路線価 (2023) 神奈川県三浦市南下浦町上宮田字芝原1169-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 三浦市神奈川県三浦市南下浦町上宮田字芝原１１６９番５
価格時点	2023 年
駅名	三浦海岸駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 26万1,174 円
1平米当たり	1平米 7万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,630万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万5,641 円 1平米 9万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,650万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万600 円／坪 1平米 10万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として三浦市、横須賀市内の京急久里浜線沿線各駅から主として徒歩圏の住宅地域である。主要な需要者は三浦市、横須賀市南東部在住の一次取得者である。細街路が多く、街路条件が劣る地域であるが、駅からの利便性、海に近接する等、三浦市内では比較的需要が強い地域である。需要の中心となる価格帯は土地は１５０㎡で１，５００万円前後、新築戸建は２，０００万円台後半である。 (2) 同一需給圏は三浦市一帯と横須賀市南部にかけての京急久里浜線沿線の住宅地域である。同市内に居住する中堅層の一次・二次取得者が需要の中心を占める。街路条件は劣るが最寄駅から徒歩圏の比較的平坦な住宅地域である。海水浴場にも近く、近年のリモートワークの進展もあり、宅地需要も強含みである。中心となる価格帯は１５０㎡の土地で１５００万円前後、新築戸建住宅では３０００万円程度が中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算されたもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり、収益価格は対象標準地の投資採算性を示している。本件近隣地域及びその周辺地域においては、アパート等も存するが、基本的に戸建住宅を中心とする地域で、収益目的よりも、自己使用目的での取引が中心となるので、比準価格を重視し、収益価格を比較衡量して、さらに代表標準地から検討した価格との均衡を考慮して、上記のとおり決定した。 (2) 戸建取引が中心の地域である。最寄駅から徒歩圏域であるが、駅周辺の物件とは異なり収益物件は地権者による遊休地利用や転勤等による定期借地が中心で、土地価格に見合う収益（賃料）が実現しているとは言い難い。また居住の快適要因が賃料に反映しにくいことから、収益価格は低位に試算された。そこで本件では市場を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	三浦海岸駅北東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三浦市神奈川県三浦市南下浦町上宮田字芝原１１６９番５
標準地の範囲
東	55 m
西	50 m
南	20 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	11 m
面積	165 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	海に近い一般住宅地域である。道路の幅員が狭く、系統連続性に欠ける地域である。
街路	基準方位　北　　市道３．３ｍ
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)三浦海岸駅に近く、海水浴場の日帰りの観光客もいる。また人口も他の地域に比べ多く、三浦市の中では最も土地の需要が認められる地域である。格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。 (2)狭隘街路であるが、駅から徒歩圏にあり三浦海岸海水浴場にも近いことから、家族層を中心に需要は底堅く、地価も上昇基調を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 33万600 円 1平米 10万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 33万600円 1平米 10万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 32万5,641円 1平米 9万8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 32万5,641円 1平米 9万8,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍による経済のダメージからの回復途中であるが、エネルギーや様々な製品の供給不足による物価上昇で、経済の先行きが不透明となっている。 (2)新型コロナによる消費停滞からの回復需要と円安による資産価格の上昇が、利便性の高い地域からこれまで下落傾向にあった地域へと波及しつつある。
地域要因
(1)利便性は概ね良好であるが、街路条件が劣る地域で、格別の変動要因はない。 (2)三浦海岸に近い徒歩圏の住宅地域。地域要因の変動も特に認められないが、需要の強さが顕在化しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０８０２Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦市
地域	神奈川県三浦市南下浦町上宮田字芝原１１６９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万79 円／平米 33万861 円／坪
推定価格 平米 坪	10万79 円／平米 33万861 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,121 円／平米 33万7,612 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０８０２Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦市
地域	神奈川県三浦市南下浦町上宮田字芝原１１６９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,841 円／平米 33万74 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,852 円／平米 32万6,805 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,050 円／平米 31万4,235 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,100 円／平米 31万4,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０８１０Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦市
地域	神奈川県三浦市南下浦町上宮田字芝原１１６９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,714 円／平米 30万9,818 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,786 円／平米 30万6,751 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,867 円／平米 34万78 円／坪
査定価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０８１０Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦市
地域	神奈川県三浦市南下浦町上宮田字芝原１１６９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,280 円／平米 28万1,936 円／坪
推定価格 平米 坪	11万3,707 円／平米 37万5,915 円／坪
標準価格 平米 坪	10万182 円／平米 33万1,202 円／坪
査定価格 平米 坪	10万 円／平米 33万600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情