路線価 (2023) 神奈川県秦野市戸川字ソン佛松747-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 秦野市神奈川県秦野市戸川字ソン佛松７４７番３
価格時点	2023 年
駅名	渋沢駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 17万5,218 円
1平米当たり	1平米 5万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	967万 円 (149 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万4,559 円 1平米 6万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	969万 円 (149 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万4,890 円／坪 1平米 6万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、小田急線渋沢駅、秦野駅周辺の住宅地域である。典型的な需要者は秦野市及び周辺市町に居住、または通勤する自用目的者であって、外部からの流入は少ない。周辺市町の一部で人口増加があるが当市は人口減少と一部を除いて地価の低下は続いており、バス便エリアの場合はさらに弱含みとなる。価格帯は、土地４５坪程度で９００万～１１００万円、新築戸建で３千万円程度である。 (2) 同一需給圏は、秦野市内の平坦地（盆地）内のうち、秦野駅又は渋沢駅の圏内と判定した。需要者は市内での住宅購入を考える一次取得者で、道路・隣地との高低差や駅からの距離、区画の整然性や周辺環境を重視する。近隣地域周辺は比較的平坦であるが、駅から離れており需要は弱く、地価は下落傾向にある。ただし下落幅は縮小している。標準的な土地は１０００万～１５００万程度、新築戸建住宅は２０００～２５００万台が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周囲に農地が残る駅から離れた熟成した住宅地域である。主たる需要者は自用目的で快適性や利便性と価額を比較して購入の判断をする。一部に共同住宅もあるが、所有地の有効活用のためのものであり、収益目的の売買は限られる。取引価格に見合う賃料収入が得られないことから収益価格は低位に求められたものと判断される。取引市場の特性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地の価格との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似した住宅用地の取得または新築・中古住宅の購入の事例から求めており、規範性は高い。地域での賃貸住宅の需要は極めて弱く、賃貸投資に見合った賃料を収受することが困難なため、収益価格は低位に試算された。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との比較検討を行って、表記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	渋沢駅北方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	45.1 坪 (149 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	192 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	秦野市神奈川県秦野市戸川字ソン佛松７４７番３
標準地の範囲
東	90 m
西	90 m
南	60 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9.7 m
奥行き	15.4 m
面積	149 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	192 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅から離れているが、周囲一帯が熟成した住宅地域である。駅からバス便であり、便数も少ないため競争力がやや弱い。特段の変動要素がなく地価水準の低下は継続するものと予想される。 (2)小田急線渋沢駅圏の住宅地域で、駅から徒歩圏ではないが、郊外の住宅地域としての特性を維持するものと考えられる。戸川地区で予定されている工業団地の造成の影響は小さい。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万2,824 円 1平米 6万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万8,196 円 1平米 6万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万2,824円 1平米 6万7,400円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 21万7,535円 1平米 6万5,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万8,196円 1平米 6万6,000円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 21万7,535円 1平米 6万5,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)工業地で活性化の期待がある。都心との接近性、人口減少等により需給動向は弱含みで推移していが、商業地を含み価格低下に圧縮の傾向が見られる。 (2)秦野市及び県西部の住宅取得世帯の人口減を背景に、県西部の新規の住宅需要は低迷している。
地域要因
(1)渋沢駅から徒歩圏外の既存住宅地域である。交通接近性や利便性等が劣り、地価の低下は継続している。 (2)比較的環境のよい住宅地域であるが、渋沢駅から徒歩圏外にあり、新規の宅地造成は少ない。地域の特性に大きな変化は見られない。
個別的要因	(1)南西側で幅員４．８ｍの地域の標準的な道路に面している。個別的要因に変動はない。 (2)特に変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1051203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	秦野市
地域	神奈川県秦野市戸川字ソン佛松７４７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,166 円／平米 19万2,297 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,841 円／平米 18万7,916 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,841 円／平米 18万7,916 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,400 円／平米 18万9,764 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1051203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	秦野市
地域	神奈川県秦野市戸川字ソン佛松７４７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,899 円／平米 16万4,966 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,812 円／平米 16万1,372 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,884 円／平米 17万4,835 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,400 円／平米 17万6,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５１２０８Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	秦野市
地域	神奈川県秦野市戸川字ソン佛松７４７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,992 円／平米 20万8,252 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,433 円／平米 19万3,179 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,475 円／平米 22万3,072 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,100 円／平米 22万5,139 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５１２１１Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	秦野市
地域	神奈川県秦野市戸川字ソン佛松７４７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,073 円／平米 20万1,907 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,667 円／平米 19万647 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,208 円／平米 20万5,660 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,800 円／平米 20万7,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情