路線価 (2023) 神奈川県三浦市初声町下宮田字沓形1079-104 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 三浦市神奈川県三浦市初声町下宮田字沓形１０７９番１０４
価格時点	2023 年
駅名	三崎口駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 18万8,442 円
1平米当たり	1平米 5万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,340万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万9,024 円 1平米 7万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,340万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万9,024 円／坪 1平米 7万2,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、三浦市を中心に横須賀市等を含む一円の住宅地域。従来、需要者の中心は市内及び横須賀市や横浜方面へ通勤するサラリーマン層であったが、コロナ禍以降はリモートワーク需要も増えている。地勢は緩やかな起伏はあるものの、駅徒歩圏の区画整然とした住宅地で、住環境に恵まれているので安定した需要があり、土地は１４０～１８０㎡程度の画地で１千万円台前半～中盤、新築の戸建は２千万円台中盤～３千万円台前半が需要の中心を占める。 (2) 同一需給圏は、三浦市及び横須賀市南部の住宅地域一帯と判定した。需要者は圏内居住の一次・二次取得者層が中心となるが、都心方面からの転入も多く見られる。徒歩圏内の居住環境が良好な住宅地の需要及び地価は強含みで推移しており、バス利用圏の需要は依然弱いものの割安感や住環境に着目した需要増により回復傾向にある。市場の中心価格帯は、１８０㎡程度の土地では１，３００万円前後であり、新築の戸建住宅は建物の品等等によりバラツキが大きい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした戸建住宅地域である。投資目的の取引よりも自用目的の取引が多く、取引価格は収益性より居住の快適性を中心として形成されている。従って、鑑定評価額は周辺に所在する類似の標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を参酌し、単価と総額との関連にも留意して、上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は建築協定の制約を受けるためアパート等の建築は困難で、自用の戸建住宅が利用の中心となる。戸建住宅について収益目的で取引されるケースは殆ど見られず賃貸市場も未成熟である。それ故、収益価格は低位に試算された。比準価格は地域格差が小さく街路等の類似性を有する分譲地の事例を標準に試算された説得力の高い価格である。よって、比準価格を標準に収益価格も比較考量し、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	三崎口駅北東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	56 坪 (185 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	建築協定（建築協定）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三浦市神奈川県三浦市初声町下宮田字沓形１０７９番１０４
標準地の範囲
東	35 m
西	40 m
南	45 m
北	75 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	建築協定が締結されている中規模分譲住宅団地
街路	基準方位　北　　６．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	建築協定（建築協定）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅が区画整然と建ち並ぶ駅徒歩圏の住宅地域として熟成している。京急線の始発駅であり、住環境にも恵まれていることから、最近ではリモートワーク需要等も窺え、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。三崎口駅徒歩圏内で居住環境の良好な住宅地については需要が強含みで推移しており、地価も上昇傾向を維持している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万4,644 円 1平米 7万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万6,297 円 1平米 7万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万4,644円 1平米 7万4,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 23万4,065円 1平米 7万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万6,297円 1平米 7万4,500円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 23万4,065円 1平米 7万800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)三浦市は人口減少や高齢化が進んでいるが、三浦海岸に近い住宅地や三崎口駅周辺の閑静な住宅地では需要の急回復がみられ、二極化が進行している。 (2)三浦市の取引件数は概ね横這い傾向にあり、取引価格は二極化が進行している。都心方面からの流入も多く、全体的な需給動向は大幅に改善している。
地域要因
(1)一般住宅が建ち並ぶ、駅徒歩圏の住宅地域であり、地域の状況に大きな変化はない。 (2)三崎口駅徒歩圏内の居住環境良好な住宅地域であり、地域的特性に特段の変動はない。地域の需要は強含みで推移しており、地価も上昇傾向にある。
個別的要因	(1)東道路で日照等の点でやや優る上、建築協定により良好な住環境が保たれているため、他の不動産との競争力は優位である。個別的要因に変動はない。 (2)最寄駅徒歩圏内の住宅地域に存する東向き画地である。標準的画地と比較すると日照等がやや優れ、人気もやや高い。なお、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０８０２Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦市
地域	神奈川県三浦市初声町下宮田字沓形１０７９番１０４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,367 円／平米 23万5,939 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,347 円／平米 23万9,179 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,078 円／平米 24万1,596 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,800 円／平米 24万3,983 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050802 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦市
地域	神奈川県三浦市初声町下宮田字沓形１０７９番１０４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,699 円／平米 31万9,687 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,603 円／平米 31万9,370 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,709 円／平米 31万3,108 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,700 円／平米 31万6,384 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０８０２Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦市
地域	神奈川県三浦市初声町下宮田字沓形１０７９番１０４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,250 円／平米 25万2,083 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,596 円／平米 25万6,532 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,901 円／平米 24万4,317 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,600 円／平米 24万6,628 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０８１２Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦市
地域	神奈川県三浦市初声町下宮田字沓形１０７９番１０４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,702 円／平米 25万271 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,261 円／平米 25万5,425 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,582 円／平米 24万3,262 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,300 円／平米 24万5,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情