 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 179万5,158 円 1平米 54万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億4,200万 円 (261 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 179万5,158 円／坪 1平米 54万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線及び小田急線の主要駅で比較的駅に近い商業地域。需要者は、地縁性をもつ事業者を中心に資金力を有する事業法人、投資法人及び不動産業者もみられる。大型店舗の進出等により既成の小売店舗等は苦戦しており、容積率の高い地域においては中層の店舗（事務所）兼マンションへの移行がみられる。その場合の需要者はディベロッパーも考えられる。画地規模のばらつきにより価格帯（総額）の把握は難しい。 (2) 同一需給圏は「辻堂」駅を中心に、藤沢市及び隣接する茅ヶ崎市のＪＲ東海道線及び小田急江ノ島線沿線の商業地域である。主な需要者は収益物件の取得を目的とする投資家等であるが、市内における事業者も含む。新規供給、成約件数は少ないが、需要の高まりを反映して、地価は上昇傾向で推移する状況にある。取引価格帯は立地条件、画地規模によりばらつきがあり、総額での中心価格帯は見出し難いが、単価では１㎡当り５０～６０万円程度が多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、ＪＲ東海道本線で隣りの「茅ケ崎」駅及び「平塚」駅の駅近の地域性が類似する商業地の取引事例より求め信頼性を有する。一方収益価格は、賃貸物件の多い地域であるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことによりやや低位に求められた。よって、より実証的で精度の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 店舗付事務所、賃貸マンション等が建ち並ぶ「辻堂」駅南口の商業地域に存する。駅北口と比較して集客力が弱く、既存の店舗、事務所ビルの他、賃貸マンションの供給はあるものの、価格に見合った収益性が確保できない状況にある。よって、不動産の市場性を適切に反映した信頼性の高い比準価格を重視し、想定要素を多く含む収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	辻堂
距離	0 m
土地の状態
土地面積	78.9 坪 (261 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	藤沢市神奈川県藤沢市辻堂２丁目１６４８番５
標準地の範囲
東	100 m
西	55 m
南	15 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	14 m
面積	261 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	駅前広場道路
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、辻堂駅南口ロータリーに面し、中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域である。特段の地域要因の変化は見られず今後も現状を維持し推移するものと予測する。地価は駅前の希少性を反映して上昇傾向にある。 (2)「辻堂」駅南口のロータリーに面する商業地域である。コロナ感染症の影響による不透明な状況はあるものの、地域要因に変動はなく、地価は需要の高まりを反映して上昇傾向に転換するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 183万4,830 円 1平米 55万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 183万1,524 円 1平米 55万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 183万4,830円 1平米 55万5,000円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2022年	1坪 171万9,120円 1平米 52万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 183万1,524円 1平米 55万4,000円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2019年	1坪 171万9,120円 1平米 52万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)藤沢市は湘南地区の中核都市であり、鉄道網が充実し、交通の利便性は良好であるため人口は微増傾向にある。地価は全般的に強含みで推移している。 (2)新型コロナ感染症による厳しい状況は緩和しつつあるものの、不透明な景気は継続しており、不動産市況には十分留意していく必要がある。
地域要因
(1)辻堂駅南口のロータリー広場に面した商業地域に所在しており、特段に大きな変動要因はないものの駅前の希少性から地価は上昇傾向にある。 (2)辻堂駅南口の駅前ロータリーに面する商業地域。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)地域内の標準的画地である。特に着目する個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５１０１６Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	茅ヶ崎市
地域	神奈川県藤沢市辻堂２丁目１６４８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	54万8,865 円／平米 181万4,548 円／坪
推定価格 平米 坪	67万4,320 円／平米 222万9,302 円／坪
標準価格 平米 坪	53万961 円／平米 175万5,357 円／坪
査定価格 平米 坪	54万2,000 円／平米 179万1,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５１０１６Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	平塚市
地域	神奈川県藤沢市辻堂２丁目１６４８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	76万9,132 円／平米 254万2,750 円／坪
推定価格 平米 坪	86万4,846 円／平米 285万9,181 円／坪
標準価格 平米 坪	54万1,544 円／平米 179万344 円／坪
査定価格 平米 坪	55万2,000 円／平米 182万4,912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５１０１６Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	平塚市
地域	神奈川県藤沢市辻堂２丁目１６４８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	75万9,097 円／平米 250万9,575 円／坪
推定価格 平米 坪	76万5,929 円／平米 253万2,161 円／坪
標準価格 平米 坪	91万3,996 円／平米 302万1,671 円／坪
査定価格 平米 坪	93万2,000 円／平米 308万1,192 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1051001 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	平塚市
地域	神奈川県藤沢市辻堂２丁目１６４８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万1,704 円／平米 139万4,153 円／坪
推定価格 平米 坪	42万3,813 円／平米 140万1,126 円／坪
標準価格 平米 坪	55万8,383 円／平米 184万6,014 円／坪
査定価格 平米 坪	57万 円／平米 188万4,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情