路線価 (2023) 神奈川県小田原市栄町2-550-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 小田原市神奈川県小田原市栄町２丁目５５０番５外
価格時点	2023 年
駅名	小田原駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 42万9,780 円
1平米当たり	1平米 13万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,000万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万2,184 円 1平米 16万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,000万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万2,184 円／坪 1平米 16万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小田原市内及び隣接市町の路線・近隣商業地域。主たる需要者は地元の中小企業者であるが、比較的駅に近いエリアでは個人等の不動産投資需要もみられる。背後人口の減少や、車利用増加等の傾向から商業中心は郊外大型店に移行が進み、旧来の商店街等は繁華性が低下した状態が続いている。他方で小田原駅に近く地勢も平坦である利便性から住宅利用が進行しつつある。取引件数は多くなく、取引の中心となる価格を見出しにくい状況にある。 (2) 同一需給圏は小田原市及び隣接市町における近隣商業地域と判定した。典型的な需要者は圏内で事業を営む地元企業が中心となる。市内の商業地については地価の二極化が認められ当該需給圏はマイナスの極に属し、市内中心部において認められる長期的な意味での観光客増加期待は限定的だが、背後住宅地と地価が接近していることから地価は横這いから弱含みで推移している。取引価格は取引属性・目的により多様であり、市場での中心となる価格帯は見出しにくい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺は駅中心部から離れた繁華性の低い路線商業地域であり、店舗兼住宅が多く、自己使用の店舗中心であり、投資目的の取引は少なく、収益価格は比準価格に比してやや説得力が劣ると判断した。比準価格は、対象地と繁華性等の類似性が高い小田原市内の商業地事例を中心に選択して試算され、規範性が高いと判断した。以上から比準価格を重視し収益価格を関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は近隣商業地域である。典型的な需要者は自用目的の地元企業等であり周辺には賃貸物件も存するが、純粋に不動産の収益性に着目して取引が行われることは少なく、元本価格に見合った賃料水準が形成されているとは言えない。従って本件においては比準価格を重視し、賃貸用不動産の建築を想定する収益価格を比較考量し、分科会での広域的検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	小田原駅東方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	36.9 坪 (122 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗、店舗兼住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小田原市神奈川県小田原市栄町２丁目５５０番５外
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	150 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	7.3 m
奥行き	16.5 m
面積	122 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層店舗、店舗兼住宅を中心とする近隣商業地域であり、駅周辺に比し繁華性は低い。最寄駅距離から共同住宅等の住宅系需要が存し、今後も住宅系の利用増加が予測される。利便性等から需給動向は安定している。 (2)国際通り沿いの繁華性がやや乏しい近隣商業地域。繁華性の高い商業地域でないが地価水準が背後住宅地の地価と接近していることから、地価水準は下落傾向に歯止めがかかっており横這いで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 55万5,408 円 1平米 16万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 55万8,714 円 1平米 16万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 55万5,408円 1平米 16万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 54万2,184円 1平米 16万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 55万8,714円 1平米 16万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 54万2,184円 1平米 16万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍による観光客減少等の影響は落ち着きつつあり、駅周辺部を中心に、市内商業地の需要は回復傾向にあるとみられる。 (2)日本経済は持ち直しの動きが続いている。商況については回復途上だが、良好な資金調達環境が継続し商業用不動産の市況は良好。
地域要因
(1)国際通り沿いの路線商業地域であるが、店舗兼住宅が多く、空き店舗もみられ繁華性は高くない。その他地域要因に特段の変動はみられない。 (2)小田原駅商業エリア外縁部の商業地域。繁華性はやや低く将来的にはマンションを中心とした住宅系の地域等になる可能性がある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５１２１２Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県小田原市栄町２丁目５５０番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万8,084 円／平米 45万6,506 円／坪
推定価格 平米 坪	13万6,717 円／平米 45万1,986 円／坪
標準価格 平米 坪	17万7,324 円／平米 58万6,233 円／坪
査定価格 平米 坪	17万7,000 円／平米 58万5,162 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅地造成規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５１２０４Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県小田原市栄町２丁目５５０番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万9,945 円／平米 49万5,718 円／坪
推定価格 平米 坪	15万1,460 円／平米 50万727 円／坪
標準価格 平米 坪	15万857 円／平米 49万8,733 円／坪
査定価格 平米 坪	15万1,000 円／平米 49万9,206 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５１２０１Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県小田原市栄町２丁目５５０番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万9,346 円／平米 49万3,738 円／坪
推定価格 平米 坪	14万9,346 円／平米 49万3,738 円／坪
標準価格 平米 坪	18万7,621 円／平米 62万275 円／坪
査定価格 平米 坪	18万8,000 円／平米 62万1,528 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1051201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県小田原市栄町２丁目５５０番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万5,417 円／平米 41万4,629 円／坪
推定価格 平米 坪	11万9,445 円／平米 39万4,885 円／坪
標準価格 平米 坪	13万8,567 円／平米 45万8,103 円／坪
査定価格 平米 坪	13万9,000 円／平米 45万9,534 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	北
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５１２０４Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県小田原市栄町２丁目５５０番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万129 円／平米 62万8,566 円／坪
推定価格 平米 坪	19万2,049 円／平米 63万4,914 円／坪
標準価格 平米 坪	22万9,175 円／平米 75万7,653 円／坪
査定価格 平米 坪	22万9,000 円／平米 75万7,074 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情